香港“撤辣”后首月：新房成交量创26年新高，内地买家、投资客重返市场

界面新闻记者 | 王妤涵

4月2日，据美联物业监测，得益于此前政策端的利好，香港3月新房成交按月升逾14倍至4200宗，创1998年后单月新高，十大二手屋苑（私人小区住宅）交投按月升约2.6倍至359宗。

此前在2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波在2024-2025年度《财政预算案》中宣布，即日起全面撤销楼市“辣招”，即香港的所有住宅物业交易将无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。

自全面“撤辣”实施至今已一月有余，从3月份统计的成交数据来看，政策效果十分显著。

“撤辣后香港楼市成交急增，加上美联储维持息率不变并预期今年会降息，市场信心持续增加。‘美联信心指数’已连升3星期（最新报61.9点，按周升2.5%），若未来情况持续，香港楼价将有望止跌回稳”，美联物业首席分析师刘嘉辉表示。

华泰证券研究指出，“撤辣”后香港购房相关政策基本放松至2009年的水平，从目前来看，香港居民购房杠杆率相对适中，因此“撤辣”对需求的刺激效果也较为明显。

截至2024年1月，香港房贷月供/月均收入比目前在56%左右，仅小幅高于1994年以来的均值52%。并且截至今年1月，香港居民房贷余额占总存款的比例也处于历史较低的11.5%的水平，所以政策所带来的短期效果是立竿见影的。

开发商加速推盘，“网红盘”出现抢购潮

港府宣布全面“撤辣”后，开发商们也在加速推盘。

据中原地产统计，“撤辣”后首个月（2月28日——3月26日），香港有多达115个新盘录得成交，合计共录得约3799宗买卖，平均每日达到了136宗，总成交额高达381.38亿元，与撤辣前一个月（1月28日——2月27日）的229宗及39.2亿元比较，按月劲升了15.6倍及8.7倍。

更值得关注的是，这其中有多达11个楼盘录得了过百宗买卖。

其中，“撤辣”后首个全新盘、恒基兆业地产集团旗下的“长沙湾Belgravia Place”和由会德丰地产同港铁合作的新楼盘SEASONS PLACE成绩最为显著。

“长沙湾Belgravia Place”于3月3日展开首轮销售后，超额认购逾30倍，在开盘后4个小时内全部卖光，总吸金约7.48亿元，成为香港楼市“撤辣”后的首个日光盘，后又进行加推，截至目前已售出超400套房源。

SEASONS PLACE于近日开售的第二轮加推共282套房源，最终超额认购逾40倍，此前该楼盘首轮开盘即卖空，截至目前该楼盘已售出超360套房源。

从发展商的整体情况来看来看，恒基兆业地产于撤辣后售出了超1100个单位，套现超71亿元，是撤辣后销量及套现金额最多的发展商；排名第二的是会德丰地产，连同其合作项目累售超530各单位，套现超52亿元。

随后是王新兴集团，旗下的九龙湾泰峰卖出了311个单位，套现近21亿元，目前主力销售的启德跑道区天玺·海的新地（016），撤辣后亦已售出逾140伙（居住单位），套现逾26亿元。

二手盘方面，据利嘉阁统计，自2月“撤辣”后的一个月内，香港50个指标二手楼盘平均每周有60宗交投，一个月成交量涨了约1.75倍。

但在楼价方面，50个指标屋苑楼价对比“撤辣”前仅升2%。

据利嘉阁地产研究部主管陈海潮解释，这是因为新盘的开价相对贴近市场价格，没有大幅加价，令二手市场价格上涨幅度有限。买家中，投资客有2至3成，内地专才约2成以上。

内地买家、投资客重返市场

值得关注的是，在全面“撤辣”后，包括内地客在内的非本地买家，已无需支付任何额外“辣税”。

但在此之前，内地人在香港买房，若非拿了“高才”或“专才”身份的话，需要交买家印花税和新住宅印花税共15%，但香港本地买家只需要交最高4.25%的从价印花税即可，“撤辣”以后内地买家已向本地买家看齐。

在港购房门槛的大幅降低，也让许多内地买家重返香港楼市。有中介表示，在近日自己卖出的10多套房源中，有7成都是由内地买家购买的。

更有许多有实力的“大手笔”内地买家下场购房，比如在3月7日抽签的Belgravia Place楼盘中，就有一内地买家一口气拿下了9套房源。

与此同时，也有不少中介做起了“香港看房团”的生意，将销售目标转向了来自深圳、上海等核心城市有意愿去香港购房的高端购买力人群，为其赴港看房提供保姆车全程接送以及管家式陪同接待等服务，

除了中介以外，开发商也将目光锚定内地的“高端购买力”人群。

在3月28日长实集团推出的Blue Coast项目中，就为国内以及海外专才买家提供了“外来专才置业按揭优惠”，按揭成数高达9成。

另外，近期香港楼市的豪宅热度也在不断升高。据中原地产统计，全面“撤辣”后香港录得159宗楼价3000万以上一手大额成交，较“撤辣”前一个月的22宗，飙升了6倍。

这些成交主要集中新晋豪宅地段的启德跑道区，其中新地旗下位于启德跑道区的天玺·海项目，自3月中推出68伙招标近三周以来，目前累售32伙，合计套现了近20亿元。

并且，据新地代理总经理陈汉麟介绍，已售出单位售价在3738万元至1.48亿元之间，售出的32伙中有4伙为过亿元大额成交，且超过一半为非本地买家。

香港楼市热度能否持续？

回溯历史，可以看出香港的房地产业呈现较为明显的周期性波动特征，即再房价上升一段时间后往往伴随着数年的政策收紧期，政策收紧后房价有所承压进而再进入房价的宽松周期。

据华泰证券研究分析，以2010-2016年香港楼市“辣招”推出后的地产周期走势推导，此次政策放松后楼市需求可能短期“放量”，尤其是本地居民的购房“刚需”及非永久（尤其内地）居民的置业需求，但效果持续性仍需观察。

从中长期看，香港房地产的吸引力则最终取决于未来香港经济基本面走势及相对吸引力（即人口流入趋势）的变化情况。

而关于“撤辣”于香港楼市的提振经验对于内地城市的借鉴意义，华泰证券研究认为，考虑到香港的税制等优势带来的人口流动上的特殊性，且地产供给较为有限，从对人才吸引力、以及地产供需角度看，香港楼市放松经验可能对于内地一线和准一线城市核心区更具参考价值。