去年营收1807亿，龙湖实现经营性现金流首次为正

界面新闻记者 | 王婷婷

在龙湖2023年成绩单上，运营和服务业务首次成为业绩亮点。

3月22日，龙湖集团（00960.HK）发布的年报数据显示，2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比达60%以上。

其中，商业投资2023年租金收入同比增长9%至102.8亿元；以物业管理、智慧营造为主的服务业务不含税收入为119.4亿元，同比增长2.4%。

龙湖集团管理层在业绩会上表示，“这两部分的收入占比进一步提升到14%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍。全集团经营性现金流实现历史上首次为正，达到35亿元，未来也将坚持经营性现金流为正的内生发展模式。”

据了解，龙湖的开发、运营、服务三大业务板块包括地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道。

具体看地产开发业务，截止报告期内，龙湖集团开发业务实现营业收入1558.6亿元，交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

年报数据显示，2023年，龙湖集团实现地产开发合同销售1734.9亿元，对应销售总建筑面积为1079.6万平方米，销售回款率超100%。

分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二线城市销售占比95%。

基于各业务航道的良好表现，龙湖集团2023年实现营业收入1807.4亿元；毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；股东应占溢利128.5亿元，剔除公平值变动等影响后股东应占核心溢利113.5亿元。

龙湖集团董事会建议，派发末期股息每股0.23元，计入中期股息每股0.32元，全年合计派发股息每股0.55元。

作为为数不多仍保持稳健经营的民营房企之一，龙湖过去一年将还债也视为公司重要课题，提前偿还了153亿港元的银团贷款。至2025年前，龙湖将无到期需偿还的境外银团；至2027年前，亦无到期美元债。

截至2023年年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。

龙湖集团管理层在业绩会上表示，龙湖集团2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，会在5月、7月、8月、12月到期，目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。此外，今年还会提前规划偿还2025年到期的部分债务。

对于龙湖而言，提前偿债显示的不仅仅是能力，更是信心。

管理层认为，在整个房地产行业恢复的过程中，信心非常关键，龙湖提前偿还债务以及始终把债务安全放在第一位，是在用自己的行动来给行业注入信心。

管理层认为，短期内房地产市场仍存在压力，主要是受市场信心未完全恢复所影响。“去年以来，随着一系列高杠杆企业的出险，影响了购房者的购房信心，这方面仍需要时间去修复。”

“市场基本面回到2010年-2015年的状态，所以9亿-10亿平方米是新房市场能承载真实居住需求的一个规模。”管理层表示。

基于此，龙湖接下来的投资步伐会更谨慎理性，“依然会严守投资刻度，优中选优，”管理层向界面新闻表示，龙湖今年会聚焦在一二线等一些高能级城市，同时也会密切关注政策和市场变化。

业绩会上管理层指出，从去年开始，头部房企的拿地的策略基本已趋同，导致一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈。在此情况下，龙湖去年在全国17个重点城市共获取31幅土地，总货值超过770亿元，平均溢价率8%。

2024年到现在，龙湖已分别在西安、佛山获取了两块住宅用地，都为底价获取，后面也会持续地关注土地市场的机会。

运营板块也会继续发力。2024年，龙湖计划新开14座商场，累计开业商场将超过百座，迈进“百MALL”时代。截至2023年12月底，龙湖商业已开业城市20个，累计开业运营商场共88座。

而且，运营航道不仅实现了经营性现金流为正，不再依赖地产就能通过自身现金流的平衡去解决未来发展的问题，同时也为龙湖带来更多的融资支持。

龙湖集团首席财务官赵轶表示，目前集团约有110个重资产，可用于融资的达70个，还有40个可用于后续融资，为龙湖提供了一个长期、低成本的融资渠道。

截至2023年年底，龙湖经营性物业贷全年净增174亿，平均融资成本3.65%。随着新政支持力度的加大，今年龙湖存量经营性物业贷置换增量已超过110亿元，未来有望进一步增多。

在新的市场环境下，龙湖希望商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造这四个航道合计每年保持增长，帮助龙湖能够成功穿越周期。