中报观察 | 恒大财报依旧不好看 但是要复牌了

观点网 8月28日即将复牌的中国恒大，前夜发布2023年半年度业绩报告。

情况依旧不算乐观，但各项经营指标都有所提升。资料显示，期内中国恒大收入1281.8亿元，同比增长43.57%，毛利继续回正录得98.0亿元，毛利率为7.64%。

同时，期内亏损392.48亿元，同比减亏54.45%。当中，经营性亏损173.8亿元，较去年同期减少313.8亿元；非经营性亏损（包括诉讼、土地被收回、股权处置及资产评估减值等其他亏损）150.3亿元，减少184.3亿元。

最终，公司股东应占亏损330.12亿元，同比减亏50.23%。

费用方面亦继续改善，行政开支从2022年上半年55.98亿元下降到期内37.63亿元。融资成本净额从421.5亿元下降至197.26亿元。更值得注意的数据是销售及营销成本，该数据从23.52亿元提升为30.66亿元。

这代表恒大集团业务量似乎在逐步恢复。

还是债务

不过，对中国恒大来说并非眼下的重点，债权人信心也并非单靠这些数字能够巩固。目前，外界对这家前中国房地产行业巨头的关注点主要在债务及债务重组，以及该公司的持续经营能力上。

债务方面，截至2023年中期，中国恒大拥有负债总额23882亿元，剔除其中的合约负债6039.8亿元后的负债规模为17842.2亿元，较2022年末数据17163.9亿元增加678.3亿元。

有息借款也有增加，于2023年6月30日，中国恒大的借款为6247.7亿元，较2022年年末借款6123.9亿元增加123.8亿元。不过这些借款目前的借款平均年利率为7.97%，较2022年末的8.12%有些微下降。

截至期末，中国恒大还拥有贸易及其他应付款为10565.7亿元，较2022年末增加543.1亿元。其中应付工程材料款5961.7亿元、其他4604.0亿元。其他负债1028.8亿元。

此外，中国恒大牵涉目标金额3000万以上未决诉讼案件数量共计2229件，目标金额总额累计约5349.92亿元。

债务依然庞大，且还有增长，但就目前来看，一个残酷的事实是这些负载可能还只是数字。真正谈到具体偿还，恒大目前谈判最早的涉及191.49亿美元境外债务的债务重组协议，其最终落定还尚未有眉目。

该计划目前现时不单关涉到中国恒大债务，还牵涉恒大旗下造车平台恒大汽车引入战投事宜。此前8月中旬，恒大汽车突然宣布将引入阿联酋纽顿集团（NWTN）作为战投方，投资5亿美元，但前提之一是恒大集团债务重组生效。

另一方面，上述债务重组协议中，恒大汽车及与它股票挂钩的强制可交换债券及票据，也同时是恒大推动境外债务重组的关键筹码。

因此，中国恒大最新也宣布决定延期至8月28日召开债权人会议，让债权人们有时间考虑纽顿集团战投恒大汽车的影响。

复牌路上

好事多磨，但就目前的“暴雷”房地产开发商而言，众多事例表明债权人的需要可能无法强求。欠款房企如何与债权人达成合理展期或债务重组协议后，恢复经营是首要任务。无法恢复经营，没有持续流入的现金流，还款也只会是空谈。

截至目前，中国恒大的“家底”还有土地储备1.9亿平方米。此外，恒大还剩余旧改项目78个，其中大湾区55个（深圳34个），其他城市23个。与2022年末相比，上半年内恒大再退出一个项目，该项目不属于大湾区区域。

只是保有如此大量的土地储备和旧改项目，按目前的市场情况，想要销售变现或者说找合作方接手，都是难事。资料显示，截至2023年6月30日，中国恒大现金及现金等价物以及受限制现金总额仅仅133.8亿元。

不过情况确实也有一定的好转。销售方面，除上述提到销售及营销成本增多，据了解2023年上半年，中国恒大实现合约销售金额334.13亿元，合约销售面积511.5万平方米，上半年累计销售回款人民币271亿元。

上半年实现的销售金额，已超过2022年全年恒大累计实现的317亿元合约销售金额。

另一个好消息是，中国恒大就要复牌了，其已向港交所申请在8月28日开始复牌。

据悉，恒大此前自2021年3月21日开始停牌，按照相关规定，若未能在2023年9月21日前复牌，其便将进入退市程序。

中国恒大踩在最后时刻完成复牌，在此之前恒大汽车和恒大物业均也是如此“踩点”完成任务，两个上市平台分别在7月28日、8月3日完成复牌事项。这是恒大集团为保证境外债务重组所作出的又一个努力。

尽管不少分析均认为，复牌后的中国恒大无疑将与恒大汽车和恒大物业一样，在复牌后大跌，后续成为“仙股”。

据了解，恒大汽车复牌后首日下跌61.25%，目前最后一个交易日报1.29港元/股，而恒大物业复牌后首日下挫47.39%，如今每股报0.69港元。

不过对于恒大来说，地产业务主要上市平台能够复牌，就已是暂时的胜利。

“展望未来，公司将坚决承担起自救化险的主体责任，扎实做好保交楼各项具体工作；做好汽车、物业服务等板块的持续经营，积极引入优质资源、提升发展内生动能；加快推动境外债重组等工作，保障各类债权人的长期利益；不断提升内部风控、管理效能，稳定团队，稳步推进日常运营。”中国恒大在报告中承诺。

不过中国恒大最终将走向何方，目前还是未知数。

8月27日最新消息，证监会网站发布重磅通告，宣布证监会充分考虑当前市场形势，完善一二级市场逆周期调节机制，围绕合理把握IPO、再融资节奏。其中，“房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。”

这项新政对于港股上市房企来说，效用未知。但至少证明，房地产市场政策继续大力度放松是能够期待的一件事，深陷泥潭的恒大集团相信也能在一定程度上收益。