这份重磅新规，影响远不止得房率

五一假期前的一周，成都房地产市场可谓迎来了政策轰炸，包括：

4月28日，《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》、《关于提高多子女家庭首套房住房公积金最高贷款额度的通知》；

4月29日，《关于进一步优化完善人才安居工作的通知》；

4月30日，《进一步规范机动车停车位规划建设和销售管理》。

从购房资格、信贷额度、销售流程等方面，涵盖了普通购房者、高层次人才、多子女家庭、房地产开发企业等市场参与者，全面推动房地产的交易回归市场化。

而就在本轮房地产优化政策轰炸前，4月26日，成都市规划和自然资源局还发布了《成都市城市规划管理技术规定（2024）（征求意见稿）》（以下简称“新规”）。这是一份针对用地和建筑规划管理的规定，将直接影响开发企业“如何建房子”，最终影响的则是城市居民的居住生活体验。所以，无论是开发企业还是购房者，该规定都与之息息相关！

上周，我们将该新规中“优化地下停车位配建标准”、“阳台半敞开空间比例提升”这两点单拎出来作了重点解析（详见：成都4·26新规解读：未来房地产市场的两大看点）。

其中，“优化地下停车位配建标准”通过「按套型面积」确定住宅项目车位配比，且车位配比以「车位/户」为确定口径。以前按建面配建地下停车位，大户型配建车位过剩，开发商去化困难，小户型车位配比又不够，导致停车难。调整后，将可更好地适应住宅市场户型变化，也进一步提升了停车位管理精细化水平。

而“阳台半敞开空间比例提升”通过将阳台等半开敞空间占比由15%提升至20%，将增加住宅得房率、推动产品户型创新升级，提升购房者在居住空间上的获得感。

实际上，除了这两大调整内容外，该新规还有不少看点。在这之前，我们要注意到本规定所适用的区域，并不包括成都天府新区直管区。而天府新区要参考的，则是今年1月四川天府新区公园城市建设局发布的《四川天府新区公园城市规划管理创新规定（2024）》（意见稿）（重点详见：天新拟试点生态阳台不计建面不计容，“香”还是“烫”？）。

接下来，就来直击重点吧！

之于购房者：阳台半敞开空间比例提升之外，下面的3大调整内容，将推动住上“好房子、好小区”的愿景加快实现。

1.不会再有层高3米以下的住宅

根据此前成都实施的管理规定，住宅建筑的层高只明确了上限，即“不应高于3.6米”。现在的新规则明确了下限——不应低于3米。也就是说，以后的新建住宅都不会再有类似于层高2.9米的房子，室内装修一顿操作后，再也不会有压抑的空间感了！

2.住宅楼栋首层应局部架空

小区住宅楼栋的首层是否架空，以及架空层的功能空间设计，已经成为刚需与改善住区的重大区别之一。

比如，曾于2021-2022年出让的双限地项目，开发企业为挤出利润空间，住宅楼栋基本都未设计架空层，进而牺牲了业主的公共活动空间。如今市面上的新房项目在品质上全方位开卷，但部分项目仍会选择只将部分楼栋的首层架空。

如今新规对住宅建筑的架空层作出了明确的要求，不仅所有的楼栋首层都应局部架空，且不同高度建筑的架空面积比例更具化。以层高3米为例，6-10F的洋房和10F以上的小高层，首层架空建面最低比例分别为10%、20%（与天府新区稍有差异，天府新区要求建筑高度超过33m的建筑应首层架空）。

首层局部架空，将实现公共空间在小区内部的延伸、开放共享，加上不低于4.5米的层高要求，公共空间将更加开敞通透。

3.社区底商将回归，不用开车去买烟买水了

相信近两年不少搬进新家的业主们，都苦“小区楼下无便利店”久矣。究其原因就是上一版城市规划管理规定中所要求的“新建住宅建筑不得设置底商，商业应独立设置”，叠加纯住宅用地的用地性质，让不少住宅小区的居民买包烟、买瓶水都要骑辆共享单车抑或是开车去一两公里开外。

新规延续上版主要街道管控规则，优化中小街道的合理配置，适度住商空间分离，有助于打造多样化的街区形态，形成适应成都地方特色的慢行街区，提高居民出行舒适度和生活便利性。

之于开发企业：有要求更有激励，以下4大调整内容，将共同推动城市的高品质建设与空间形态的多样化。

1.纯住宅用地也可自动混合5%的零售商业

正如上文提到的“近两年新交付的小区苦楼下无便利店久矣”，过去几年成都出让的纯住宅用地，虽然保障了小区内居住环境的纯粹性，但社区生活是真的没有烟火气可言。

而现在为提升社区生活活力，新规增加了建设用地的使用弹性——住宅用地可自动混合5%的零售商业。开发企业则可根据自身项目的产品定位人群，在土地开发利用上灵活配置商业的比例。

2.住宅建筑密度提升5%，住区设计有了更多弹性

无论是核心区、一般地区还是特别地区，住宅用地及住宅混合商业服务业用地的建筑密度都提升了5%，为住区设计增加了灵活性和弹性。比如，可更好地支撑塑造高低错落的住区空间形态，支撑风雨连廊、景观廊道、社区底商、小区服务用房等建设需求，为业主提供更多的公共活动空间。

3.容积率指标不仅可转移平衡，还有更丰富的奖励政策

为推动土地资源高效集约利用，新规明确在确保建筑规模不突破的情况下允许容积率在更大范围内转移平衡，比如部分TOD建设用地的容积率指标可适当上浮。

而对于开发企业而言，容积率指标已经确定的土地，以功能、生态、文化和公共为优先的建设导向，都可获得容积率奖励。比如，建筑项目公共连廊和公共建筑空中共享平台不计容，地下室、半地下室（除住宅和商业设施）不计容，轨道交通项目附属设施建设不计容，建筑外饰面层不计容等。

当然，除了在容积率激励政策上支撑城市地下室空间利用外，新规也明确了地下室空间的管控要求，以公共优先导向，鼓励地铁、商业、公共配套服务设施等地下空间互联互通，鼓励利用地下空间设置住宅物业管理用房、快递收发等便民服务设施。

4.新增竖向、第五立面、立体绿化和围墙管理，提升街区及城市景观及风貌

新规中不仅“鼓励生态阳台、空中共享平台、屋顶绿化、底层架空绿化”等立体绿化，且明确公共建筑的立体绿化可折算绿地面积，抵扣绿地率。

此外，新规还明确了各类建筑第五立面的管理要求，将屋面空间打造成整洁有序、环境舒适的活动场所；规范围墙管理，提升街区宜居品质；明确原生地形地貌保护与利用的基本原则，以适应多样化的地形特征，打造良好的城市景观和塑造公园城市特色风貌。

总的来看，为契合目前房地产市场的供需现状，该新规从用地混合、建筑密度、容积率、地下空间、竖向、停车位配建、底商、首层架空、阳台、立体绿化等方面，全方位做了优化更新。无论是开发企业还是这座城市，接下来都将实现更高品质的发展，而城市居民则将迎来更高品质的居住体验，让我们静待变化发生吧。

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