万科获200亿元银团贷款，质押旗下万纬物流全部股权

界面新闻记者 | 王妤涵

5月23日，界面新闻获悉，万科已与招商银行等头部金融机构签订协议，获得200亿元银团贷款，抵押物为万科旗下万纬物流公司股权，截止目前已到账100亿元。

查询国家企业信用信息公示系统显示，万科物流发展有限公司（以下简称万纬物流）近日新增一起股权出质登记信息，即控股股东万科企业股份有限公司将万纬物流269.76亿股权质押给招商银行股份有限公司深圳分行，股权出质的设立登记日期为2024年5月20日。

而据股东出资信息显示，万科对于万纬物流的认缴金额为269.76亿元，这也意味着，万科质押了其所持有的万纬物流的全部股权（万科持股比例约为81.62%）。

业内人士指出，根据可查询的公开信息，这是房地产行业自2020年进入深度调整以来，金融机构提供给房企单笔金额最大的一笔银团贷款。在房地产当前的形势下，万科能够获得如此力度的支持，是因为市场看到了万科坚决不躺平的决心，也说明万科的积极行动获得了市场认可，体现了金融机构对万科的充分认可和信心。

公开资料显示，万纬物流是万科集团旗下成员企业，是一家综合物流解决方案服务商，成立于2015年。

彼时，万科启动多元化发展，由房地产开发商向城市服务商转型，也正赶上了物流地产进入高速发展的时间节点。

历经多年发展，万纬物流目前已布局全国47个城市，拥有170个物流园区，累计开业项目可租赁建筑面积989.9万平方米，业务主要以高标仓和冷链为主，其中冷链仓储规模全国第一。

今年3月初，万纬物流实现REIT发行，底层资产为佛山南海、绍兴诸暨和湖州德清三个产业园，3个物流项目建筑面积合计26.77万平方米，总估值约11.49亿元。

其中，湖州德清项目已于2018年6月投入运营，佛山项目和诸暨项目也均在2021年5月投入运营。

从万纬物流的业绩表现来看，近三年来，其经营收入成逐年上升趋势。

据万科年报，万纬物流2021年的营收为31.6亿元，同比增长68.9%；2022年营收为35.6亿元，同比增长了17.9%；2023年为41.8亿元，同比增长了17.2%。

同时，其主营的高标仓和冷链业务的经营收入也同样逐年上涨，2021年高标仓营收为20.6亿元，冷链营收为11亿元；2022年期高标库营收为21.6亿元，冷链营收为14亿元；2023年，其高标库营收为23亿元，冷链营收为18.8亿元。

业绩虽在上涨，但增速有所放缓，公司的扩张步伐也在放缓，尤其在高标仓的扩建上。

据了解，2021-2023年，万纬物流新开业高标库数量分别为17、13、1个，新开业的冷链园区数量则分别为8、10、7个。

物流地产是典型的重资产、回报周期长的行业，伴随目前大量仓储供应面积的新增，市场的竞争愈加激烈，仓储园区的运营也在不断承压。

仲量联行研究指出，截至2023年，高标仓市场存量约1.3亿平方米，受前期集中供地影响，近四年全国高标仓新增规模较大，市场出现短期内供大于求的状况，从而导致租金下降的局面，2023年平均租金已有2022年的33元/平方米/月下滑至30元/平方米/月。

而万科在物流地产领域除了布局万纬物流外，还有在2018年同厚朴投资、高瓴资本等收购的地产物流公司普洛斯(GLP)。

与万纬物流专注于高标仓储和冷链不同的是，普洛斯主要围绕物业开发、运营管理、基金管理以及物流金融平台，这些年来，二者一直以万科为共同股东进行协同发展。

值得关注的是，在此次抵押万纬物流之前，市场曾传出万科正在寻求出售普洛斯(GLP)的全数股权，以筹集资金应对公司的流动性压力。不过，万科方面未予置评。

从业绩表现来看，受行业整体下行影响，万科目前正在经历着阶段性流动性挑战。

今年一季度，万科实现营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；其中，房地产开发业务贡献营业收入466.7亿元，同比下降13.8%；经营服务业务贡献营业收入109.5亿元，同比增长12.0%。

受结算规模下降和开发业务毛利率下滑的影响，万科实现归属于上市公司股东的净利润亏损3.6亿元，而去年同期为盈利14.46亿元。

“此次200亿银团贷款有助于公司进一步提升流动性，体现了招商银行等金融机构对公司的大力支持。公司一直与金融机构保持了良好的合作和信任关系，各类融资合作均在积极推进中。下一步，公司将继续坚定行动，有信心、有能力在妥善处理到期债务的同时，积极主动、全面系统完成融资模式转型”，万科方面对界面新闻表示。

此前在4月30日，万科曾在深圳举办了一场股东大会。在会上，万科董事会主席郁亮曾指出，万科要进行“瘦身健体”以改善公司的基本面。

其中就包括：完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；以及要完成“聚焦主业”，腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

在宣布“瘦身健体”计划以后，万科很快便有了落地的动作，5月8日便以22.35亿的起拍价转让其位于深圳南山区的深圳湾超级总部地块。

在融资方面，除了此次银团贷款，万科近期还获得了多家银行的贷款。

5月13日，万科向中国银行、农业银行、北京银行申请总计73.39亿元贷款；5月20日，万科又再次获得中国银行12亿元贷款。5月以来，累计获得贷款金额已超过85亿元。

5月16日，万科还在深交所成功发行一笔规模达14.35亿元的CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券），优先级票面利率为3.6%，期限不超过18年，进一步降低了整体融资成本。

另外在上周，曾有市场消息称，万科已就国有大行牵头的银团贷款抵押品达成初步协议，预计贷款提取金额不超过500亿元。目前，万科未对此事发表评论。

业内人士指出，此次银团贷款或将起到示范效应，带动万科的其他融资加速落地。

而在近期央行新政利好的刺激下，地产股持续爆发，万科在股债市场也表现出强劲走势。

万科A近期连续多日上涨，截至发稿，市值已重回千亿；万科境内债价格近期也普遍呈现涨势，其中2027年到期的一笔美元债一度创下去年11月以来的最大涨幅。