北京公积金新政解缚“年迈老房子”,“最难卖二手房”有望摘帽?

4月17日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》（以下简称《通知》），对老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准进行优化，市民用公积金贷款购买市住建委“老旧小区改造项目名单”中的“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”四类老房子，贷款期限延长了，月偿金额也下降了。政策优化，市场有何反应？业界有何解读？新京报记者进行了探访。

市民

“政策倾斜，老小区改造效果确实好，会考虑入手”

4月17日，《通知》正式实施，明确市民购买改造后的老旧小区，房屋可贷年限将从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”，这意味着，部分房屋的贷款年限最高可延长20年。

市民宋先生因考虑孩子入学，近期正在看房子，计划趁着市场价格相对走低，换一套离学校更近的房子。他前几天到多家中介咨询房源，发现学校周边的房源以老旧小区居多，但是考虑到房子比较老了，只能放弃。“我是普通工薪阶层，肯定是要用公积金贷款买房的，看了些新的楼盘确实压力有点大。”宋先生称，此次公积金政策优化后，他准备再看看有没有合适的且符合新政的老旧小区。“确实每月压力会小一些，如果小区公共区域硬件改造好了，我再重新装修一下，也不是不行。”

另外一位考虑买房的李女士表示，近期因为看房子，加了多个中介销售的微信，上午公积金新政的新闻一发布，她随后收到了好几个中介的推荐消息，“我可能还是得看看小区改造后的具体效果，综合考虑后再决定。”

此外，也有本就住在“老房子”的市民表示，“新房确实住着舒服，但是老房如果地段、医院、交通以及周边学校都不错的话，再加上装修好点也没什么不行。我多年离不开老房的原因，除了没钱，更多的是舍不得这里的人情味儿和周边完善的配套与交通。”

中介

“房龄久远的砖混房，是二手房里最难卖的”

对于新政优化，业内人士有何看法？17日中午，记者随机走访了几家中介门店，门店也在第一时间获取到公积金政策优化的消息。有中介表示，“肯定会有利好作用。”但也有中介认为“还是得看小区的位置、改造效果和客户的具体需求。”

其中一位中介告诉记者，选择老旧小区的客户，大多是有刚需，比如考虑孩子入学。“老旧小区改造之后，环境变好了，也有客户会借机往外卖或者适当提高了一些租金价格。”

据悉，早在2004年，北京市出台政策明确，购买二手房，贷款人的借款期限须低于抵押房屋剩余使用年限3年。其中，砖混结构房屋的使用年限为50年，钢混结构房屋的使用年限为60年。通俗理解，如果市民现在购买建成时间在上世纪60至70年代的住房，按剩余使用年限计算，基本无法申请贷款。而上世纪80至90年代的住房，如果现在购买，贷款期限也很短，许多缴存公积金职工的购房需求无法得到满足。

“市场上，房龄超过20年的老房子不少，尤其房龄更久远的砖混老房子，是二手房里最难卖的。”一位中介业务人员表示，这次政策优化后，可能会对这部分房屋销售带来一定利好。

问政

当前30年以上老旧小区住房，挂牌量占比达21％左右

出台新政出于怎样的考虑？新京报记者采访了北京住房公积金管理中心相关负责人，对方表示，近年来，中心采用的贷款期限核定标准是根据房屋剩余使用年限计算贷款期限，也就是根据砖混结构50年，或钢混结构60年来核定。但是在实践中，发现按原核定标准执行会存在“贷的少、贷不了”的问题。房屋使用年限越长，导致职工可申请的贷款年限越短，可申请的贷款额度越低。当前使用年限在30年以上的老旧小区住房，挂牌量占比达21％左右，由于对老旧小区住房贷款支持不足，间接对二手房交易链条产生了影响，也对职工有所影响。

相关负责人表示，“我们留意到，记者朋友在调查时，有部分职工希望可以适当放宽公积金贷款的年限要求，因为在购买老房子时，公积金贷款在核定房屋可贷年限时比商业贷款更严格，导致申请同等贷款金额下，公积金贷款可贷年限短，商业贷款可贷年限长，虽然选择商业贷款月还款压力小，但是职工无法享受到公积金的低息贷款。”

同时，《北京市城市更新条例》第五十四条规定“按照国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目”。为深入实施《北京市城市更新条例》，在首都城市更新中更好发挥住房公积金制度作用，此次中心优化调整老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准，加大对老旧小区住房的支持力度。

该负责人表示，贷款期限核定标准优化后，不仅支持职工的刚性和合理改善性住房需求，减轻缴存职工购房压力，部分职工由原来的“贷不了”变为“贷得了”，部分“贷的短、贷的少”变为“贷的长、贷的多”，同时也有利于打通二手房交易链条，激发房地产市场活力，有效支持老旧小区改造工作的推进，进而促进房地产市场平稳健康发展。

专家

新政是利好，可以降低购房者成本

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，此前，一些老旧住房由于建设年限较长、剩余房龄较短、不符合公积金贷款条件等，卖不动、买不了。“此次公积金优化政策，延长了改造过的老旧小区住房贷款的贷款期限，使老旧小区住房贷款需求得到满足，有力地支持了老旧小区住房以旧换新、以小换大，更好地满足刚需、改善性住房需求，促进楼市回暖。”

中原地产首席分析师也认为，“政策肯定是利好。过去，公积金贷款政策相对严格，大部分老旧小区很难使用公积金。新政是利好，可以降低购房者成本。”他初步统计了一下，房地产政策里面接近40％都是公积金相关政策。“粗略统计，今年以来，全国已经超过100个城市发布了各种类型的公积金政策，有增加额度的，有提高年限的，有针对特殊群体补贴的。”他表示：“贷款120万元、30年，如果是用商业贷款月供大约5700多元，现在用公积金月供差不多5100多元，30年可以节省利息23万元，平均每个月可以节省600多元利息。所以，这个政策肯定是利好，有效解决了老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款年限较短的问题，进一步减轻借款人购房及还款压力。”

新进展

北京老旧小区改造实现一季度“开门红”

依据此次新政，老旧小区住房改造项目具体包括“节能综合改造”“抗震节能综合改造”“单项改造和环境整治”“危旧楼改建”，目前初步统计，上述四类改造项目的小区有800余个，涉及住房套数40余万。

老旧小区改造是一项重要的民生工程，近年来，一批又一批老旧小区“焕新”。据北京市住建委日前公布的2024年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况显示，截至目前，2024年全市老旧小区改造工程已新开工129个小区，新完工136个小区，实现了一季度“开门红”。

同时，依据2024年北京市政府工作报告重点任务清单，今年北京将落实好城市更新年度任务，推进地上地面地下空间一体化改造提升，老旧小区综合整治新开工300个、完工200个，老楼加装电梯开工1000部、完工600部，推进核心区平房整院退租、完成申请式退租2000户。

记者在走访中发现，一些市民不考虑买老旧小区的原因之一是没有电梯。今年2月，北京市住建委正式上线“加梯地图”，为居民查询具体楼栋未加装电梯单元是否具备加装条件和提出加梯意愿提供了新的路径，北京老旧小区改造政策在持续优化。（新京报2024年4月17日）