中期业绩解读 | 新城悦服务：核心业务稳步增长，“第二增长曲线”凸显

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2023年8月25日，新城悦服务披露了2023半年业绩公告，半年报数据显示，2023H1，新城悦服务营业收入26.8亿元，同比增长8.7%，公司拥有人应占利润为2.9亿元，较去年同期增长30.1%。在管面积达2.09亿平方米，合约面积达3.23亿平方米，业务覆盖全国195个城市。

物业管理行业在房地产行业影响下动荡明显，行业整体呈现增收不增利的态势，新城悦服务收入和毛利却保持每年稳步增长，且新城悦服务2023年上半年不仅实现了营收+利润双增长，且利润增速远高于营收增速，彰显出企业强大的盈利能力和发展韧性，已然成为行业中优质民营企业典范。

数据来源：企业公告，中指研究院整理

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核心业务连年增长

在“大社区+大后勤”战略的驱动下，新城悦服务实现了核心业务经营业绩的全面提升。期内，新城悦服务的营业收入达到26.8亿元，同比增长8.7%，归母净利润为2.9亿元，同比增长30.1%。在核心业务层面，截至2023年中期，新城悦服务物业管理收入达16.9亿元，同比增长21.7%，物业管理毛利为4.2亿元，同比增长5.3%；社区增值服务方面收入为7.1亿元，同比增长13.4%，毛利为2.4亿元，同比增长9.7%。在目前行业整体呈现增收不增利的情况下，新城悦服务在2023年上半年实现了双增，且实现了自2018年上市以来连年增收增利；截至目前，已披露半年报的物业企业中，新城悦服务在营业收入和归母净利润两个指标上均排名前八，成为行业尤其是民企物业企业中优秀典范。

数据来源：企业公告，中指研究院整理

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第三方拓展持续增长，业态均衡、区域聚焦

截至2023年中，新城悦服务在管面积达2.09亿平方米，较2022年增长5.1%，且在管面积首次突破2亿平方米，合约面积达3.23亿平方米，较2022年末增长3.2%；在管面积及合约面积连续多年稳定增长，约为2015年末的10倍+。

数据来源：企业公告，中指研究院整理

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在当下房地产行业下行影响下，新城悦服务通过积极的市场拓展策略，不断降低地产关联方业务占比，截至2023年中期，新城悦服务在管面积中第三方面积占比51.6%，合约面积中第三方占比48.3%，凸显企业独立发展能力。2023年上半年新城悦服务第三方拓展面积为1218万平方米，同比增长17.5%。在当下房地产行业下行阶段，第三方拓展能力间接体现了企业独立发展能力，新城悦服务近几年来不断培养自身独立拓展能力，不断地用第三方拓展的方式来降低对地产关联方的依赖。

在规模扩张的同时，新城悦服务坚持多种业态布局，均衡结构发展，除传统住宅业态之外，重点聚焦政府机关、企事业单位、医院、写字楼、产业园区等业态。区域聚焦能够有效的提高企业运营效率，截至2023年中，新城悦服务业务布局覆盖全国195个城市，业务主要集中于江浙沪、京津冀、环渤海及川渝等地区，业务布局更加聚焦。

增值服务精耕专业赛道，构筑“第二增长曲线”

新城悦服务坚定执行“大后勤”战略，在增值业务中寻求差异化竞争，不断构筑业绩增长的“第二增长曲线”。截至2023年中，新城悦服务社区增值服务收入7.1亿元，同比增长13.4%；其中，团餐服务作为新城悦服务一项重点打造的业务，收入为2.22亿元，同比增长55.3%；设施管理服务收入达1.31亿元，同比增长23.1%；社区便民服务及固定资源收入分别为1.34亿元和0.86亿元，同比增长分别为8.7%与67.1%。此外，快递柜业务营收达5641万；新兴资源充电桩收入同比增长约45.4%。

图：新城悦服务“物业+团餐”标杆项目及电梯服务案例

专业化投后管理

物业管理行业经过前期高速发展阶段之后，并购类型也从“规模型”并购向“业务型”并购转变，物企并购方向也更集中在与自身企业更加互补的业务板块；新城悦服务并购方向一直以补充公司业务线和相应短板为目的。以上海学府餐饮为例，新城悦服务通过对上海学府餐饮的并购，补充了公司在团餐业务条线的短板，使得公司在团餐业务板块的发展有了稳定的支撑。

近年来，不断有物业企业在前期通过收并购扩张规模后爆发出投后管理等问题，为充分整合资源、打造企业命运共同体，新城悦服务建立了完善的投后管理机制，通过机制化的管理助力合作方融入整个公司体系，实现业务更快融合及长期协同发展。新城悦服务通过不断地与并购公司协同共生、业务拉通、管理渗透、风险预警、系统支持，来达到与并购公司深度融合、长期协作。同时，2023年上半年，新城悦服务依托于“1+1+3”智慧体系，来助力推进并购公司信息化办公建设，通过EHR覆盖，通讯整合、工商档案，系统上线、智能用章，流程搭建、SAP赋能，模块完善等方式对并购子公司进行数字赋能，以达到与并购子公司互融并进。

图：新城悦服务：1+1+3智慧体系

回归服务品质，创新幸福体验

最近几年，物业企业无论是从管理规模还是服务内容上都实现了快速发展。然而，经过一段时间的快速扩张之后，行业已开始进入理性回归、高质发展阶段。而物业服务企业更要回归服务品质，提供优质优价的服务才能实现可持续发展。

新城悦服务坚守服务初心，坚持做好服务、做好口碑，持续夯实高质量发展“底盘”。2023年上半年，新城悦服务全国社区补栽补种31539平方米，焕新30000+处，安全护航10万+次；同时，上半年福邻节覆盖500+社区，举办各类社区活动超过700+场。

物业管理行业的发展对物业服务企业提出了更高的要求，而物业服务企业的发展也对企业的人才素质提出了更高的要求。新城悦服务重视员工，并提出“新城悦发展的长期驱动力，是面向客户品质服务需求的服务者文化”。基于此，新城悦服务推出一系列员工培训活动及员工生活改善措施。2023年上半年，新城悦服务员工培训共140863小时；关爱员工生活，工装焕新、宿舍焕新、工位焕新、食堂焕新；举办多项员工活动及优秀表彰评选。

总结

近年来，物业管理行业受关联方影响，一直在波折中成长，逐步走向独立化发展。物业企业应回归服务品质，进中提质，以优质优价服务赢得市场。行业发展进入关键时期，前途光明，道路曲折。物业服务企业应根据自身实际情况，制定具有前瞻性的发展战略，追求有质量的增长。新城悦服务在2023年上半年表现出良好的发展前景。未来，新城悦服务将在持续稳固品质服务“底盘”的基础上“面向未来”，进一步探索出适合自身高质稳健发展的“新路径”。新城悦服务将保持战略定力，持续修炼服务内功，以实干笃行之姿，拥抱时代之变，致力于“让幸福变得简单”！

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