外金沙超百亩工业用地调整为涉宅用地，已被纳入出让计划

2024-5-9

昨日，成都市规划和自然资源局发布“金牛区、青羊区高家村、郎家村七八组控制性详细规划（第6.5版）局部用地控规修改方案公告青羊区、金牛区摸底河生态公园控制性详细规划（第1版）局部用地控规修改方案公告”。

本次调规是为了进一步盘活利用闲置土地，更好地建设未来公园社区。调规范围位于金牛区、青羊区高家村、郎家村七八组控制性详细规划单元南部及青羊区金牛区摸底河生态公园控制性详细规划单元北部。拟修改范围面积约为16.02公顷（约合240.3亩），修改内容包括新增道路、公园绿地、公服设施以及用地性质调整。

△调规方案（图源成都市规划和自然资源局）

具体调规内容如下：

1、新增1条16米宽南北向道路，沿道路东侧规划10米宽的公园绿地；

2、在新增16米宽南北向道路东侧，新增1条16米宽东西向道路；

3、将原规划1#地块(一类工业用地)、2#地块(零售商业用地兼容二类住宅用地)、3#地块(防护3绿地)、4#地块(一类工业用地)及5#地块(一类工业用地)合并后进行调整，用地性质调整为二类住宅用地(容积率≤1.8)、二类住宅用地兼容商业用地(容积率≤1.8)、道路用地、服务设施用地及公园绿地;

4、将6#地块(小区绿地)的用地性质识别转换为公园绿地(b#地块)；

5、在a#地块上新增日间照料中心、再生资源回收网点、公交集中停靠站、小型体育活动场地、公厕各1处；

6、在b#地块上新增1处Ⅲ类避难场所。

事实上，这次调规已经是确定性事件。一方面在青羊区发布的2024年供地计划中已经包含了调规地块，且用地性质为住宅用地；另一方面，今年3月，采招网发布了“成都市青羊区苏坡乡百仁村二、三组工业用地地块土壤污染状况初步调查公示”，显示：青羊区苏坡乡百仁村二、三组工业用地地块后期将主要作为二类居住用地使用，为了保证土地开发利用安全，实现用地环保可持续发展，土地性质变更前应当按照规定进行土壤污染状况调查，根据两个阶段调查结果，该地块不属于污染地块，符合未来规划的居住用地的要求。

△调查公示（图源采招网）

从调规片区的位置来看，其地处黄金东一路以南、三环路外侧、青羊和金牛两区交界地带，调规后的大部分宅地位于青羊区，属外金沙板块、苏坡百仁片区。

调规片区南侧紧挨着成都市泡桐树中学百仁校区、成都市实验小学尚雅校区与成都市第六幼儿园百仁校区等优质教育资源；最近的地铁站点是规划中的地铁12号线高家村站；同时，调规片区周边紧挨着占地约1770亩的百仁公园，生态资源优越。

△调规范围（图源成都市规划和自然资源局）

值得注意的是，由于百仁公园是成都主城区难得一见的大型城市环境配套，被誉为三环绿肺，备受期待。因此，关于其何时能完全呈现，也成为众多人关注的焦点。

根据今年4月成都兴城投资集团有限公司在网络问政平台上的一则最新回复，涵盖百仁公园的成都环城生态公园项目二期四标段金沙绿楔区域于2020年进场开始实施，目前该区域还剩余部分景观提升整改工作（包含钉子户未拆迁区域）和农业整治工作（现状苗圃无法拆迁）无法实施。其它可实施区域的景观、建筑等，2023年9月已完工验收，验收期间相关参建单位提出了部分需整改的项目和要求，目前实施单位正在进行最后的整改、完善施工（如缺陷整改，办理外水、外电、施工开口等）。

△关于青羊区百仁公园建设（图源问政四川）

可以预见的是，随着百仁公园的进一步呈现，外金沙板块的高价值属性也将更加凸显。从外金沙板块的土地市场来看，自2019年起，该片区共出让了6宗涉宅用地。

△6宗成交土地位置示意图（图源投资云地图）

其中，成都兴城建于2019年12月竞得的约35亩宅地，呈现为玉润金沙项目，现已售罄，参考均价30769.82元/㎡（带装修）。2019年12月，中国铁建也以约60.6亿元的总价竞得外金沙137亩宅地，这也是近年来区域内成交的面积最大的一宗宅地，呈现为中国铁建西派金沙项目。项目共规划了22栋住宅建筑，目前仅有少量房源在售，包括建面约123-256㎡的户型产品，参考价格28500-33000元/㎡（带装修）。值得注意的是，今年3月，西派金沙项目三期已经迎来交付。

△中国铁建西派金沙实景图

成都中际天耀2020年拿下的约13亩宅地，将片区成交楼面地价刷新至18400元/㎡，打造的金沙壹号院项目，以小高层和叠拼为主，共118户房源，目前仅剩少量叠拼房源在售，参考价格29666-39900元/㎡（清水）。成都华添于2022年7月拿下的约9.4亩宅地，呈现为金沙清源里项目，仅规划了80户房源，目前也只有少量房源在售，参考价格29426-37681元/㎡（带装修）。

中国绿发也在2022年7月抽签竞得片区内71亩宅地，楼面地价16100元/㎡，打造了中绿园领秀金沙项目，也是目前区域内的供应主力。该项目由18栋13-17F的2T2板式小高层和3栋商业组成，其中住宅570套，主力建面约127-168㎡（详情可见：高端必看！金沙终迎“王炸级”央企大盘）。即将推出第五批次房源，包括2#、12#的建面约127㎡、约142㎡的套四，共58套房源。

△中绿园领秀金沙意境效果图

此外，融信在2021年6月以16800元/㎡的楼面地价拿下的约23亩宅地，清水限价24100元/㎡，容积率为1.5，需配建面积比例不小于宗地总计容建筑面积30%的自持租赁住房，且要求现房销售。该地块于2021年11月取得建筑规划许可证：共规划了6栋4F、2栋7F以及1栋20F（租赁住房）的住宅建筑；自持租赁住房116户（单套建筑面积约59㎡）；非租赁住房78户（单套建筑面积约204㎡）。目前，该地块项目暂无更多公开信息露出。

△融信约23亩地块规划图（图源成都市规划和自然资源局）

总结：

不论是从区域的土地供应还是新房住宅的供应，外金沙板块都十分稀缺。因此在本次调规中，由工业用地等调整而来的住宅用地自然也备受关注。且本次调规的涉宅用地，已经出现在今年4月初，中国土地市场网发布的7月1日前拟出让地块详细清单中，共包括3宗土地，分别为81.58亩、52.23亩、24.43亩，容积率均为1.8。这也意味着，这3宗合计约158亩的涉宅用地或将于5、6月出让，届时或将成为众多开发商竞争的焦点。