深圳官宣推行房产“以旧换新”，首批涉及13个商品房项目和21家中介

界面新闻记者 | 王妤涵

4月23日晚间，深圳市房地产业协会、深圳市房地产中介协会联合发布关于《开展深圳市商品住房“换馨家”活动》的通知，官宣在全市推行房产“以旧换新”。活动自5月1日开启，为期一年。

深圳市房地产中介协会指出，此次活动的推出旨在通过联动模式，提升住房交易便利度，更好满足居民刚需和改善型住房需求，减轻居民购房负担。

具体操作模式为：

1.换房人意向购买的新房有“解约保护期”，建议不少于90天；

2.在协议约定的期限内，如果旧房成功售出，开发企业和换房人将按约定继续完成新房交易手续；

3.若旧房未能在约定期限内售出，开发企业和换房人则按约定解除协议并无条件退款，换房人无需承担任何违约责任。

据悉，本次活动面向深圳区域内所有计划出售二手商品住房（旧房）并购买新建商品住房（新房）的购房居民（换房人）。与此同时，通知中还公布了首批参与活动的13个房地产项目及21家中介名单，为购房者提供了丰富的选择空间。

“此次参与项目总体上符合‘好房子’的特征或标准，即具备高品质建筑设计、完善的配套设施、优越地理位置等特点”，易居研究院研究总监严跃进指出。

首先，从品质层面来看，此类项目无论是建筑设计、建筑外立面以及配套设施等，都是目前深圳较为优秀的新盘项目。其次所参与活动项目的地理位置都相对较好，13个项目中有4个都是南山区的项目，剩下的其他区域也基本上是深圳住房改善的重点区域。

“以旧换新能够加速二手房库存的去化，稳定商品房价格，从而稳定市场预期。此次启动的新房项目比较多，品牌中介基本都参与了。三个月的房源锁定期虽然相比目前二手房的交易周期来看有点短，但给定了优惠政策，比如开发企业和中介机构按约定在购房价款、佣金等方面向换房人提供优惠方案，能够加快二手房的流通速度”，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示。

首个试点落地项目市场反应良好

实际上，在此次两协会推出“换馨家”活动之前，深圳便已有项目联合中介进行了“以旧换新”试点，并已取得了一些成果。

4月19日，深圳房产经纪公司乐有家联合绿景地产旗下位于南山区的项目“绿景白石洲”，率先试点开展“以旧换新”活动。

据乐有家方面透露，活动推出后的首个周末（4.20-4.21），绿景白石洲的上客量与成交转化率双双提升，周末两天上客288批，“以旧换新”类别成交7套，成交总金额突破亿元。

而乐有家此前试点“以旧换新”活动的交易流程也与此次两协会推出的逻辑一致，即换房客户需在绿景白石洲项目缴纳订金，而后意向房源可锁定2个月；期间乐有家聚焦推广旧房，尽快售出旧房；最后客户签约新房，交易成功。

据乐有家方面向界面新闻透露，该机构目前会对参与以旧换新的客户，提供“速卖通”服务，对“旧房”进行全城联动主推、流量倾斜、新媒体推广，加大房源推广曝光，精准匹配集团所有客户资源，以加快二手房交易，以促进新房成交。

“以旧换新”的提出顺应市场需求

“深圳人口较为年轻，住房自有率低，二手房的平均面积比较小，多数在80平米左右，目前市场‘卖一买一’的改善置换需求增多。同时，二手房挂牌量比较大，近期二手房价格下跌比较明显”，李宇嘉表示。

据深圳市房地产中介协会统计，截止4月21日，深圳全市二手房挂牌量共计60632套，与3月份相比增加了6879套。

另外从目前的市场表现来看，受楼市政策叠加房贷利率下调等利好带动，深圳购房需求逐步释放，楼市信心有所修复。

据中指研究院，2024年3月，深圳新房住宅成交2245套/22.98万平方米，成交面积环比上涨167.21%；二手住宅共成交3855套/36.48万平方米，成交面积环比上涨110.75%。

“‘以旧换新’打破了传统购房模式，提升住房买卖交易的便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。但市场的不确定性依然存在，该模式能否真正解决深圳楼市当前面临的问题，需要经过市场的检验和时间的沉淀”，中指研究院华南分院高级分析师孙红梅对界面新闻表示。

关键在于二手房能否短时间卖掉

近期，乐有家针对意向参与“以旧换新”的换房客户进行了一份问卷调研，超500名客户参与，结果显示有超7成的客户表示参加“以旧换新”的原因都为借此快速销售旧房。

二手房能否在短期内卖掉，即锁定意向新房的周期能否与卖掉旧房的周期相匹配，也是“以旧换新”后续是否可以顺利实施推广的关键。

据贝壳数据显示，目前市场平均的卖房周期在300天左右。那么如何在两三个月的时间内快速销售出旧房，也十分考验中介机构的业务实力和平台规模，同时也涉及到后续会否有一些针对“以旧换新”客群的优惠政策出台给予扶持。

针对于此，李宇嘉建议，后续相关的中介机构和参与的新盘项目能够把具体的优惠明确的公示出来，比如完成卖就买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上还能有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。