在房地产面临调整，房地产开发商也在挣扎的同时，来自开发商之外的两个重要消息，可以说对楼市有比较大的震动。房地产不行了吗？房地产不行为啥还有场外人来拿地了？贝壳一边创造了二手房成交神话，一方面又在试水拿地盖房。

3月14日，贝壳发布2023年财报，全年总交易额（GTV）3.14万亿元，同比增长超两成；年收入778亿元，净利润58.9亿元。单纯靠买卖二手房和新房，年度GTV超3万亿，可以说贡献了贝壳75%的净收入。

不得不说，这堪称逆市增长了。3万亿放在房地产行业究竟是个是什么概念？数据显示，2023年四大头部房企权益销售额加一起也才刚刚突破万亿，这也就意味着一个贝壳是他们的3倍业绩。

当然，一定程度上，贝壳卖得房子越多，也可能说明开发商卖得房子也多，毕竟贝壳自己不生产房子，不过也有二手房市场大于新房市场的趋势效果。据了解，在3万亿交易额中，二手房市场的交易额占了2/3。所以，这么看来，开发商的惨状就更不难理解了。

无论如何，贝壳能卖这么多房子只能说明一点，需求还是很大的，当然也跟垄断有很大关系。如果只有一个企业这么好，显然代表不了整个行业日子好过。

可是好奇的是，都说不适合买房，究竟是哪些人在偷偷买房呢？

尽管利好政策不断，但事实上，没钱买房的人入不了场，这是短期内无法改变的现实，那些有钱的也不敢入场，因为他们知道光自己玩循环不起来，因为有钱的也在看着刚需，只有刚需能起来，他们才敢买房。

这类人主要体现在卖一买一的改善人群上，他们也是最尴尬的，心里一定很纠结和崩溃，一方面希望市场好点，好把手中的房子高价卖出去，一方面又担心市场好得太快，生怕自己换房时房价又上去了。

要知道房子是怎么卖出去的，忍痛割肉是二手房市场的真实写照。事实也证明，二手房的成交量占据了市场的一大半，住建部数据显示，2023年全年全国二手房交易量占比接近40%，市场加速向二手房转型。

前两年倾向于买新房的人还在不断上涨，不过从去年来看，优先选择新房的客户占比则从31%下降到18%，二手房全面承接了刚需上车的改善置换需求。

不过话说回来，能卖出才是硬道理。这就证明老百姓买房更倾向于二手房，不仅安全，而且价格也较合适，同时还能快速入住。

这也标志着存量房时代到来，二手房的成交弥补了整个市场的冷淡损失，也确立了楼市需求依然结构性稳定的局面。

虽然嘴上说不买房，但实际上，如果是刚需和改善购房者，以自住为需求的购房者，还是禁不住被政策利好以及更高的性价比来完成购房大业的。既有刚需，也有改善，而改善人群中既有普通改善者，也有高端改善者。实际上，还是一些高端改善项目撑起了楼市的一片天。

在2023年业绩中，贝壳新房交易增速远低于存量房业务，所以今年新房业务会不会有一个复苏恐怕还是个未知数，不仅如此，二手房市场还能延续去年的火爆吗？况且有专家表示，今年二手房市场很难复制去年的高增速，主要是2023年基数较高，且去年已经消耗了一波换房需求。

如果没有更有力的政策，我们还得把心态放平和。

不过，贝壳似乎并不满足现状。在3月15日北京顺义新城23街区空港六期地块竞拍中亮相的贝壳就极其引人注目。尽管最后没有竞拍到地块，但似乎已经向外界释放信号，“贝壳要下场拿地开发盖房子了”。

有专家认为，过去开发商都是重金拿地，贝壳看不惯，如今市场下行，土地价值在重估，此时他们认为愿意进入。贝壳确实掌握着大量的客户群体，他们拿地盖房还有哪些优势呢？

贝壳做开发商会更好吗？能让购房者更能看到希望吗？今天不多说，聊到此为止，且把一切交给时间。