别争议有没有“小阳春”了，看看这个数据

有人说：“小阳春”行情可期！

有人说：“小阳春”难以为继！

在这两种声音的撕扯中，很多人很焦虑。

买房的不知道该不该出手，卖房的不知道该不该出货。

那么，当前的楼市状况到底如何呢？

01冷静看楼市成交回暖

先来看看3月份的销售情况。

据诸葛数据研究中心的数据，2024年第11周（3月11-17日），重点10城二手住宅成交量为16463套，环比上涨13.83%，呈现“四连升”。

累计来看，3月截止至17日，重点10城二手住宅成交34124套，较上月同期上涨206.43%，较去年同期下降40.42%。

这重点10城包括北京、深圳、苏州、南京、青岛、成都、杭州、厦门、东莞、佛山。其中，仅厦门二手住宅成交量环比微落，其余11个城市环比均呈上升态势。

从数据来看，二手房成交有环比上涨的趋势，但是也冷静看到背后的季节性及特殊因素。

要知道每年春节后两个月都是成交高峰，“书包房”是其中较大的因素。而今年还有一个因素，即不排除多房人群在加速出货。

拿北京来看，今年1月份北京二手房挂牌量有所下降，但到3月初，北京二手房挂牌量又突破17万套，甚至超过了去年10月份的高点（约16.6万套）。

业内共识，包括北上广深，二手房成交放量的背后，均有“以价换量”成分，后续成交量是否会继续放大有待观察。

新房方面，回暖热度不如二手房。

据诸葛数据研究中心监测，2024年第11周，重点15城新建商品住宅成交13951套，环比上升16.97%，同比下降46.41%。

累计来看，3月截止至17日，重点15城新建商品住宅成交30867套，环比上涨137.99%，同比下降54.21%。

这重点15城包括北京、深圳、成都、苏州、南京、青岛、济南、宁波、杭州、无锡、上海、温州、佛山、东莞、武汉。

可以看出，新房成交环比也有涨势，但同比看，热度远不及去年同期。

有市场一线销售人士反馈，受二手房“以价换量”影响，有的楼盘还出现了定价难：定高了，怕卖不动；定低了，怕有“房闹”。

02 一个罕见的数据变化

成交量回暖的背后是“以价换量”，这一点从1-2月份的数据也能看出来。

3月18日，国家统计局发布了今年前两个月的房地产数据。国盛证券研报中有个重要的发现，即1-2月份全国房地产销售金额降幅首次且显著大于销售面积降幅，且销售均价单次同比大降9%，这是过去一年多时间从未出现过的情况。

数据显示，1-2月全国商品房：

销售金额累计同比-29.3%，较前值降低22.8pct；

销售面积同比减少 20.5%，较前值降低 12.0pct。

销售均价累计同比-9.0%。

这说明了什么呢？国盛证券研究认为，上述数据的大幅变化可以说明两个问题：

其一，房价的下行已从三四线蔓延至二线、蔓延至一线，在一线加入房价下行之后，销售均价的变动更加明显。

其二，2023 年下半年特别是四季度以来，房企“以价换量”，带动销售均价大幅波动。

03“以价换量”能否持续？

如果“以价换量”能持续，那么也没什么好担忧的。但问题是，如果后续没有进一步的提振信心的政策出台，部分城市房价可能持续跌，量未必能持续涨。

长江证券今年1月中旬发表过一篇研报，里面提出一个观点，70城二手房价格指数于2021年7月见顶，房价可能在2014年-2019年之间的某个位置找到相对均衡。当前，除了高线城市，多数城市房价已经深度回调，房价已经跌回重置成本。

这也意味着，部分高线城市的房价有回调空间，也面临着继续回调的压力，但多数城市的房价已经跌至底部，跌无可跌。

但也不需要过分悲观。

从杭州来看，自3月14日全面放开二手房限购后，带看量、成交量均出现明显上升。

据杭州贝壳研究院数据，新政后（3月14日-19日）杭州的二手房日均新增客户咨询量增长了27%，带看量增长了4%，下定量增长了22%，挂牌房源量增长了20%。

这也说明高线城市限购的松绑，仍会带动刚性和改善性需求入市。

如果接下来有高线城市跟进松绑限购，那么4月份楼市成交预计也不会差，5月份有小长假带动，上半年楼市就能维持住热度，下半年可期待。

所以，一线及仍然限购的热点二线城市会不会松绑，成为楼市走势的关键，否则单靠“以价换量”预计也难以维持市场热度。

有业内人士表示，那些去年下半年还信心满满，想吃下以前同行市场份额的头部房企，“现在也怕了”。