装修降标、质价不符,上海多个新盘“预看房日”成“维权日”

“买房的时候约定的装修标准是4000元／㎡，但看下来还没有人家装标2000／㎡的小区品质好”。

据凤凰网房产调查，装修货不对板、粗制滥造、虚假宣传，是上海乃至全国新房市场中最常被投诉的问题，即使上海2022年推出了全国首创的“预看房”利民政策，但在商品房“预售制”玩法下，行业的规范之路依然任重而道远。

在没有预看房之前，上海多数楼盘交付如同“开盲盒”，如今有了预看房制度，业主的“惊吓”似乎来得更早了一些。

位于松江新城的首创禧瑞云庭的业主告诉凤凰网房产上海，他们的楼盘近日进入预看房阶段，但业主们却发现项目严重降低装修标准，完全没达到一房一价表中明确标记的4000元／㎡。

“我们现在发现的问题包括但不限于：室外外墙开裂、局部破损、随意开孔，涂料透底，地坪高低不平，一楼大堂吸顶灯、信报箱等，不符合当初的宣传和设计；室内墙面开裂、漏水，阳台玻璃渗水，大理石砖面破损，卫生间直接使用石膏板吊顶并且未防水，百叶窗失灵，使用低劣电器，地板使用E1级地板”等等，甚至小区里还出现了两个装修版本，其中一种做了阳台移门拆除、通铺地板等改造。

（首创禧瑞云庭购房合同／业主供图）

业主提供的证据显示，针对业主提出的诉求，首创置业也给出了文字版回应，例如外立面破损开裂、污渍等问题会在竣工备案前整改完毕，但是像预留孔洞、线管排布、空调机位处栅栏、信报箱等都是按图施工，无法配合整改；另外针对业主提出的大堂做金属吊顶、绿化提升等，“属于业主个性化品质提升，我司需内部汇报完成后给予最终答复”。

至于业主发现的双重标准一事，开发商表示是“个别户施工单位私下与业主达成的改造协议，目前已责令整改恢复交付标准并退回改造费用”。

（业主供图）

据凤凰网房产上海站了解，松江首创禧瑞云庭于2022年8月和10月两次开盘，均价58130元／m2，624套房源已基本售罄，合同约定的交房时间为2024年6月30日。

在2月份开发商组织的预看房阶段，业主们肉眼发现自家新房施工水平粗制滥造，品质与隔壁刚交付的某商品房小区相差甚远，而隔壁楼盘的装修标准价格只有首创禧瑞云庭的一半。

业主们认为项目并未达到预看房条件，4000元／㎡的装修标准完全质价不符，开发商首创置业也不愿积极配合整改，于是发起了大规模的投诉。

预看房日变维权日，这在上海并非个例。

临港集团开发的金融湾晶项目，于去年12月份组织预看房。业主向凤凰网房产爆料称，看房时发现项目地库未完工、楼梯间漏水，室内装修问题更多，“目前我们有几百户业主不愿意收房，要求开发商整改，开发商就把责任推给了建设方中建八局，而中建八局对于业主的诉求却根本置若罔闻”。

凤凰网房产上海站就此事向开发商核实，对方表示，“楼梯间漏水是保洁误开消防栓导致，地库目前在做品质提升还没完工，还不是最终成品”，不过业主们并不认可开发商的说法，表示“一到下雨天楼梯间就漏水，根本不是开不开消防栓的问题”。

（业主供图）

去年底开始预看房的虹口区高端项目弘久新弘北外滩，当时地面公共区域、车库还在施工，多幢住宅楼门头也没有完工。业主们要求对发现的问题进行整改，开发商弘久集团“全部推到交房后的2年质保”。

（预看房时的弘久新弘北外滩入户区域）

今年3月开始预看房的杨浦滨江壹号，近日业主们同样向凤凰网房产投诉其粗制滥造，降标严重，产品与宣传、销售承诺不符，“均价9.9万／㎡千万豪宅，品质还不如隔壁动迁房”。

“合同约定一层大堂顶面为石膏板吊顶、墙面为瓷砖、地面为瓷砖，现在的架空层无吊顶，地面是水泥地；外立面涂料粉刷不均匀、铝板质量堪忧；小区楼梯间、车库全为水泥；车库入户门非常简陋；设计不合理，小区内每栋楼的出入动线都是经过小山一样的小楼梯，还有栏杆阻隔，没有平地可走。”

（业主供图）

对于预看房中发现的大量问题，但在分户验收报告中验收结论却均为合格，业主认为，项目分户验收的监理公司上海城建工程咨询公司，也是开发商上海城建的下属公司，“等于是左手监督右手，验收结果涉嫌造假”。

（业主供图）

一位业主告诉凤凰网房产，3月23日，杨浦滨江壹号一批业主至项目部讨要说法，但开发商上海城建“拒绝沟通，24小时了，连材料都不收”，“我们的唯一诉求是开发商出面对话”。

（业主供图）

作为全国楼市“抄作业”的对象，上海新房市场向来运行较为健康。除个别别墅项目外，上海新房在土拍阶段就要求全装修，并且对于装修标准也有明确界定。

比如上述首创禧瑞云庭，会在一房一价表中约定装标为4000元／平方米；2022年开始，上海将装修标准写入土拍规则，此后每幅土地都会规定1500-5000元／㎡不等的集采装标。

这是对购房者的一个保障。从源头上确保了购房者买到的都是精装房，而且一旦标准确定，也降低了开发商偷工减料的风险。

但是在实际施行中，购房者的权益并未有效得到保证。

据凤凰网房产上海站调查，上海绝大多数楼盘在购房合同中并未约定装修标准的具体价格，并且装修品牌最多会约定“XX品牌或同档次品牌”，购房者无法得知自己房屋装修的真实花费，发现楼盘质量问题后只能寄希望于开发商“整改”。

至于所谓“房屋质量问题”如何界定，目前社会各界难以形成统一标准。

上海市安质监总站相关负责人曾在接受澎湃新闻采访时表示，房屋质量问题有“主控项”和“一般项”之分。对于结构、渗漏等主控项必须全数符合要求，但对于一般项，在不影响使用功能和观感质量的前提下，验收标准是允许部分位置存在偏差的。

“预看房制度强调的是‘房屋质量’，业主反馈的意见当中有很多涉及规划、绿化、交通组织及车位、销售宣传等方面的内容。而这些并不属于房屋质量问题，非‘质量预看房’的查看范围，建议业主按照购房合同约定的争议解决途径处理。”市安质监总站相关负责人表示。

首创禧瑞云庭的业主也告诉凤凰网房产上海站，业主投诉至市／区建委，对方表示只能处理外墙不平、渗水、开裂这种问题，至于业主的其他诉求只能和开发商沟通或诉诸法律。

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那么对于楼盘装修质量出现问题，法律上是如何规定的呢？

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉凤凰网房产，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

王玉臣律师告诉凤凰网房产，“如果装修标准在宣传资料中有明确提及，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条‘商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。其实这个因素直接关乎房屋的价格。’之规定，主张相关说明或承诺也是合同的组成部分，对开发商也有合同约束力。”

王律师同时提醒，“如果发现一般的质量问题，业主可以要求开发商进行维修，并做好取证工作。比如，发现问题要及时通过拍摄将具体的问题记录下来；通过书面函件去要求开发商履行相应义务。发书面函件时务必做好取证，务必用EMS发送，务必在邮单上写明邮寄的内容。

另外务必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位的保修期只有2年，如果不及时提出，并要求修复，一旦保修期过了，可能再交涉就会变得更麻烦。所以一定要在保修期内提出，提出后，若在保修期内无法完成修复，保修期即使届满了，也可以相应地顺延。