楼市“金三银四”收官，上海凭借高端购买力激活市场

在传统楼市“金三银四”，上海凭借千万豪宅跑赢了这个春天。

2024年，上海楼市进入豪宅盛宴。根据克而瑞数据显示，今年一季度，上海总价2000万元以上的高端住宅成交量为2016年以来单季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增长超4倍。

高端住宅的购买热情在4月得到进一步释放。比如融创外滩壹号院二期，套均总价4000万元起，开盘当天就售罄；滨江凯旋门三期推出212套房源，最终认筹1043组客户，入围分113.04，成为上海新房积分制以来第三高的项目；香港置地启元的认筹率也高达241%，继续“日光”。

接下来，还有凯德茂名公馆的75套收官房源，最终认购超290组，认购率约387%，同样是高分选手齐聚，清盘毫无悬念。

高端购买力强劲，助推上海新房市场热度回升。同策研究院数据显示，4月上海新房共成交5237套，日均成交175套，无论月成交数量还是日均成交数量，均达到全年峰值，不过同比仍明显下滑。

克而瑞指出，足以证明上海核心区域的项目对于购房者有着极高的吸引力。

即便如此，在行业依然面临深度调整的背景下，上海楼市整体表现仍不如预期。据上海中原地产数据显示，在3月份楼市成交冲高后，4月成交出现回落，当月上海新建商品住宅成交面积49.6万平方米，环比减少34.7%。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，从交易节奏来看，4月初受到清明假期以及月初低开的惯例，成交较低，下半月在高供应的推动下成交开始恢复正常节奏，最后一周在翘尾效应下成交终于冲上20万平方米的高度。

从空间分布来看，浦东继续领跑全市，成交面积13.0万平方米，环比减少8.5%。市区范围内，黄浦区基于积极推高价房因素，成交放量，为7.6万平方米，排名全市第二。远郊区域中，嘉定发挥相对正常，为5.4万平方米。松江、青浦分别为3.8万平方米和3.0万平方米，中低端产品表现乏力无法保证成交维系在相对高位。

基于高端住宅表现稳定，4月份上海新房成交均价仅出现小幅回落，为86731元/平方米，环比下跌2.3%。

在卢文曦看来，4月成交回落在意料之中，只是降温速度较快。

一方面是假期导致交易缩量，另一方面，中低价位产品并没有起到很好的“基石”作用，缩水幅度较大。市场仅靠高价房在支撑，此类现象不可持续，尤其第五批集中供应项目中，10万+产品出现大幅缩水，预示后续成交或继续在当前低位运行，且受结构性影响均价会进一步回落。

二手房市场也不例外，网上房地产数据显示，4月份上海二手房成交18101套（住宅成交约为1.5万套），环比减少10.48%。

价格相对稳定，4月上海二手住宅市场均价为73998元/平方米，环比上涨0.45%。至此，上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨14个月。

虽然“银四”回落，但放眼全国来看，上海今年的楼市“小阳春”表现依然瞩目。除此之外，还有香港表现亮眼，在2月底宣布全面“撤辣”之后，楼市迅速迎来反弹。

数据显示，4月份香港的楼宇买卖合约总值839亿港元，环比上升124.6%，同比上升31.7%。其中，住宅楼宇买卖合约总值775亿港元，环比上升157.7%，同比上升47.9%。

其他三个一线城市，整体表现差别较大。

北京相对稳定，3月份市场回升至近半年最高，但4月也开始缓慢降温。以二手房市场为例，3月北京全市二手住宅网签量为14280套，环比2月份上涨125.5%；4月份二手房住宅市场网签13354套，环比3月下降6.5%。

广州小阳春更是平淡收官。克而瑞数据显示，4月广州进入市场休整期，需求端疲软。加上清明节点、暴雨天气等不利因素影响，难以调动购房者情绪，撬动市场需求。

克而瑞数据监测显示，4月份广州的项目来访认购走势波动向下，尤其是下半月市场缺乏红盘推新补货，成交氛围陷入胶着，转化率跌破3%，降至近期低位。

深圳则偏向于以价换量。数据显示，4月深圳二手住宅过户量为4171套，环比上涨9%。从价格来看，4月成交的二手房源里，低于参考价成交的占比再次上涨，从3月的81.4%上涨至83.3%。

此外，深圳的新房过户量依然偏低。截至4月末，新房库存去化需要22.3个月，创深圳新房去化历史新高。

北京、深圳近期均出台了大力度楼市支持政策。北京在4月22日宣布优化离异家庭购房认贷政策后，4月30日再推出楼市限购政策调整，已拥有住房达到限购套数的家庭，在五环外可增购1套住房。

5月6日，深圳也发布《关于进一步优化房地产政策的通知》，从分区优化住房限购政策、调整企事业单位购买商品住房政策、提升二手房交易便利化三个方面优化楼市政策，以更大力度支持改善性住房需求。

业内认为，上海的楼市优化政策也已在路上。但目前来看，上海延续以往谨慎的作风，只在5月3日宣布加入商品住房“以旧换新”，暂未推出限购松绑相关政策。