房价见底了吗？高盛再预测中国房地产，L型复苏是什么信号？

房价快要见底了吗？这是最近大家非常关心也是聊得最多的话题，这主要是因为近期各地房地产市场成交量有了一个比较好的上涨趋势，特别是一线城市在利好政策推动下，成交量表现不错。

据第三方机构统计显示，今年3月份，北京、上海、广州、深圳四个一线城市商品住宅成交面积环比均出现大幅增长，增幅过百。一线城市商品住宅成交面积环比增长187%，高于二三线城市，一线城市高端住宅市场热度较高。

在以往的认知里，从市场供求角度来看，楼市成交量上涨则可能意味着房价将要有一个回稳，但不是绝对的，主要还是看现在的市场火爆程度能否持续。

所以，关于房价见底的讨论也就比较激烈。

4月16日，70个大中城市的房价表现一般，总的来看，还在进一步调整中，当然官方也强调了，不用太担心，这种调整是正常的，对购房者来说也是利好。

同比看，一线城市中北上广深二手住宅销售价格均已跌穿6%，当中广州跌8.6%，深圳跌7.4%。一线城市二手房价格同比也下降了7.3%，降幅比上月有所扩大。

这可能跟去年3月楼市小阳春的高基数有关系。

不过从3月房价数据中也能看到一些新的亮点，一线城市新房价格环比下降幅度继续收窄，北京持平，上海上涨0.5%。同比看，北京和上海分别上涨0.8%和4.3%，可以看出北京和上海在新政刺激下，楼市有向好迹象。北京、上海房价稳定性更强。

俗话说，全国楼市看一线城市，一线城市看北京上海，这是不是跟大家的预期基本相当呢？是不是意味着是北京上海楼市见底的风向呢？

从目前来看，还不好说，虽然有了向好信号，但是距离回暖还有很长的路要走，恐怕房地产调整还在继续。

如果放弃对楼市短期回暖的幻想，那么长期来看，楼市还有没有机会呢？

据观点网报道，4月15日，高盛再次发布报告称，中国民企开发商在交楼方面面临4万亿元的资金缺口，这加剧了这个尚未触底的行业的困境。随着房地产继续调整，去年以来的房地产宽松措施对新房市场的影响正在减弱，开发商的融资状况仍然紧张。房地产行业尚未来到预期的L型路径的底部。

我们该如何理解高盛对中国房地产的预测呢？

首先，对中国房地产调整的周期比较悲观，此前他们曾经表示如果按照美房地产调整周期看，大概是3年时间。其实在我看来，如果房地产能够在3年时间内完成调整，是可以接受的。就是说L的那一竖可能还没写完，那一横尚未开始。

其次，高盛认为房地产行业尚未来到预期的L型路径的底部。L型复苏不太好说，这个调整周期到底有多长，只是告诉你未来规模肯定会有一个较大的下滑，而且长期保持这种状态。就是说既不会大幅上涨，也不会显著下跌，总体维持着稳定。

对于L型，其实今年年初，央行调查统计司原司长盛松成也表示，整体来看，我国房地产市场已经逐渐企稳。未来房地产对投资拖累将有所减缓，也一定会对经济增长的拖累有所减缓。但是此轮房地产调整是趋势性的，而不是周期性的。过去总是有人在抱有幻想，以为房地产调整完就可以大涨了。所谓趋势性，就是不会出现大幅度的反弹。长期可能呈L型发展态势。从2020年开始，到2021下半年呈现下行态势，整个调整过程将持续4-5年的时间。

近日，高盛预测中国经济一季度环比年化增速可能达到7.5%，高于此前预期的5.6%。高盛还将2024年中国经济增长预期从此前的4.8%上调至5%。

我想，这是基于中国释放了更加强烈的优化营商环境、推进对外开放的信号的结果，但我认为现在还是经济结构性回暖，未来只有经济全面回暖才会与房地产之间形成良好的互动关系。

我相信，未来房地产整体可能是L型恢复，但我更倾向于未来内部结构调整会很明显，改善型住房和豪宅向上与普通的刚需住宅将会呈现上下分化之势。

从高速增长向高质量发展这是积极的主动换挡，不再过度依赖房地产，不再靠短期刺激房地产拉动经济增长，虽然总体会有一些下沉，但我相信，未来城镇化道路还在继续往前走，2023年中国常住人口城镇化率是66.2%，但按户籍人口城镇化率不到50%。此外，特别是改善性需求是一个滚动增长的需求，现在90平方米以下的中小户型房子还占绝大多数，随着民众生活水平提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都较大。所以未来房地产市场仍有持续健康发展的支撑条件。

而此时此刻，稳定依然是第一位，如果市场调整幅度较大，也就意味着未来利好政策加码的力度就会越大。