住房“以旧换新”促楼市成交

  手机、家电“以旧换新”活动许多人都参与过，但住房“以旧换新”您愿意尝试吗？据机构统计，全国目前已有超30城表态支持二手房“以旧换新”，10余城已落地推行相关政策。

  记者注意到，目前各地出台的房产“以旧换新”政策多采取由政府机构、国企、开发商等作为主体，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助居民达到“卖旧房买新房”的目的。业内专家认为，此举有利于盘活各地二手房市场，激活新房市场成交。同时，各地也应考虑到政策的可持续性，算好回购旧房后利用和运营的经济账。

  怎么换

  国企或开发商收购旧房受关注

  本月初，郑州发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新 以旧换新”工作方案（试行）》，计划在今年内推动10000户居民成功进行二手房置换。

  郑州为购房家庭提供了两种“以旧换新”模式，一种是由郑州城市发展集团有限公司介入，直接收购市民的二手房；另一种是享受政府政策支持，由市民自主在市场中买卖住房。以上两种模式均可享受减免契税30%的购房契税补贴政策。

  很快，郑州又出台细则明确了“以旧换新”的条件限制，例如二手房性质应为普通商品住房、房龄不超过15年等。如购房者选取由指定主体收购房屋的模式，其购买的新建商品房总价款还应不低于二手房收购总价款。

  在流程方面，将由收购主体支付二手房全部购房款，其中二手房过户相关税费将直接支付至换房家庭，剩余房款则支付至换房家庭购买的新建商品住房开发企业。

  采取此类由国企或开发商等主体直接收购旧房模式的城市还有江苏太仓、江苏苏州相城区、连云港等地。还有城市仅选取了郑州第二种模式，加大对“以旧换新”家庭的购房政策支持力度。昨天，长沙宣布“以旧换新”家庭可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。

  此外，沈阳、盐城等地采取的模式是发放“以旧换新”购房补贴；杭州临平区、宁波、济南等城市则联合开发商及房地产经纪机构推出了“换新购”服务，即购房者可在未售出旧房的情况下向开发商认购并锁定新房房源，由委托的房地产经纪机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

  据中指研究院统计，现已有超30城表态支持“以旧换新”。徐州、淄博、南京等10余个城市已落地推行这一政策。预计未来将有更多城市跟进推出这一举措。

  为何换

  疏通“卖一买一”置换堵点

  “房子不好卖了”，是近年来许多有置换需求业主的普遍感受。根据58安居客研究院发布的《全国百城二手房市场3月报》，今年3月，全国百城二手房在架房源量环比增加。其中，一线城市二手房平均在架房源为16.17万套，环比增加了15.8%。二、三线城市平均在架套数分别为8.27万套、2.60万套，环比增加了15.1%和12.6%。

  但是，挂牌量增长并不能说明“抛售潮”来袭。另一份来自贝壳研究院的数据显示，目前二手房挂牌房源价格调降比例占整体挂牌量三至四成，处于正常水平。贝壳研究院分析师表示，挂牌量增加的一个关键原因其实是换房需求的增加。

  然而，由于预期不足等因素导致二手房交易不畅，使得许多改善型购房者“卖一买一”计划难以实现，也进一步拖累了新房市场。

  “针对一些城市出现新房和二手房市场表现疲弱甚至相互竞争、循环降价的现象，迫切需要政府及时介入。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在存量房源足够大、供求关系发生重大变化的形势下，政府牵头引导国企等主体收购一部分区位优、配套好、价格低的中小户型普通商品住房，能够进一步打通“卖一买一”的换房链条，释放改善型住房需求，促进二手房、新房市场的活跃。

  另一方面，李宇嘉认为各地需要考虑可持续性问题，警惕收购房源出现消化不出去的情况。

  下一步

  购房“政策礼包”持续输送

  实际上，近期针对“卖一买一”的置换需求利好政策层出不穷。

  为了推动换房交易，财政部、税务总局早在2022年就提出对“卖一买一”的置业人群，实行个人所得税退税优惠，最高可全部退还。

  北京在2023年4月从二手房交易环节入手，试行存量房交易“连环单”业务并行办理，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，大大缩短交易时间。如今，海南省、无锡市、济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等多地均纷纷推行“带押过户”政策。

  除了支持置换需求外，今年以来，更全面的购房“政策礼包”正源源不断送到购房者手中。据诸葛数据研究中心统计，截至4月8日，各地出台楼市松绑政策达276次，覆盖城市超160个。

  从政策优化调整方式上来看，除了推出住房“以旧换新”以外，还包括放宽公积金贷款政策、实行购房补贴、放松限购、阶段性取消首套房商贷利率下限等多种举措。在加快建立城市房地产融资协调机制方面，各地分批提出了可给予融资支持的房地产项目“白名单”，并推送给商业银行，满足房企合理融资需求。（记者 鹿杨）