广州物流地产成投资热门:希音拿地建供应链总部、拼多多继续整租仓库

界面新闻记者 | 蓝丽琦

“今年以来见的客户,基本上问的就只有(物流)这一种物业类型,非常多投资者关注。”近期在发布2024一季度广州商业地产数据时,世邦魏理仕研究部负责人杨丰宁向界面新闻表示,大湾区的物流地产业务正成为投资市场的“香饽饽”。

2023年,广州物流仓储供应达到近5年新高。根据世邦魏理仕的数据报告,全年供应量达到107.2万平方米,近五倍于2022年的数值,使空置率在上半年曾一度被推升到高于20%的水平。

但第三季度出现了来自跨境电商巨头的多个大宗交易,广州当季供应链和吸纳量均创下历史新高,惠及包括保税及非保税在内的高标仓市场,以及佛山、肇庆、清远、中山等广州的周边城市。

世邦魏理仕报告显示,2023第三季度,跨境电商企业在广州高标仓市场的新租面积,已经达到了83万平方米;在佛山、肇庆、清远、中山等广州周边城市还有合共近100万平方米的新租成交。

得益于珠三角供应链、广深机场群、港口群等完备的基础设施,以广州、佛山为核心的大湾区片区,成为众多出海企业首选的全球物流配送中心。

这个季度的大宗成交,直接一扫广州物流市场的颓势,也成为广州物业市场上浓墨重彩的一笔。世邦魏理仕数据显示,截止2023年底,广州仓储物流业务空置率仅为2.5%,创历史新低。同时也是四座一线城市中表现最佳。

多个独立信源向界面新闻证实,这背后的大宗成交,是当下火爆的跨境电商巨头拼多多旗下的Temu,以及出自广州的跨境快时尚品牌希音Shein。

《时代财经》曾于2023年11月报道,2023年二季度以来拼多多就在广东清远、中山等地新增租赁17个跨境物流仓。

这是基于Temu去年3月发生大面积爆仓后,内部迅速扩充仓储能力的体现。界面新闻曾对2023年3月拼多多Temu业务爆仓情况进行详尽报道。彼时位于广东肇庆、清远等地的Temu仓库快递堆成山,工作人员日夜处理包裹。

截止2023年10月,《晚点财经》不完全整理,Temu至少有30个仓库地址,其中广州有12个、肇庆8个、佛山5个,其他分布在东莞、清远、中山,基本位于郊区现成的物流园区,每个地址可能有不止一座仓库。

但对于希音Shein的租赁目前还没有相关的数据披露。

到了今年一季度,拼多多仍然紧跟着广州市场,尽管新增供应量小但依然迅速拿下。这也导致了其他同行对未入市的供应提前“订货”。

世邦魏理仕报告显示,2024一季度广州新增一个位于增城区的仓库供应,共约13.7万平方米,已经被跨境电商整租。

界面新闻获悉,这家整租的企业依然是拼多多,目前该仓库的一期已经交付并且在使用,二期还未交付。

交易方面,黄埔区2万多平方米的仓库面积被跨境电商承租;从化区和花都区因短期租约到期影响,空置率出现些许上升。在第二、第三季度,广州将有一个增城项目落成,约14万平方米。

隔壁同样备受跨境电商青睐的佛山,第一季度虽然没有新增供应,但是在南海区有2万平米的大宗成交;在顺德区也有新能源配件制造商的大面积成交,但目前官方还未进行正式公告。

在第二、第三季度,佛山预计将迎来两个项目共约40万平方米的新增供应,分别位于南海区和高明区;第四季度则是要迎来合计共75万平方米的新项目。也就是说,佛山今年预计新增115万平方米的物流仓储项目。

业内人士向界面新闻透露,今年佛山的5个(物流地产)项目,其中4个都已经被两家跨境电商整租,对市场影响巨大。

这也导致了目前大湾区仓储物流存在的现象——如果处于需求端的租户少,租户的议价能力更强,甚至可以主导租金的定价。

“这对业主有一点不是特别友好,业主就觉得很难加租。所以如果广佛地区要有非常好的租金表现,还要看除了跨境电商以外的其他需求。”杨丰宁解释,例如来自第三方物流的需求,以及新能源汽车相关的配件公司等。

一位不动产资深投资人向界面新闻表态,现在仓储物流市场,能出租出去就算很不错了,华东、华北出租率更差。

这也导致了来询问的投资者众多,但到了最终敲定的步骤就“望而却步”。杨丰宁表示,双方的(资金预期)差距还是比较大的,所以就阻碍了成交。

杨丰宁观察到,第三方物流的在慢慢起来,在市场上很活跃,下半年也许能看到很多小面积的成交。但这一类还需要等待,后期是否会反映在实质的成交数据上。

除此之外,相比起租赁仓库,有的企业会更倾向拿地自建物流仓库,进行重资产投入。前文提到的希音Shein则是去年3月在增城区拿地,建设希音供应链总部项目。

广州公共资源交易中心网站显示,2023年3月20日,广州容益仓储服务有限公司以7.02亿元,成功竞标增城区中新镇福宁大道东侧18103211A23011号地块,占地约738亩,建面约195万平。广州容益仓储服务有限公司关联方为希音控股。

根据此前广州市发展和改革委员会发布的《广州市2023年重点建设预备项目计划》,该地块拟建设运营仓储、备货、发货等订单履约业务,总投资36.9亿元。

资本市场正观战希音和拼多多之间的行业竞争,未曾想大湾区的地皮先分到了这杯巨头相争的“肉羹”。

值得欣喜的是,2024年二季度,在市场还未稳定时,也已经出现头部玩家入局。4月11日,亚太地区最大的不动产管理公司ESR易商官方公众号宣布,顺利获取位于广州增城宁西片区12.64万平方米物流用地。

ESR易商官方表示,计划将其打造为大湾区现代化供应链中心,“助力客户打造现代化物流体系,各行业客户完善粤港澳大湾区产业布局。”

ESR的入局会将大湾区的物流仓储供应再提高一个档次,但也有业内人士向界面新闻表示供应过多的担忧。

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