北京某小区二手房降价出圈,曾经的红盘不火了?

界面新闻记者 | 白帆

位于北京朝阳区金盏板块的中海首开拾光里曾是朝阳区的热盘。但如今,这一小区的两个急售房源以另一种方式让中海首开拾光里出圈。

在小红书上,“降价300万”“降价280万”的标语吸引了诸多网友围观,两处降价房源便是中海首开拾光里。一位博主自称是其中一套房源的业主介绍称,该房源房本面积169.36平方米,是下叠户型,尚未装修,售价只有580万,单价近3.4万元/平方米,而该房源不含利息和税费的原值为825万。相比链家平台上该小区3月平均近8万元/平方米的挂牌价,这一房源的单价整整整便宜了5成。

除此之外,还有一套比上述房源降价更多的。中海拾光里一套152.96平方米的上叠别墅,售价只有980万,单价约6.4万元/平方米,比房源原值价格整整便宜了300万。2023年11月,该业主刚刚拿到房本,至今未入住。

业主急于成交的心态和定价吸引了诸多意向买家及围观群众。据一位中介向界面新闻记者透露,几乎每天都有两组意向买家来看房,半个月内就有30多组客户看房。而在房源出售帖子的评论区,也聚集了不少围观群众,他们对业主大手笔降价卖房感到好奇。

低价还吸引了一批中介大力宣传。在小红书上,上述两个房源出售信息被广泛传播,表示可以带看的中介就有好几个。之所以出现上述中介“抢卖”的情况,主要是因为房价低,足以吸引大量的客户,成功交易的可能性比较大,中介自然乐意“接单”。

那么,上述两套房源为何以远低于买入价的价格出售?据上述中介介绍,这其中有多种原因,售价580万的业主急需资金周转,而且下叠户型本身价格比较其他户型便宜,因此才会选择降价280万出售。也正是因为如此,该业主要求买家在一个月内付清全部房款。此外,目前这套房可以在内网看到,但由于上传的信息不足,没有在中介平台的外网展示。

该中介解释称,这种情况就是“砸盘”,如果交易成功,那么买家就算是“捡漏”成功。“砸盘”的业主往往是因为特殊原因需要融资、资金周转或者偿还家庭负债等,因此会以低于市场价的价格卖房。据他观察,这是当下楼市常存在的一种现象,但还不算普遍,还是要看业主的具体情况,如果不着急卖,依然可以按照市场价交易。

虽然买家常常期待业主“砸盘”的房源,但对同小区甚至是同片区的其他业务而言,“砸盘”无疑会对他们的房屋资产价值产生不利影响,因此在当下市场也出现了许多“护盘”的业主,他们形成组织,维护小区的挂盘价格。

一中介公司工作人员也告诉界面新闻,当去年大半年以及今年前两个月,二手房房价确实要便宜很多,新房市场比较稳定,基本上没有太大变化,甚至有的新房楼盘低开高走,反而还涨价了。

另一位专做豪宅生意的房屋交易代理人则认为,中海首开拾光里所在的金盏地区二手房价格都在下降,“那个区域不好卖,周边配套在10年内搭建不起来,之前很多客户都是奔着总价低才买入的,现在想退也退不了。”他预计,未来一段时间,周边的几个楼盘二手入市后,会出现一批特价房,而不是个别捡漏。

中海首开拾光里是中海“拾光”系的第二个作品,该小区西联望京商务区、东邻城市副中心、北通首都机场、南邻国贸CBD,附近有蟹岛度假村、郁金香花园度假村以及多个高尔夫球场,是中海和首开两家地产开发商合作建设的大面积改善型住房,产品类型为纯商品房低密别墅产品。

2020年前后,该区域纯商品房的低密土地资源供应稀缺,入市的高端改善型楼盘也随之减少,2020年北京市住宅用地累计出让42宗,其中容积率1.5以下适于开发别墅产品的土地共计5宗,朝阳区仅此1宗,当年4月,中海联合首开以46亿元的底价拿下。因此,中海首开拾光里的关注度一直很高。

但当时亦有分析称,该地块距离**别墅区仅6公里,但板块内建设低密住宅相较于**别墅区未见明显优势。在该区域,除中海首开拾光里之外,附近还有朝阳一墅、青云上府、中建璞园、九章别墅等多个低密度洋房、别墅区。此外,该区域内的医疗资源稍显匮乏,配套设施需要长期建设。从这几年的表现来看,该区域的发展未及预期。

此外,在2021年,该小区便出现了多起维权事件。随着实体交付样板间开放,购房者纷纷投诉该小区部分户型漏水以及外立面减配、交付产品与营销话术不符等问题。

也是在同一年,中海首开拾光里还推出了“降价百万”的活动,一时间引发业主不满。但据36氪报道,拾光里仅有个别户型降价100万,整体成交单价并无明显下跌。

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