领展全年营收同比增长11%，内地物业估值约352亿港元

界面新闻记者 | 王妤涵

5月29日，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”）在香港举行了业绩发布会，公布了截至2024年3月31日的年度业绩。

财报显示，报告期内领展收益按年增长了11%至135.78亿港元；去年度扣除与基金单位持有人交易前应占年内亏损19.8亿港元，前一个年度录得盈利约154.5亿港元。

其中，物业收入净额增长9.5%至100.7亿港元，主要来自去年3月收购的新加坡资产，以及于上一个财政年度完成收购澳洲及中国内地物业之全年贡献。

年度可分派总额按年增长6.4%至67.18亿港元，每基金单位末期分派1.3257港元，同比升近12%，年度基金单位分派按年减少4.3%至2.6265港元。

“回顾整个年度，多元化的效益显而易见；海外投资组合的回报上升，并与香港及中国内地的表现呈反周期增长。目前，领展的不少投资项目在充满挑战的市场环境下正重新定价，稳健的资产负债表将为领展带来可推动集团增长的并购机会”，领展董事会主席聂雅伦在发布会上表示。

具体来看，在内地市场上，受惠于零售资产表现改善、以及两项新收购的物流资产及完成收购七宝万科广场余下50%股权带来新收益贡献，领展内地物业组合收益总额及物业收入净额分别按年上升6.3%及10.6%（以人民币计算），总估值为352.33亿港元，较上一财年增加了6500万港元。

公开资料显示，领展于2015年进军内地，目前在内地共拥有6项零售资产、1项办公大楼资产和5项物流资产。

其中，6项零售资产全部位于四个一线城市，分别是深圳的领展中心城、广州的荔湾领展广场、天河领展广场、北京的通州领展广场、中关村领展广场以及上海的七宝万科广场。

财报指出，报告期内，领展的内地零售物业组合租用率达96.6%，续租租金调整率转负为正，录得2.8%。主要原因为位于深圳福田中心区的领展中心城地库层实施策略性租务安排，原来的主要商户已被更换，从而成功带动租金上升。

据领展透露，领展中心城地库翻新工程的资本开支预算为人民币2400万元，项目投资回报率超过20%，预计于2024年中完工。

同时，领展还将对广州的天河领展广场和北京的通州领展广场进行资产优化，合计拟斥资约1.8亿港元，两个项目预计在今年年中至年底开工。

在香港市场上，由于近期“港人北上”的消费趋势日益盛行，也对领展在香港的零售销售造成影响，间接导致其销售增长在财政年度下半年有所放缓。

报告期内，领展的香港物业组合收益总额及物业收入净额分别按年增长2.2%及0.1%，主要原因为香港停车场业务改善，惟部分增长被疲弱的办公室业务表现抵消。

零售物业方面，租用率维持在98%的高水平，平均每平方尺的月租金为64.4港元，相较上以年度的63.8港元有所上升；期内续租租金调整率升至7.9%，租金对销售额比例维持在12.6%的健康及可持续水平。

尽管当前香港零售市场气氛较为疲弱，但领展整体零售商户每平方尺销售总额仍按年录得了0.4%的温和增长，已超越新冠疫情前水平，亦优于香港整体零售市场。

对于如何应对“港人北上”消费成风的现状，领展行政总裁王国龙表示，北上消费在疫情之前已经开始，领展位于深圳的领展中心城周末港人占比约40%至50%，平日亦有10%至20%，因此对北上消费“没有太过担心，但亦不会掉以轻心”。

“‘港人北上’乃长期趋势，香港跟大湾区其他城市互动交往，是多个城市政府之间筹划多年的结果”，王国龙指出。

海外物业组合方面，领展的资产遍及澳洲、新加坡及英国，期内收益及物业收入净额分别为17.42亿元及11.88亿元，增长168.8%及204.6%，主要来自新加坡资产的全年贡献。

零售资产持续复苏，部分更已接近疫情前的水平。澳大利亚及新加坡零售物业租用率分别企稳于99.7%及97.8%，也反映了租务情况的乐观。

在资本管理上，期内领展的负债比率由24.2%下降至23.5%，为应对长期高息环境，已对债务组合进行策略调整，将定息债务比率由56.8%提升至69.8%，以尽量降低利率波动的风险；平均借贷成本保持在3.78%，债务到期年限平均为3.0年，债务到期日分摊于未来14年间。