7年来首次，深圳新挂宅地未设置商品房入市限价

界面新闻记者 | 王妤涵

深圳楼市自2016年开始执行新房限价政策后，第一次出现了重大变化。

11月16日，深圳公共资源交易平台挂出了两宗宅地，分别在龙华、坪山两区，地块起拍总价为8.73亿元，土地面积共14397.64平方米，预计将于12月15日成交出让。

值得关注的是，本批次挂牌的两宗地块均采用的“单限单竞+摇号”方式出让，即限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

而近几年，深圳一直在土拍环节对商品房有最高限售价，即在限地价基础上，还有限普通商品房销售价格，或再加上限政策性住房面积的约束条件，以“双限双竞+摇号”或“三限双竞+摇号”的方式出让。

对于此次新挂宅地竞价方式的改变，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一方面，给出地价的最高限制，但没有提限制房价，达到地价上限后直接摇号，对开发商来说，就能直观地计算出利润空间，显然这是在给市场让利、休养生息，提振市场拿地的积极性。

另一方面，通过土地市场的情绪修复，也可以带动下游的商品房市场。

从深圳最新的挂出的两宗地块看，出让规则中没有明确提到销售限价，只提到“出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

对于是否将取消商品房销售限价，据深圳商报报道，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局表示，网传“深圳取消商品住房销售限价”为不实消息。深圳坚决落实“稳地价、稳房价、稳预期”的工作目标，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

受楼市下行影响，目前国内的土地市场热度处于低位。据CRIC统计，今年前三季度，在59个样本市（县）中，预出让地块总面积为6207万平方米，实际供应4327万平方米，平均预供地完成率68%。今年前10月全国出让金为28629亿元，较2022年同期下滑26%，较2021年同期下滑48%。

单从深圳来看，据中指研究院统计，今年1-10月深圳土地出让金规模为404亿元，同比下滑了45%，跌幅明显高于全国水平。因此，此次调整出让的规则，主要的意图就在于提振土地市场。

自今年9月底，自然资源部给各省市下发布关于建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0等限制的文件后，10月以来，全国22个执行“土地出让两集中”规则的城市中，已有成都、合肥、济南、重庆、厦门、长沙等16个城市落实“取消土地最高限价”政策。

另外，在近期发布的规划建设保障性住房的14号文中也提出，推动建立房地产业转型发展新模式，要让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期。

据李宇嘉预测，政策实施后对后期开发商拿地的积极性会提振，对后续卖地也会产生积极效果。但明显见效仍需要时间，目前市场情绪仍比较低迷，新房、二手房价格继续下降，二手房挂牌、新房批售都在高位，需要市场消化到一定程度，有了触底的迹象，供地新政的效果将会显现。

随着房地产市场供求关系发生重大变化，土拍市场的形势能否好转，关键还是在于市场销售面的回暖情况。

从深圳市场表现来看，并不乐观。据乐有家研究中心监测，10月深圳一手商品住宅成交2654套，环比上升27.8%，同比下跌20.3%；成交面积261130.82平方米，环比上升24.8%，同比下跌21.3%。

新房成交数据虽然在10月份有了小幅回升，结束了8、9月的“两连降”局面，但整体规模依旧处较低水平，市场情绪仍比较低迷。

二手房市场上，深圳二手房的在售量仍然居高不下，据深圳房地产中介协会统计数据显示，截至10月30日，深圳共有58179套有效二手房源在售，比上周增加了235套，挂盘量有所增长。

但价格却在持续下跌，乐有家研究中心此前发布的数据显示，10月1日-26日乐有家门店成交的二手房源中，已经有超七成是低于参考价出售的。

而位于福田皇岗、龙岗坂田、罗湖蔡屋围、龙华民治等地区的二手房均价已从去年的8-9万元/平方米下降至目前的5-7万元/平方米。

从全国范围来看，国家统计局数据显示，10月全国70城二手房价指数环比下跌0.6%，连续5个月环比下跌，跌幅连续3个月持平后再次扩大，二手房普遍面临下跌的压力。

四个一线城市新房价格环比由上月持平转为下降0.3%，其中，深圳环比下降0.5%，北京和广州分别下降了0.4%、0.7%。

易居研究院研究总监严跃进表示，目前市场二手房普遍面临下跌的压力，从各地反馈的情况看，二手房价格下降，既有挂牌增加带来的供应压力原因，也有房东降价幅度增大的原因。破解此类问题，建议要从全面放松限购、鼓励中小户型加快交易等角度进行，从而逐渐促进各城市二手房价格的企稳。

如果二手房盘活了，居民家庭就有收入，就有能力换购新房，也有能力促进房企新房去库存，也进一步可以改善房企的资金状况和解决债务问题。