万科经营性现金流连续15年为正,郁亮称有信心战胜阶段性挑战
界面新闻记者 | 王妤涵
2023年房地产行业面临的挑战依然存在,各类政策利好刺激下,市场情绪未见明显好转。
3月28日晚间,万科发布了2023年度报告,从年报数据看,地产行业的深度调整给万科经营也带来了压力,但好在万科守住了安全底线。
房地产行业目前仍处于调整中,对于如何“活下去”,万科董事会主席郁亮在3月29日的业绩发布会上表述,有业务能力是不够的,要强化底线思维,做好极限情况下的压力测试,做好最充分以及更充分的准备。
而对于接下来的行业走势,郁亮则坚持“市场超跌”看法没有改变,“行业已经很难回到过去的高点,但前景依然广阔”。
在年报中,万科也指出,随着近期因城施策支持不断加强,潜在需求将得到有效激发,通过自身一段时间的加倍努力,万科有信心能够消化历史包袱,提升经营性不动产交易和融资能力,更好地保障公司安全,支撑长期发展。
面向未来,郁亮表示,公司会全力行动,坚决不躺平,万科有充分的信心战胜困难,跨过这个关口,在新的行业发展阶段继续成为一家优秀的公司。
从营收数据上来看,2023年,万科实现营业收入约4657.39亿元,同比下降7.56%;归属于上市公司股东的净利润约121.63亿元,扣非净利润约97.94亿元。每股基本盈利1.03元;全面摊薄的净资产收益率为4.8%,较2022年下降4.47个百分点。
万科去年的净利润同比之前有一定幅度下降,至于主要原因,万科解释称是由于开发业务结算规模和结算毛利率下降,部分开发项目计提了减值。期内,对公司并表项目计提减值,2023年资产减值损失34.9亿元,较2022年多计提30.4亿元。
在至关重要的财务方面,万科的基本面依然安全,即便在销售承压之下,万科依然实现了正向的现金流。
截止2023年底,万科已连续15年经营性现金流为正,在手货币资金998.1亿元,可覆盖一年内到期有息负债;剔除预收房款的资产负债率为65.5%,从2018年76%的高点连续5年下降。
债务结构进一步优化,有息负债总额3200.5亿元,境外负债占比降至20%以下,短债占比19.5%,较年初下降,债务期限从22年末的4.79年延长至5.14年,境内新获融资的综合成本3.61%,创历史新低。
对于资金存量、现金短债比等指标出现下行,万科在致股东信中解释称,一是由于在规模过快扩张时期,部分投资判断过于乐观,项目消化需要时间;二是经营服务业务存在资金回收周期长、占压大的难点,需要有关融资机制成熟后才能完全解决。
具体来看,万科在开发性业务上保持了较强的韧性,销售持续跑赢大市。截止2023年底,万科开发业务实现销售面积2466万平方米,销售金额3761亿元,销售额稳居行业第二,同比降幅低于百强房企全年降幅。
全年新开盘项目首开当日去化率近67%,其中13个项目开盘去化率达80%。与此同时,不断提升产品品质和交付服务,高质量交付28.9万套,交付即时满意度97%,客户售后满意度97%。
2023年继续坚持“租购并举”,万科长租公寓的规模和效率持续保持行业第一,并在成本法的会计计量方式下实现了整体盈利。
作为全国最大的集中式公寓提供商,万科泊寓共运营管理租赁住房23万间,累计开业18万间,布局全国31个城市,全年出租率达96%,超过60%客户选择续租。为积极响应国家保障性租赁住房政策,泊寓还在全国23个城市纳保147个项目,涉及房源10万间。
与此同时,伴随2023年公募REITs试点持续深入,万科的经营性业务迎来新机遇。
财报显示,2023年,万科商业业务实现营收91.1亿元,同比增长4.6%,合计开业203个商业项目,在管运营的商业项目布局在一二线城市占比超过90%;万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今,目前冷链仓储规模保持全国第一,2023年实现营收41.8亿元,同比增长17.2%,其中冷链收入同比增长33.9%。
经营性业务素有资产过重、投资回收周期过长等难题,在消费基础设施REITs推出之前,像购物中心这样的商业地产融资渠道一直比较单一和匮乏,主要靠一些短贷。REITs能够帮助经营性不动产实现商业模式闭环,推动房企从开发商转变为不动产商。
而万科有望成为业内唯一一家实现三种经营性REITs突破的企业。
此前,万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段,万纬物流REIT已于交易所正式发布,长租公寓REIT目前也在积极申报中。
业内人士表示,经营性业务的REITs突破将助力万科打通经营性不动产“投、融、管、退”的商业模式闭环,实现资产和资金更高效、更良性的运转,万科经营性业务上的能力优势也有望进一步显现。
国金证券研究指出,综合财报数据,预计万科未来开发业务收缩下,经营服务业务的贡献将稳步提升,有利于稳固基本盘。
此外,能够平稳度过2023年,除了万科自身的全力以赴外,也离不开国资大股东深铁的力挺和支持。
自2017年深铁入股万科以来,深国资与万科已在多领域开展合作。2023年5月,万科与深铁合作的深圳湾睿印RAIL IN项目在深圳湾超级总部基地正式开业。
在去年11月,万科遭遇做空危机时,深圳市国资委就曾给予积极表态,对稳定市场信心起到关键作用。
深圳地铁董事长辛杰当时表示,“万科背后是深圳地铁,深圳地铁背后是深圳国资”。并表示将根据市场情况进行有序释放以支持万科,包括以市场化、法治化方式,承接万科在深圳的部分城市更新项目,帮助万科盘活大宗资产,为万科注入新的流动性,交易金额预计超过100亿元。
进入2024年以后,大股东的支持力度也在不断加强。先是在1月,深国资旗下投资平台深投控斥资向万科子公司收购深圳高新投6.16%的股权。
而后在3月,在印力REIT询价公告显示,深铁集团拟通过战略配售方式认购中金印力消费REIT,认购份额为该基金募集份额总额的29.8%,认购金额约10亿元。
除了大股东的支持外,在行业整体融资显著收缩之下,万科也获得了各大金融机构的信任和支持,2023年在境内外合计新获取的融资近900亿元,其中境内新增融资766亿元,新增融资的综合成本3.61%。
2024年接下来如何推动公司平稳渡过模式转型,万科提出将着力在以下3个方面开展工作:
1.确保安全底线。在销售端将坚守跑赢大势目标,保持经营层面现金流为正。对未来可能出现的不确定性预估更充分,通过大宗资产、股权交易兑现“蓄水池”,大规模增厚安全垫,2024年实现交易回款不低于300亿元。
2.坚定降杠杆。未来两年削减付息债务1000亿元以上,主动推进融资模式的转型。
3.在“保交付”的基础上为社会提供好产品、好服务,实现可持续的内生发展。
除了这三大行动,为确保万科尽可能“活下去”,财报中还指出,自年报发出当日万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席谢冻,自愿领取月薪税前1万元,进行集体降薪。