房市新政风向标：解读土地供应与库存消化的最新趋势

摘要：

【房市新政风向标：解读土地供应与库存消化的最新趋势】近期房地产市场政策频出，成都全面放开限购，北京放宽购房政策，而针对高库存城市，自然资源部规定商品住宅去化周期超过36个月的城市应暂停拍地。历史上曾有“库存五分法”类似做法，目的在于促进市场自然修复而非强制去库存。此外，地方政府的财政压力可能因停止卖地而得以缓解。文章分析了当前房地产市场的供需关系，并对比了2016年的市场情况，强调2024年的政策更为注重市场自我调节能力。

正文：

近段时间房市的动态真是让人应接不暇。政策导向明显倾向于如何平衡现有房屋存量和未来住房需求的增长。举个例子，成都市取消了限购政策，北京虽未放开5年社保的要求，但却在五环外松绑了额外购房的限制。而对于一些房产库存较多的城市来说，政府采取了更为积极的措施，例如暂停土地拍卖的政策。

在现实中，这种政策的实施并不罕见。五年前就有类似的操作，当时的政策更为细化，采用了所谓的“库存五分法”。具体来说，去化周期超过36个月的城市，就会停止供地；而去化周期在18到36个月的，则适度减少供地；如果去化周期在12到18个月的，供地量保持不变；去化周期在6到12个月的需要增加供地；最后，如果去化周期少于6个月的，则要显著增加供地量并加快供地速度。可以说，这早已是老生常谈，绝非什么新鲜事。

然而，不可忽视的是，这次政策的实施背景有所不同。在房地产市场冷淡的现实背景下，减少供地反而能减轻一些地方政府的财政压力。因为在高库存情况下，即使供地，土地也难以卖出好价钱。此外，城投公司近期成为拿地的主要主体，但其开发能力较弱，导致很多土地开工率和开售率都不高，这不仅浪费了资金，还加剧了债务压力。在这样的大环境下，暂停土地出让对于某些城市来说，反而是一种缓解压力的方式。

小编点评：

在当前的房地产调控中，政策的主旨已经从之前的强制去库存转变为促进市场的自然修复。这种策略的变化，可以说是基于对市场规律的尊重和对历史经验的借鉴。对于高库存城市的暂停拍地政策，有其合理性。以往的土地供应政策在很大程度上是一种行政手段的介入，但现在看来，政府更希望通过市场自身的调节机制来达到供需平衡。

接下来几年，房地产市场的发展方向将会更多地依赖于市场内在的活力和调节能力。政府的角色转变为提供稳定的宏观调控，让市场在合理的预期中自发进行存量的消化和增量的优化。对于购房者而言，这意味着市场将更趋理性，房价的波动也将更加平稳和可预测。