北京某小区二手房降价出圈，曾经的红盘不火了？

界面新闻记者 | 白帆

位于北京朝阳区金盏板块的中海首开拾光里曾是朝阳区的热盘。但如今，这一小区的两个急售房源以另一种方式让中海首开拾光里出圈。

在小红书上，“降价300万”“降价280万”的标语吸引了诸多网友围观，两处降价房源便是中海首开拾光里。一位博主自称是其中一套房源的业主介绍称，该房源房本面积169.36平方米，是下叠户型，尚未装修，售价只有580万，单价近3.4万元/平方米，而该房源不含利息和税费的原值为825万。相比链家平台上该小区3月平均近8万元/平方米的挂牌价，这一房源的单价整整整便宜了5成。

除此之外，还有一套比上述房源降价更多的。中海拾光里一套152.96平方米的上叠别墅，售价只有980万，单价约6.4万元/平方米，比房源原值价格整整便宜了300万。2023年11月，该业主刚刚拿到房本，至今未入住。

业主急于成交的心态和定价吸引了诸多意向买家及围观群众。据一位中介向界面新闻记者透露，几乎每天都有两组意向买家来看房，半个月内就有30多组客户看房。而在房源出售帖子的评论区，也聚集了不少围观群众，他们对业主大手笔降价卖房感到好奇。

低价还吸引了一批中介大力宣传。在小红书上，上述两个房源出售信息被广泛传播，表示可以带看的中介就有好几个。之所以出现上述中介“抢卖”的情况，主要是因为房价低，足以吸引大量的客户，成功交易的可能性比较大，中介自然乐意“接单”。

那么，上述两套房源为何以远低于买入价的价格出售？据上述中介介绍，这其中有多种原因，售价580万的业主急需资金周转，而且下叠户型本身价格比较其他户型便宜，因此才会选择降价280万出售。也正是因为如此，该业主要求买家在一个月内付清全部房款。此外，目前这套房可以在内网看到，但由于上传的信息不足，没有在中介平台的外网展示。

该中介解释称，这种情况就是“砸盘”，如果交易成功，那么买家就算是“捡漏”成功。“砸盘”的业主往往是因为特殊原因需要融资、资金周转或者偿还家庭负债等，因此会以低于市场价的价格卖房。据他观察，这是当下楼市常存在的一种现象，但还不算普遍，还是要看业主的具体情况，如果不着急卖，依然可以按照市场价交易。

虽然买家常常期待业主“砸盘”的房源，但对同小区甚至是同片区的其他业务而言，“砸盘”无疑会对他们的房屋资产价值产生不利影响，因此在当下市场也出现了许多“护盘”的业主，他们形成组织，维护小区的挂盘价格。

一中介公司工作人员也告诉界面新闻，当去年大半年以及今年前两个月，二手房房价确实要便宜很多，新房市场比较稳定，基本上没有太大变化，甚至有的新房楼盘低开高走，反而还涨价了。

另一位专做豪宅生意的房屋交易代理人则认为，中海首开拾光里所在的金盏地区二手房价格都在下降，“那个区域不好卖，周边配套在10年内搭建不起来，之前很多客户都是奔着总价低才买入的，现在想退也退不了。”他预计，未来一段时间，周边的几个楼盘二手入市后，会出现一批特价房，而不是个别捡漏。

中海首开拾光里是中海“拾光”系的第二个作品，该小区西联望京商务区、东邻城市副中心、北通首都机场、南邻国贸CBD，附近有蟹岛度假村、郁金香花园度假村以及多个高尔夫球场，是中海和首开两家地产开发商合作建设的大面积改善型住房，产品类型为纯商品房低密别墅产品。

2020年前后，该区域纯商品房的低密土地资源供应稀缺，入市的高端改善型楼盘也随之减少，2020年北京市住宅用地累计出让42宗，其中容积率1.5以下适于开发别墅产品的土地共计5宗，朝阳区仅此1宗，当年4月，中海联合首开以46亿元的底价拿下。因此，中海首开拾光里的关注度一直很高。

但当时亦有分析称，该地块距离**别墅区仅6公里，但板块内建设低密住宅相较于**别墅区未见明显优势。在该区域，除中海首开拾光里之外，附近还有朝阳一墅、青云上府、中建璞园、九章别墅等多个低密度洋房、别墅区。此外，该区域内的医疗资源稍显匮乏，配套设施需要长期建设。从这几年的表现来看，该区域的发展未及预期。

此外，在2021年，该小区便出现了多起维权事件。随着实体交付样板间开放，购房者纷纷投诉该小区部分户型漏水以及外立面减配、交付产品与营销话术不符等问题。

也是在同一年，中海首开拾光里还推出了“降价百万”的活动，一时间引发业主不满。但据36氪报道，拾光里仅有个别户型降价100万，整体成交单价并无明显下跌。