贰爷|楼市什么时候触底?
北京大学硕士、经济学者;
开发公司操盘手;知名楼市专家;
【本文约2600字,预计阅读时间3分钟】
房价,有人夸张形容:自由落体、哀鸿遍野、惨不忍睹……
01·跌够了没有?
腰斩大跌50%,已经不是什么稀奇的事情;
跌30%、40%,也稀疏平常;
跌10%~20%,就算是让人仰慕的优质房产了,这个时刻就已经封神了。
深圳,从2021年出台指导价计算,已经整整跌了三年。四川各个地市,从2019年跌到现在,不少房源都已经腰斩,整整跌了七年了,七年之痒还痒得特别凶。
成都房价必须分为两部分:①、老破小,2019到现在,已经实现了七年之痒。②次新房,从去年小阳春之后一直跌到现在,跌了整整1年了,什么时候会触底呢?
02·再跌3年还是再跌15年?
高盛预测:中国房价可能将在2027年第三季度达到谷底。
高盛参考了美国2008年金融危机后的房地产调整走势,以及日本90年代房地产泡沫破灭后的长期衰退,试图寻找相似的历史模式。
根据高盛的分析,美国房地产市场在经历了24个季度的下行后迎来了拐点,而日本则用了长达72个季度的时间。因此,高盛预测中国房价自2021年三季度见顶后,可能需要经历24个季度的调整期,才能迎来市场的回暖。
高盛的预测报告将中国与美国和日本的房价下跌周期进行了对比,美国的房价下跌周期相对短暂,大约24个季度后便迎来了市场的复苏。日本的房价下跌周期则漫长得多,长达72个季度,漫长的调整期对经济和社会造成了深远的影响。
中国的房价下跌周期更有可能类似于美国,而不是日本。那么对比去看的话呢,中国大概会在2027年见底,如果参考日本,就是抛开数据区间等等一些因素,那中国大概会在2039年房地产才见底。
03·成都什么时候触底?
2021年是新房成交量最高峰,接下来的两年都出现“缩量”,成交量保持在14万套的水平。
通过典型春节后的“小阳春”数据来初步看一下,2023年、2024年3月前半个月成都楼市的成交情况:
2024年3月份,前半个月的日均成交量和2023年相比出现了明显的差异,整体使成交量降低,日均降幅超过30%。二手房成交量萎缩的趋势是非常明显的,可以说是趋势明显,暗潮涌动。
再从2023年3月和2024年3月的成交来看新房,成交量由7021套缩减为3648套;2023年4月和2024年4月成交量来看,去年4月,全市新房成交量16251套,今年4月(截止4月25日),成交量仅有7472套。
二手房方面:3月前半个月成交量从1.27万套缩减为现在的8000套,降幅是37%,这已经低于全国平均值。可以说成都完全没有继续放大或者加速下跌的机会了。目前糟糕也就是:以价换量、割肉出货,仅此而已。而很多城市则是「无价无市」,相比而言,成都算是好多了。
04·成都会100%解除限购?
接下来的几个月,成都楼市将出台去掉购房限制的政策是大势所趋,香港已经彻底取消了限购,对于这样一座国际性大都市,堂堂的国际金融中心都取消限购了。根据全国楼市现状,取消所有的限制性政策,已经成为中国楼市迫切的需要。
前些天澳门也紧随香港的步伐,取消了所有的限购,任何地球人都可以买澳门。长沙,曾经被称为全国限购的典范,深圳当年都要派人去长沙学习限购大法。长沙也把限购取消得干干净净。
成都抄长沙的作业,也是再正常不过了,成都还有哪些限制性政策呢?比如:限购(144平米以下房源的限购)、3倍人房比新房的5年限售、正常房源的两年限售……
五一将至,卡准五一这个时间节点是非常重要的,之前深圳放松限购就是利用节假日大假的节点。成都,利用好五一的小长假,也是非常好的时机!
可以看出,成都楼市不愧为”成独秀“,这一轮大跌,成都算是全国最挺得住的城市,另外交易量有足够支撑,这来源于经济基本面和人口数量以及人口质素。成都楼市触底的时间也一定会领先于其他城市。如果成都已经跌了1年了,那么接下来半年就是政策密集支持期,一定会接住”自由落体“的态势,慢慢也就到底了,那么具体触底是多少个月呢?什么时候才会不这么恐慌出货?拍脑袋,6个月之后成都二手房触底。注意:触底≠反弹