说好的15%呢?

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

【本文约3000字，预计阅读时间4分钟】

01中国和美国老太太的故事

小时候，银行就对我们进行教育，街头巷尾流传着这样一个故事：

被这个故事“洗脑”之后，按揭买房风靡全国，也迎来了房改的春风，到处洋溢着水泥钢筋的芬芳。现在想来，这个故事应该是对全国人民按揭买房“启蒙故事”。

故事的寓意很明显：称赞美国老太太的消费行为，嘲笑中国老太太不识时务。稍稍改变了消费模式，美国老太太就能提前住了一辈子的新房，而中国老太太却是固执己见，在临死前才圆了自己的住房梦，相对于现在的超前消费、透支消费的理念，攒钱消费理念真是太老土了。

02应出尽出的降房贷

517新政之后，多个城市：武汉、西安、合肥、长沙、郑州等地宣布立即执行--首套首付比例降至15％，二套降至25％。这些城市同时把贷款利率进行了下调，武汉将首套房利率降至3.25％，相当于是之前的公积金贷款利率水准，比基准利率降低了70个基点，武汉的二套房贷款利率降至3.35％。这也是成都同类城市的最低水平。

公积金利率方面：西藏让人惊讶，首套公积金贷款利率降为1.68％，史无前例的迈入贷款利率“1时代”，无法想象，这样的趋势是在无限接近零利率。

03天下武功唯快不破？？？？？？？？

其中，武汉是比较大能级的一个城市，曾经它的GDP是领先成都的，在疫情这几年，成都GDP反超了武汉。但武汉这次动作也算比较快，来的比较猛，做事情干净利落。而成都目前的状况，还没有执行首付15％以及利率进一步下调的动作。

目前有一些传言：成都主城可能首付比例调到最低20％，其他区的首付比例最低调到15％。如果这样，其实是对一个政策的打折，并不是一个好事情，很多时候“天下武功唯快不破”。

所谓的新的政策，其实就是对过往的修正，这种修正其实是要用力稍微过猛的，稍微过猛再回弹一点，起到的效果就刚刚好。所以这样的一个动作其实不打折扣，迅速的执行，迅速的操作，那么对于一个市场是能够起到镇定稳定的作用。

04先息后本是共赢？？？？？？？？

再看先息后本，已经不是什么稀奇的事情了。

在去年，就有不少楼盘推出3～5年期的先息后本，也就是说：还月供的前3～5年只需要还利息，不需要归还本金。比如：贷款500万，房贷利率是3.75％，前几年，每一年还大约19万的利息就行了，并不需要还本金了。

怎么来算这笔账呢？前期利息全部都是按500万来计算的。按20年的周期来看，利息总额肯定是会增加。购房者以时间换空间，前几年的压力很小，看好国运，看好未来，看好房价，后期压力大，自己有偿还能力，提前拿下更高品质的房产，这是一件很好的事，只能说银行匹配的产品符合消费者胃口。

对于银行来说，同样的一个标的，银行多赚了利息，贷款生意不那么好做的时候，对银行业务无疑是一大帮助。一件这对于开发商，购房者，银行都有好处，一箭三雕，没有什么好抱怨的，更用不着辟谣。

05苏醒--舒缓--舒展--满血复活？？？？？？？？？

很多人形容楼市哀鸿遍野，那么如果说他已经重病两年多了，伤及内脏、伤及要害部位，凭史诗级的政策，一剂良药，是让他不要死去，但是要彻底的恢复元气，要满血复活，需要更大剂量的药，需要持续性的营养品，这样才能支撑楼市：苏醒--舒缓--舒展--满血复活。这是有节奏、分过程的，并没有灵丹妙药。

即便是把史诗级的政策一步到位，彻底执行到首付15％，也不会立竿见影就此反弹。把一个严重伤者从ICU转到普通病房，恢复的过程还是比较漫长的。那么在这里面，有些开发商就在澄清没有这么做，这个是被冤枉了，在我看来这些其实都是大可不必的，“坐都坐不稳了”，楼市需要尽快被扶正，先扶它坐起来。

房地产是经济的支柱，房地产不能就此倒下，房地产不能硬着陆。在房地产各项指标都大跌的情况下，影响的不仅仅是房地产，更是上上下下成百上千的产业，所影响的产值可以说占到GDP的30·40％都不为怪。

06相信国运

经济学的权威杂志、学术期刊《美国经济评论》发表了一组数据，1946-2012期间，对比主要国家的GDP、CPI、房价，数据表面：期间日本的房价的涨幅最快，66年房价涨了640倍，房价涨幅令人惊愕。其他国家同样的，法国涨了500倍，英国高达90多倍的涨幅，中国呢？至从1998年房改以来，房价涨幅才10倍多，距离主要经济体的涨幅差距巨大。

房地产遇到的就是周期问题，它始终是在一个箱体震荡，小跌大涨，总趋势是往上的。现在处于低迷期，处于周期底部，所以这是正常的现象。只有尽快的把这一味药用下去，而且不要减量，政策应出尽出。该吃多少药就灌多少下去，这样才能顺利的度过周期的低点，重新迎来新周期。

挤牙膏和稀泥的做法，让购房者踌躇不前，因为牙膏没有挤到底，政策就没有到底，行情就要下坠，后果就是：谁买谁被套，谁买都是高点。降低首付比例和利率，就是让更多没钱的人、预算不够的人，提前够得着买房的门槛，提高潜在客户数量，这样能让买房人多起来。敢不敢买，取决于什么，贰爷观点：牙膏没挤完，谁买谁被套；应出尽出的时候，就该买了！