财面儿·中报深解｜地产“胶着” 万科“向阳”生长

“当前房地产市场处于‘胶着’状态，显然已经跌过头。”这是万科董事会主席郁亮近期在公司中期业绩会上对现阶段房地产形势发表的看法。正如他所言，当下地产行业正在经历前所未有的挑战，市场信心跌入谷底。

随着行业跨过高增长时代的大山，迈进高质量发展阶段，房企之间的分化也愈发明显。而万科一直以来敬畏市场、尊重周期，精准洞悉行业变化，早早开始寻找新出路，在公司发展中，坚持开发经营服务并重战略，厚植自身发展优势，力求在“活下去”的这条路上行稳致远。

8月31日，万科举行中期业绩会并披露上半年财报。数据显示，上半年，企业依旧以安全稳健为前提，实现营业收入2008.9亿元，保持行业领先；实现经营性现金净流入18.6亿元，并连续14年为正，展现出较强的韧性。

筑牢财务安全底线

2023年上半年，房地产销售与融资端尚未出现明显的企稳迹象，在行业艰难复苏环境下，房企面临流动性压力与债务违约风险加剧，抗风险能力成为企业分化的显著特征。

而在财务安全问题上，万科一直坚持底线思维，上半年进一步优化债务结构。财报数据显示，截至6月末，企业有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%。有息负债以中长期负债为主，其中，一年内到期的有息负债457亿元，较年初下降29%，短债占有息负债比降至14.2%，较年初下降6.3个百分点，处在历史低位。

截至报告期末，企业货币资金为1221.8亿元，现金对短债的覆盖倍数为2.7倍，较年初提升0.6倍，净负债率为49.5%，处于行业低位。

万科首席财务官韩慧华强调：“今年下半年万科境外没有债务到期，明年主要有三笔美元债到期，折合人民币约110亿元。万科已经对明年到期的债务做好了充分安排，目前各项工作也在正常推进当中。”

此外，万科始终保持融资渠道畅通和多元化，2022年至今累计发行信用债接近400亿元，其中今年1-8月新增发行100亿元，同时公司在开发贷款、经营性物业贷款、险资债权计划等渠道上依然畅通并保有弹性。融资成本保持低位，境内新增融资的综合成本为3.73%，较2022年进一步下降15BP。

在众多房企屡遭评级下调的背景下，万科凭借健康的财务指标与信用，分别获得标普、惠誉、穆迪维持集团“BBB+”、“BBB+”、“Baa1”的信用评级。韩慧华也有信心称：“万科作为一家具有危机感驱动的公司，长期坚持稳健的财务策略，上半年企业安全韧性得到进一步提升，有信心确保公司经营安全。”

开发经营服务齐步走

在房地产市场经历深度调整之后，行业逐渐回归理性，此时很多企业开始着手多元业务同步走。而万科早已洞悉变化，较早意识到高增长不可持续，坚持开发经营服务并重，目前已经具备明显优势。

于房地产开发方面，上半年，企业规模保持行业第一阵营，共交付9.2万套高品质住宅。实现销售面积1297万平方米，同比增长0.5%，销售金额2039.4亿元，继续保持100%的高回款效率。

不仅如此，精准的布局是销售回款的基础，万科以“投资质量比数量更重要”为准则，坚持谨慎理性投资，1-8月累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449万平方米。

值得一提的是，时隔5年，万科也重回北京土地市场补仓，8月9日以27.4亿元成功摘得通州邓家窑地块。此前，万科在北京打造城市之光、万科云庐、翡翠山晓等项目，均为集团贡献了亮眼的收入，此次入驻高能级市场，或将为企业带来可观的利润空间与影响力。

据首席运营官刘肖透露：“新获取的32个项目动态开盘时间大概在5个月左右，上半年的投资质量和效益将会为公司发展带来一定助力。”

除了在房地产开发业务上保持稳定外，万科坚持开发经营服务并重。其中，企业经营服务类业务增速加快，表现势头良好，上半年实现经营服务业务收入与实现267.3亿元，同比增长11.9%。

其中，物业服务平台万物云持续实施“蝶城”战略，带动了核心业务的稳定增长，上半年实现营业收入161.1亿元，同比增长12.2%；股东应占利润为9.98亿元，同比增长14.21%，稳坐物管“第一梯队”。

万科的其他多项业务也在行业内拔得头筹，具体来看，“万纬物流”作为集团物流仓储服务平台，目前综合实力位列行业前茅。上半年物流业务实现经营收入19.5亿元，同比增长17%。其中，冷链业务更是持续领先，实现收入8.1亿元，同比增长30.3%。

而租赁服务长租公寓品牌“泊寓”管理规模也稳步提升，截至6月底，“泊寓”在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间。持续增长的管理规模使得该业务在上半年实现营业收入16.4亿元，同比增长10.6%。商业开发与运营也保持长期向好的发展态势，截至6月末，集团累计开业203个商业项目，上半年实现营业收入43亿元，同比增长7.3%。

继续做好行业“长跑者”

上半年，万科交出了一份难能可贵的答卷，对于下半年如何走，企业也在业绩会上给出了清晰的答案。

管理层提出，总体来说，首先万科要继续保障经营安全，持续优化债务结构；第二要坚定实施“不动产开发、经营、服务”并重，各项业务加强能力建设，提升经营回报水平；第三要提升ESG价值和可持续发展能力。

此外，郁亮也在业绩会上对企业发展提出更新的要求，他表示：“按照常识，有背阴的一面，就一定有向阳的一面。在整体低迷的时候，向阳的一面会格外引人注意，比如有些市场更加有韧性，也有新的业务机会在出现。”

对于万科自身，郁亮认为，未来无论什么业务，集团都将在产品服务质量、客户口碑、伙伴合作等方面继续完善和深化。

此外，他还强调：“房地产业务属地特点很强，一些大型综合性项目，对当地发展理念、城市空间规划、建设指标、建筑设计和建造、产业导入、多功能运营等方面有很高的综合要求，万科需要各方协同，共同努力，一起探索出可复制推广的路径。”

受市场整体环境影响，万科上半年的净利润有所下滑，对于业绩的美中不足，总裁祝九胜解释称，短期的利润确实有一定的压力，公司经营安全没问题。“我们是农民，我们是种地的，相信努力会有一定成果。长期来看，我们有信心扛得住挑战，等得到春天。”

面对当前形势，郁亮也呼吁，希望已经出台的政策能尽快落实到位，来推动市场恢复到健康合理的水平。而就在业绩会结束的当晚，央行、金融监管总局联合重磅发文，落实差别化信贷政策，将首套房商业贷款最低比例首付调整为20%，二套为不低于30%；同时，两部门也明确存量首套住房商业性个人住房贷款可申请置换贷款下调利率。

在所谓的“金九银十”之际，有关部门的多项宽松政策密集释放，给市场带来一定的信心修复与预期改善。就万科而言，地产是其主营业务，随着市场交易活跃度的不断提升，企业的下半年销售增长可期。

岁寒知松柏，长风会有时，在地产“胶着”之际，万科不断追逐“向阳”，无畏风雨，未来定会长久韧性生长。