林家坝再供2宗宅地!片区建设按下“加速键”
根据成都市公共资源交易服务中心公告,4月19日、23日林家坝板块将供应2宗涉宅用地,这是今年继中铁建竞得31亩地块之后,林家坝板块再次供地。
值得一提的是,2023年林家坝出让的3宗土地均为熔断成交,2024年出让的31亩地块在取消清水限价后,吸引了10家房企参与竞拍,举牌轮次高达55次。
而本次2宗待出让用地距离相近,均位于锦江大道以南且地块面积适中,拿地总价相对可控,预计又将引发新一轮争抢。小全全通过实探地块所在板块,了解到宗地以及区域的最新情况。
01
生活配套规划落地,区域开发进程加速中
宗地位置:锦江区柳江街道潘家沟村11组
净用地面积:28.2588亩
用地性质:住宅用地
容积率:2
起拍楼面地价:17500元/㎡
拍卖时间:2024年4月19日
28亩宗地实拍图
从现场来看,宗地部分已实施打围,无未拆除的构(建)筑物,有部分土方建渣。根据出让要求,宗地内的土方建渣由竞得人自行清除,并承担相关费用;在后期开发建设过程中,若发现地下管网需迁改及其他任何需要竞得人另行处理的地下状况,由竞得人负责迁改(处置)并承担费用。
28亩宗地周边规划道路实拍图
目前宗地邻近周边均为待开发土地,规划道路部分已形成,有一条非铺装道路可到达宗地位置。此外,因地块位于柳江未来公园社区,建设开发还需按照《成都市未来公园社区建设导则(2022年版)》、《成都市未来公园社区规划导则》明确的建设指标体系进行设计,严格执行新能源车位、多级社区海绵设施等建设指标要求。
宗地位置:锦江区柳江街道潘家沟社区1、11组
净用地面积:52.4638亩
用地性质:住兼商用地(商业兼容比例5%-10%)
容积率:2.5
起拍楼面地价:16500元/㎡
拍卖时间:2024年4月23日
52亩宗地实拍图
从现场开看,宗地部分已实施打围,无未拆除的构(建)筑物,有少量土方建渣,宗地西侧有少量文勘形成的探坑,文勘形成的探坑由成都市锦江区人民政府负责在考古完成后回填。
地块同样位于柳江未来公园社区,需严格执行新能源车位、多级社区海绵设施等建设指标要求。同时按规划要求,要预留出地下公共通道的接入条件,而上述公建配套设施由竞得人承担建设费用,并与出让宗地的建设项目统一规划,同步实施,同步竣工。
周边规划道路部分已形成,宗地东侧规划道路已完成铺装,目前只可前往交子峯萃项目,暂未对外开放。
两宗地块2公里范围内,位于北侧的58数字生活城、锦江数智产业港、新能源汽车商贸城三个片区生活配套已较为完善,可与出让地块共享配套——
锦江大道实拍图
交通方面,两宗地块位于锦江大道南侧,路网仍有待完善,不过周边有三环路、绕城高速、天府大道、天府国际机场高速等城市干道;轨道交通上有已开通运营的6号线,还有规划中的地铁9号线林家坝站以及在建中的地铁30号线,待建设落地后轨道出行非常便捷;
58神奇空间实拍图
地块周边有白鹭湾湿地公园、华西附二院锦江院区、华西锦江分院(在建)等生活配套;商业主要为锦江大道北侧的社区底商以及58神奇空间,还可沿锦江大道快速到达金融城商圈和华西LIVE528、伊藤洋华堂等商业综合体。
林家坝TOD一体化城市设计土地控规
尽管林家坝片区目前还在建设起步阶段,但从公布的土地控规来看,区域内的配套规划齐全完善。除了成师附小、盐道街小学和川师附中等优质教育资源,未来教育资源的密度和质量有所加强之外,商业项目、公园绿地、医院、社区综合体等项目均在规划范围内,全部呈现后宜居属性有望大幅提升。
02
三大重磅项目叠加,利好区域快速、稳健发展
两宗地块西邻金融城三期河东片区,北侧为58数字生活城,以东则是白鹭湾板块,地理位置优势突出。在林家坝TOD一体化设计范围内,片区还规划了中国生物科创谷和柳江未来公园社区两大重磅项目。三大重磅规划项目叠加之下,片区未来发展潜力巨大。
林家坝TOD效果图
按照规划,林家坝TOD为组团级TOD(规划中的9号线与20号线的换乘站点),总体将形成“一心两轴四片区”的规划结构。即围绕TOD核心区布局商业配套、医疗配套及生态绿地,形成TOD综合服务中心,营造全时消费和活力产业场景,并在站点外围布局住宅和学校等公建配套,形成高品质宜居社区。
在2021年底的锦江区政府工作报告中,就提出“再建一个产业锦江”发展路线,计划在未来五年打造“一道九园”,将锦江大道提升打造为科创大道,串联发展九个智慧产业园区,中生科创谷是锦江区规划的“一道九园”中的九大产业园区之一。
中生科创谷效果图
2023年4月27日,锦江区与中国生物签订合作协议,双方将共建中国生物科创谷。中国生物科创谷占地面积3.69平方公里,以TOD模式推动实施,呈现“一心双轴、一环七板块”的空间版图,主要发展生物医药产业。项目总投资500亿元,建成后将新增载体500万㎡,将依托成都生研所及周边用地,打造集生产、生活、生态于一体的全链式生物医学产业集群聚集区。
此外,2023年4月成都正式启动第二批共50个未来公园社区建设,地块所在的柳江未来公园社区入选,片区将着力构建“生物科技未来版图、产城融合未来社区、城园共生未来场景”,打造中国西南生物经济科创高地。
03
市场热度高,拿地房企需抢占“产品”高地
2021年至今板块内土地出让情况
从土地市场来看,近些年土地出让速度明显加快:2022年锦江统建竞得24亩宗地,成交楼价12755元/㎡,清水限价26300元/㎡;2023年供应速度加快,区域内共成交3宗纯住宅用地,成交楼面价14900-18400元/㎡,住宅清水限价30000-35000元/㎡,均触发熔断出让;2024年中铁建竞得31亩地块,成交楼价已经来到了22400元/㎡,市场热度正在不断攀升。
从新房市场来看,首改、再改的面积段产品居多。目前4宗土地打造项目已亮相,万科朗拾交子于2023年10月率先入市,首开销售10亿元,共规划了18栋6-16F纯板式住宅,户型面积段95-143㎡。项目最新批次于4月8日取证,推出44套房源,参考价28889-33050元/㎡;
能建锦誉府实拍图
能建锦誉府规划6栋15-17F小高层建筑,主力户型建面约143㎡,2024年3月推出的2栋共136套房源均已售罄,预售单价约33946-38465元/㎡;此外,交子峯萃今日取证,中交锦江颂也预计于本月取证完成首开。交子峯萃为纯人才公寓项目,规划了8栋8-18F的洋房、小高层,建筑主力户型约78-121㎡,首批次推售了4栋共150套房源;中交锦江颂规划了7栋14-16F板式小高层,建筑主力户型约143-170㎡,后期将引入龙湖物业管理。
近年来,锦江区的土地和新房供应主要集中于锦江大道两侧。从三圣乡到白鹭湾,再到金融城三期河东片区,呈现出多个高品质楼盘。随着区域市场热度的走高,多个改善项目己经清盘,而2023年雍景竞得的白鹭湾100亩用地,是目前白鹭湾板块唯一未推售楼盘。
随着一宗宗土地的陆续出让和市政道路建设启动,林家坝板块未来将成为又一个新兴居住板块,并与白鹭湾、金融城三期河东片区连片发展成型成势。因此,对于拿地房企而言,竞拍时不仅需要一些“实力”,后期更需要做好产品力脱颖而出的准备。
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