新政后杭州市中心“老破小”热度飙升，带火楼市

界面新闻记者 | 杨冰柯

“生活太便利了，周边超市、水果店、菜市场、维修店应有尽有，去西湖、浙一浙二、嘉里中心和银泰都很方便”，一位刚“上车”了杭州西湖区“老破小”的购房者对界面新闻记者表示。

杭州贝壳研究院数据显示，新政前后二手房成交总价段均以200万元以内为主，占比约48%。其中，市中心“老破小”热度是主因。

在杭州贝壳研究院的5月网签量TOP20小区中，翠苑二区、古荡新村东区和亲亲家园一期老小区均上榜，分别网签了16套、14套和14套，网签量环比上涨了60%、75%和75%，网签均价环比下降了3%、13%和6%。

从前瞻性指标带看量看，德胜东、朝晖和文教等中心城区带看量上榜本月带看增幅最高的商圈。

“这些商圈老破小带看量都很大”，一位中介告诉界面新闻记者。

根据中原地产研究院数据，朝晖小区、翠苑小区、采荷小区、大关小区、景芳小区、古荡新村在5月分别成交63套、52套、41套、39套、35套、23套二手房。其中，翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已经达到44套。

根据杭州《钱江晚报》，目前市中心总价在140万元以下的老小区房源几乎已经售空。

像朝晖小区、景芳小区、翠苑小区、古荡小区等多个市中心老小区组团，在新政前就成交活跃。新政还带动了市中心其他老小区，如仓基新村、大塘新村、石灰桥新村等，这些小区去年月均成交量不足3套，新政后一个月成交量都超过了8套。

根据中原地产研究院首席分析师张大伟，老破小指的是位于主城区内，房龄较长的房子，通常房龄超过25年，甚至达到30-50年。面积一般都在80平米以内，大部分面积集中在两居60平米左右。同时，按照市场购买需求，学区房和没有优质学区的老房要区分看。

“基本上老破小就特指附近没什么好学区，房子都是2000年以前的六层红砖房，少数也有90年代的高层大塔楼”，张大伟解释。

事实上，不止杭州老破小成交热了起来，上海等城市老破小成交都有明显回暖。

上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天（5月27—31日），在上海“沪九条”新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

购房者再次盯上老破小，张大伟认为有以下几个原因。

首先，面积小、总价低，房价跌到位，租售比合适了。以5月杭州上榜的几个老小区为例，网签均价环比均下跌，最高的跌了13%。

上海在中环以内的长宁天山、徐汇长桥、普陀曹杨、浦东世博等板块，“老破小”里确实有可能找到“1字头”的总价，大多是30-40平的一室户或一室一厅。而如果不是卡着预算，还能淘到5万/平一下的单价，200-300万在中环内找一套老公房，可选择的房源不少。

其次，老破小的政策利好不断出现，多地关于“原拆原建”（即拆除老房子后重建新房，居民可搬回原址，而不是异地安置）提法增多，这已经成为老旧小区盘活的一种重要新模式。

以杭州为例，“原拆原建”已照进现实，是老旧小区盘活的一种重要新模式。

杭州另一位老破小购房者对界面新闻记者表示，“”老破小总价本来就低，新政后，自己只要15%首付就可以买房了，我看的那套房子房东也愿意让价小，我就赶紧签了”。

值得关注的是，虽然买老破小当下是个不错的选择，但也不是所有老破小都能买。

根据张大伟，如果之前的公房单位已经倒闭破产，房子的物业肯定也非常差，这样的老房子不建议买。1980年代以前的老房子基本已经接近是危房，也不建议买。学区和交通两点都不占的，再便宜也尽量别买，特别是学区中等的老破小千万别碰，随着入学人口减少，这一类老房价格会受影响最大。另外老破小顶楼就尽量别考虑，电梯很难安装，而且漏雨风险很高。