上海楼市新政：社保5改3，最低首付两成，房贷利率低至3.5%，二孩家庭增购1套房

界面新闻记者 | 王婷婷

上海迎来今年最大力度楼市优化政策。

5月27日，据上海住房城乡建设管理公众号，上海发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。该《通知》自2024年5月28日起施行。

首先是调整优化住房限购政策方面，《通知》指出，为满足合理住房需求，服务人才安居，促进职住平衡，差异化、分区域调整优化住房限购政策。

具体而言，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，将非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限从“连续缴纳满5年及以上”调整为“连续缴纳满3年及以上”。

其中，新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房相应从“连续缴纳满3年及以上”调整为“连续缴纳满2年及以上”，自贸区临港新片区的非沪籍人才购房继续执行“连续缴纳满1年及以上”规定。

此次《通知》明确，将扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域。立足促进区域职住平衡，将新城以及南北转型等重点区域的非沪籍人才购房区域，扩大至所在区全域。值得一提的是，非沪籍单身人士购房区域，扩大至外环内二手住房。

上海中原地产资深分析师卢文曦表示，这意味着新政后外地户口单身人士可在上海全市购买1套二手房。

“此项举措可以让买家有更多选择余地，如果选择购买外环内二手房也意味着盘活存量市场，让改善型买家有机会卖掉手里的二手房再去购买新房，有助于打通新房和二手房之间的置业链条。”卢文曦指出。

镜鉴咨询创始人张宏伟告诉界面新闻，上海此次放松限购，也是基于市场变化，比如今年上半年上海豪宅卖得较好，但是后劲越来越不足，下半年还会有大量供应，现阶段有必要通过降低社保或纳税证明年限来增加购房资格，以活跃市场。

另外，也调整了相关政策口径，取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。

支持企业购房用于职工租住。对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，上海此次调整优化住房限购政策，政策优化涉及内容丰富，覆盖外地户籍、人才、单身、离异、企业、多孩家庭、赠予等层面，更好落实服务安居导向。

除了限购政策优化以外，本次《通知》明确优化住房信贷政策。

第一，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），最低首付款比例调整为不低于20%。

第二，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%），最低首付款比例调整为不低于35%。

自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域继续实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减25个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.7%），最低首付款比例调整为不低于30%。

而优化住房公积金个人贷款政策方面，《通知》指出，要提高贷款额度，对购买首套住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为80万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为160万元（此前为120万元）。

对购买第二套改善型住房的职工，个人公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为65万元，家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度调整为130万元。

与此同时，降低首付款比例。申请公积金贷款购买首套住房的，最低首付款比例调整为20%；申请公积金贷款购买第二套改善型住房的，最低首付款比例调整为35%，所购住房在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付款比例调整为30%。

不仅如此，此次《通知》还明确，为支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。

值得一提的是，为满足多子女家庭合理住房需求，本次《通知》在住房限购和信贷等方面也采取支持措施。

一是增购1套住房。对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。

二是优化首套住房套数认定。优化多子女家庭在个人住房贷款中首套住房认定标准，减少购房利息负担。

严跃进分析，此次上海一揽子房地产政策，将发挥积极作用和效应，结合近期国家调整优化住房信贷政策等精神，充分体现上海因城施策、综合施策导向。

“此次政策统筹市场和保障、存量和增量，在提升住房品质、促进职住平衡同时，更好满足了居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。”严跃进表示，此次新政落地和实施，将更好引导市场预期和增强市场信心，也将进一步促进上海房地产市场平稳健康发展。

卢文曦认为，上海作为一线城市，对稳楼市的政策期待更高，最近几天新增客户量、业务咨询量等先前指标开始有所好转。如今政策落地，利好兑现，会进一步强化楼市企稳的心理预期。

而且，6月是上半年收官的重要时间节点，该时间点出政策对促进楼市交易稳定有重要意义，政策对刚需和改善性买家都释放出友好信号，预计楼市成交量有望稳中向好。