北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

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房价，有人夸张形容：自由落体、哀鸿遍野、惨不忍睹……

01·跌够了没有？

腰斩大跌50%，已经不是什么稀奇的事情；

跌30%、40%，也稀疏平常；

跌10%~20%，就算是让人仰慕的优质房产了，这个时刻就已经封神了。

深圳，从2021年出台指导价计算，已经整整跌了三年。四川各个地市，从2019年跌到现在，不少房源都已经腰斩，整整跌了七年了，七年之痒还痒得特别凶。

成都房价必须分为两部分：①、老破小，2019到现在，已经实现了七年之痒。②次新房，从去年小阳春之后一直跌到现在，跌了整整1年了，什么时候会触底呢？

02·再跌3年还是再跌15年？

高盛预测：中国房价可能将在2027年第三季度达到谷底。

高盛参考了美国2008年金融危机后的房地产调整走势，以及日本90年代房地产泡沫破灭后的长期衰退，试图寻找相似的历史模式。

根据高盛的分析，美国房地产市场在经历了24个季度的下行后迎来了拐点，而日本则用了长达72个季度的时间。因此，高盛预测中国房价自2021年三季度见顶后，可能需要经历24个季度的调整期，才能迎来市场的回暖。

高盛的预测报告将中国与美国和日本的房价下跌周期进行了对比，美国的房价下跌周期相对短暂，大约24个季度后便迎来了市场的复苏。日本的房价下跌周期则漫长得多，长达72个季度，漫长的调整期对经济和社会造成了深远的影响。

中国的房价下跌周期更有可能类似于美国，而不是日本。那么对比去看的话呢，中国大概会在2027年见底，如果参考日本，就是抛开数据区间等等一些因素，那中国大概会在2039年房地产才见底。

03·成都什么时候触底？

2021年是新房成交量最高峰，接下来的两年都出现“缩量”，成交量保持在14万套的水平。

通过典型春节后的“小阳春”数据来初步看一下，2023年、2024年3月前半个月成都楼市的成交情况：

2024年3月份，前半个月的日均成交量和2023年相比出现了明显的差异，整体使成交量降低，日均降幅超过30%。二手房成交量萎缩的趋势是非常明显的，可以说是趋势明显，暗潮涌动。

再从2023年3月和2024年3月的成交来看新房，成交量由7021套缩减为3648套；2023年4月和2024年4月成交量来看，去年4月，全市新房成交量16251套，今年4月（截止4月25日），成交量仅有7472套。

二手房方面：3月前半个月成交量从1.27万套缩减为现在的8000套，降幅是37%，这已经低于全国平均值。可以说成都完全没有继续放大或者加速下跌的机会了。目前糟糕也就是：以价换量、割肉出货，仅此而已。而很多城市则是「无价无市」，相比而言，成都算是好多了。

04·成都会100%解除限购？

接下来的几个月，成都楼市将出台去掉购房限制的政策是大势所趋，香港已经彻底取消了限购，对于这样一座国际性大都市，堂堂的国际金融中心都取消限购了。根据全国楼市现状，取消所有的限制性政策，已经成为中国楼市迫切的需要。

前些天澳门也紧随香港的步伐，取消了所有的限购，任何地球人都可以买澳门。长沙，曾经被称为全国限购的典范，深圳当年都要派人去长沙学习限购大法。长沙也把限购取消得干干净净。

成都抄长沙的作业，也是再正常不过了，成都还有哪些限制性政策呢？比如：限购（144平米以下房源的限购）、3倍人房比新房的5年限售、正常房源的两年限售……

五一将至，卡准五一这个时间节点是非常重要的，之前深圳放松限购就是利用节假日大假的节点。成都，利用好五一的小长假，也是非常好的时机！

可以看出，成都楼市不愧为”成独秀“，这一轮大跌，成都算是全国最挺得住的城市，另外交易量有足够支撑，这来源于经济基本面和人口数量以及人口质素。成都楼市触底的时间也一定会领先于其他城市。如果成都已经跌了1年了，那么接下来半年就是政策密集支持期，一定会接住”自由落体“的态势，慢慢也就到底了，那么具体触底是多少个月呢？什么时候才会不这么恐慌出货？拍脑袋，6个月之后成都二手房触底。注意：触底≠反弹