海淀北部片区价值潜力蓬勃发展兑现速度超乎想象

2024-4-24

在很多人的印象中，长久以来海淀的标签是“海淀家长”、是“鸡娃”、是“中关村”。而近年来，一组组经济数据，不仅将人们的注意力吸引到发展上来，也彻底刷新了人们对海淀，特别是对海淀北部的新片区的认知。

据报道，2023年海淀区地区生产总值（GDP）实现1.1万亿元，增长6.2%，成为北京市地区生产总值唯一过万亿的区。而在更早的一年，2022年海淀区的GDP为1.02万亿，是全国首个破万亿地市级区县。

统计表明，截至2023年底，海淀已拥有2个国家实验室、106家全国重点实验室、10个新型研发机构；驻有37所高校、96家国家科研机构。除研发机构外，还有近万家国家级高新技术企业，328家国家级专精特新小巨人企业，51家独角兽企业，267家上市企业。

如果你对上面的数据还是没有概念，我们不妨更值观一些：海淀区的国家高新技术企业约占全北京市的35%；“专精特新”中小企业占全市的31.9％；国家级专精特新“小巨人”企业占全市39.7％。上市企业总数居全国地级市（区）之首，独角兽企业数量占全市的50%，占全国的13.5%。

可以说在高质量发展、科技创新、产业提质方面，海淀成为了北京，乃至全国独一无二的存在。

悄然成熟的海淀北部片区

然而，海淀这一轮及下一阶段的高速成长，将有别于以往的互联网产业高速发展时期。

因为，随着20多年的发展，中关村周边本身的资源要素趋近饱和，当初带动中关村高速发展的相关产业也进入瓶颈期。随之而来的是以新能源、航空航天、科创等新兴产业的迅速崛起，新产业需要大量新的资源要素及生产要素。所以为了继续维持发展优势，海淀区也快速做出部署，制定了海淀北部片区规划，将中关村建设重心北移。

2020年5月，海淀区政府发布《中关村科学城北区发展行动计划》，正式向外宣布：中关村科学城建设重心北移。时任领导在发布会上表示：“中关村科学城北区正在迎来创新发展、高质量发展的窗口期，我们将按下‘快进键’，推动北区发展大突破。”因此，这份凝结着海淀区“建设世界级科技创新中心和高端高新产业集群”野心的《行动计划》，提出了以北清路为发展轴，打造翠湖科技园、永丰基地“双组团”发展格局。

这也意味着，海淀向北即是未来。海淀北部拥有国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区科技创新片区、中关村国家自主创新示范区核心区“三区”政策叠加的独特优势。

特别是今年，我们更是可以看到该片区将迎来势能集聚下的爆发：

以教育方面为例，科学城北区四镇已有20多所中小学纳入了集团化办学，实现了新建学校高起点办学和原有学校快速提升，陆续引入一零一中学、十一学校、育英学校、人大附中、首师大附中、清华附中、中关村一小、中关村二小、中关村三小、六一幼儿院、明天幼稚集团等一批优质教育资源到中关村科学城北区高起点办学、办园。统计显示，海淀北部地区中小学学生总数年均增幅在21%左右，教育实现了跨越式发展。

在医疗方面，位于西北旺镇亮甲店地区的海淀区北部医疗中心，主体钢结构全部实现封顶，该项目预计于今年8月竣工，竣工后将由北京大学第三医院和海淀区妇幼保健院共同开展医疗服务。海淀妇幼将在北部医疗中心重点打造儿科、妇产科，北医三院也会引入运动医学、骨科等优势学科，并引入北医三院国际部，满足中关村科学城北区高端人才和国际人才的医疗服务需求。

商业方面，一批符合年轻人消费习惯的新业态正在蓬勃发展，大悦城、万象汇、超级合生汇等高端时尚的商业综合体相继开业。生态方面，位于海淀大悦城东侧近8万平米智慧公园已经开放，而位于西北旺镇永丰组团内的五一渠生态滨河公园也即将建成开放。

文化方面则更是重量级，万众瞩目的故宫北院将于明年暨故宫博物院建院100周年之际，正式开放。

同时，据相关人士介绍，“目前片区内相关住宅项目已在逐步交付中，业主已实现入住。”

此外，从土地环节我们也能一窥端倪。在今年2月的土拍中，海淀北部新地块由港中旅以溢价率15%的价格获得，体现了开发商对这块片区的信心。事实上，在本次土拍前，就有相关专家分析指出，“海淀的新房可以说是全市各区中卖的最好也是最快的，所以预计不少开发商应该对新地块很感兴趣，届时竞争的认读应该也会比较高”。

商办项目价值潜力在这里兑现

而在这样充满活力与朝气的新片区中，商办项目同样也是业内关注的重点，因为在海淀这样一个万亿GDP、独角兽企业占全市一半的区中，已然承托住了未来的发展下限。

其实，特别在2023年，尽管房地产市场经历了深度调整，但北京去年商业地产大宗交易出现回暖。据戴德梁行今年1月发布的数据显示，2023年北京大宗交易市场共实现交易额576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%。在买家类型上，自用型买家成交额占总成交额比例达49%，其中9成标的为写字楼物业。

对于今年的大宗交易市场，有机构预测，“今年北京将会有更多的优质资产入市，需求端则会以机会型收购为主，潜在买家会更关注资产的品质、价值与稀缺性。”可见，对于大宗的买家，标的的优质性、稀缺性在任何时候都是考量的核心。

以区域内的E_ZIKOO智慧谷项目为例，该项目地处永丰产业基地，位居海淀北部产业园聚集区的核心，是整个区域发展最早、最成熟的产业园。项目由中粮、天恒联合西北旺镇联社打造，致力于打造一个以人工智能、物联网+为主导产业，数字文化为辅助产业的科创市镇。

据项目相关人士介绍，项目以"生产全周期、生活全天候、生态全维度"三生融合为理念，形成了"商产文旅科居"全方位的生态圈；通过多业态间的相互赋能，资源的充分利用以及优秀的运营管理体系，发掘区域潜力，打造未来价值中心。

而说一千道一万，对于一个整体出售的商办项目来说，买家真金白银的购买，才是对其最大的信任。

据了解，目前已入驻E_ZIKOO智慧谷项目的知名企业及机构，包含了以北京农商银行海淀新区支行为代表的大型银行；以百得利控股城市智慧展厅为代表的智慧汽车行业领域的高质量企业；以联想新视界为代表的数字孪生、AR、AI等领域的科技创新企业；以大正为代表的产业园方面的资深企业；也有以全季、亚朵等为代表的品质酒店。

金融、智能制造、数字经济、新消费......上述一个个新兴产业企业，无一不是打造新质生产力的核心，同时也充分展现了企业对海淀北部片区的前景的充分肯定。

同时，中粮成熟的体系化运营经验，也是项目价值的重要附加值，旗下项目往往凭借优质的区位优势和产品品质，有力的拉升了片区的写字楼水平，在租金方面更是领先于同区块产品。以此前的中粮置地广场为例，该项目以15.8元/㎡/天的价格领跑区块，而同区域内的环球贸易中心为10.5元/㎡/天，宝景大厦为7.2元/㎡/天，亨通伟业大厦为5.8元/㎡/天。另据最新统计显示，在建国门板块的写字楼租金水平中，中粮广场以7.5元/天/㎡的价格在区域内遥遥领先，甚至高出一些同类型产品近50%。