恒隆陈启宗最后一封股东函,对房地产的深刻理解,信息量大!
3月28日,恒隆集团及下属恒隆地产双双公布年报,公司董事长陈启宗在致股东函中坦承,这是他最后一次撰写致股东函,因为4月26日他将正式卸任并交班给儿子陈文博。
在股东函中,有很多关于房地产的内容,也包括其他,就不都说了,信息量很大,可以看原文。主要谈谈他对房地产的看法。他认为2024年经济在刺激政策中会有所向好,但是否能足以扭转局面仍需进一步观察,因为这不仅仅是金融或经济问题,也是结构性问题。他指向了内地房地产开发商肆无忌惮的高杠杆。
这也正是我们一项强调的要摒弃的三高模式,即高杠杆、高负债、高周转。无论是香港还是内地,高房价问题已经是个不容回避的大问题。陈启宗表示,如果论重要程度,没有什么可以与我们的房地产行业相媲美,毕竟它的供应链最长,从建筑施工、家居装修到地产代理等等。长远来看,高房价能否可持续呢?
一方面内地经济增长强劲,另一方面香港土地供应受人为限制,房价只会持续上升。这也是最令人担忧的问题,年轻人无力置业已经成为了严重的社会问题。
实际上,陈启宗在20多年前,就断言房地产开发模式不可持续,房地产拼的完全是规模和速度,就像一个疯子才能玩的游戏。他认为这样的结果必然是大批房企被淘汰。
他表示,搞房地产的人,大都很贪婪。贪婪是市场经济的重要推手,是本性,可是问题并不在贪婪,而是政策如何管住人的贪婪,必须有法律法规的监管。事实也证明了这个预测。这两年大家看到的那么大的房企不就是如此吗?现在就是要打破开发商这种道德陷阱:即赢了是我的,输了有人替我买单,那下一次他不贪婪是不可能的事。
多形象啊!这不就是我们的开发商走过的路吗?过去开发商们都坚信,利用好杠杆无限扩张,空手套白狼,挣了是自己的,亏了也有人给兜底。所以,欲望越来越大,欲壑难填,最终葬送了自己的前程。
虽然陈启宗有着“商业地产教父”之称,是做商业地产出身,那么他对住宅房地产的看法您是否认同呢?
大家可以继续往下看。
陈启宗对于房地产现在所处的尴尬境遇也颇有感触。他表示,降低房价是必要的,因为香港有近半人口无力置业,而且长远有利于香港的竞争力。不过,也存在一个很大的问题,就在于大多数业主或会将受累于资产贬值,这对那些较富裕阶层构成负面的财富影响。
如果将土地供应由短缺变成充裕,那么就会逐步改变老百姓对房地产固有的信念,买房永远不会错。事实上,这个道理大家都明白,可是一个城市土地资源有限,又如何做到供应充裕呢?或许地方也该改改以往的思路了,纵然不可能无限供应,但也请尽可能不要捂着一点点往外放了,这样只会让地价和房价不断上涨。
当然,对于未来房地产,陈启宗表示也要理性看待,“没有经历过两三个大周期、大起落的房地产商是不可靠的房地产商”。他认为,经过20多年的高速发展,房地产市场存量已经非常大,但长远来看,对房地产行业不需过分悲观,因为城市化进程还在持续。
其实,我相信这一轮房地产市场的调整也必将让开发商迎来大洗牌,谁能在阵痛过后适应新的时代,新的模式,谁就能生存下去,而且还会有新的机会。有了这样的洗礼,也才更成熟,更珍惜更懂得新模式的逻辑。
正如陈启宗所言,未来房地产行业绝对会存在,但今后房地产行业不再是一个高盈利率的行业,赚大钱的机会跟过去20多年不可同日而语,因为以往赚钱的方法在今天已经不再适用。