建发激进策略生变：2024年土储规模不能过大，但要稳住行业排名

界面新闻记者 | 王婷婷

林伟国终于兑现了一年前许下的承诺：2023年建发至少要拿两千亿货值，销售要增长10%-20%。

3月22日，“厦门三剑客”的老大建发房产的控股子公司建发国际（1908.HK）召开了2023年全年业绩发布会。建发国际执行董事兼行政总裁林伟国在会上表示，2023年建发实现合同销售金额约1379.6亿元，较2022年增长约13.5%，正式迈入千亿房企阵营。

与此同时，2023年建发国际共获取项目78个，新增项目全口径货值约2180亿元，拿地权益比例73%，重点分布在上海、厦门、杭州等核心城市。

在如期达成目标后，建发国际再度实现了业绩增长。据其年报数据显示，截至2023年12月31日，建发国际实现总收益约1344.3亿元，同比增长34.9%；公司权益持有人应占利润约50.35亿元，同比增长约2.0%。

对比2022年，去年建发国际的毛利有所降低。报告期内，建发国际录得毛利约149.16亿元，同比下滑2%；毛利率由2022年度的15.3%下滑4.2个百分点至11.1%。

对此，建发国际解释称，毛利率的下降主要由于近年房地产市场显著下行，报告期内部分已交付项目毛利率水平较上一财政年度低并录得结转收入。

在建发国际的收入构成中，物业开发业务一直占据大头。2023年，建发国际物业开发收入约1301.32亿元，同比增加约334.84亿元，占集团总收入约96.80%。

分城市来看，对其营收贡献最大的城市为建发大本营—厦门，2023年共实现销售金额130.69亿元；建发国际的另一百亿级别城市是成都，期内也录得销售金额107.14亿元，但在2022年的成绩单上，成都还属空白。

上海和无锡表现较稳定，去年分别实现销售金额约87.67亿元和87.8亿元。除此之外，便是漳州、泉州、苏州、南宁、福州、北京、宁德、南通、莆田、合肥等城市为建发国际贡献销售业绩。这其中，也不乏建发新进入城市。

2023年，建发国际录得合同销售建筑面积约666.4万平方米，同比增加约56.8万平方米，较之2022年上涨9.3%；实现物业开发现金回款合共约1843亿元，土地储备总可销售面积约1552万平方米。

截至2023年12月31日，建发国际基本每股盈利为2.61元。基于相对积极的业绩表现，董事会提议派发每股1.3港元的末期股息，除净日为5月28日。

林伟国认为，虽然房地产行业面临的外部环境不确定性仍然存在，但房地产行业和人民对美好生活的向往息息相关，房企依然具有广阔和可持续的业务机会。

话虽如此，面对投资者关于2024年建发国际的销售目标、拿地规模等问题，林伟国却接连回答了好几个“不确定”。

“我们对2024年的销售目标相当难确定。”林伟国表示，建发目前采取的是逐季逐月去考虑和盘点的策略，以一个最佳的销售目标去推动向前，但没办法定全年目标。

唯一可以确定的是，建发要考虑能够稳住市场占有率，稳定集团在行业中的排名，“大概往这方向去努力。”林伟国说。

据中指研究院统计的房企销售排行榜显示，2023年，建发房产以1890亿元的销售额位居行业第八名，2022年建发才刚刚跻身前十，用一年时间前进了两个名次。

按照林伟国的说法，新的一年，建发虽未定像2023年那样的增长目标、拿地货值等，但也不愿意放弃好不容易得来的行业地位，就算不进，但也绝不能退后。

也可以预见的是，2024年的建发不会再如2022年、2023年的建发那般凶猛，四处攻城略地。有了此前众多闽系民营房企的先例，建发明白，安全才是第一位。

林伟国称，2024年的投拓会结合自身的销售进度的状况，要确保建发国际整体土储规模不能过大，确保安全性。

首先，建发要考虑项目体量与当地的市场容量匹配问题，以及土地是否能够与建发产品相匹配、该地块项目的抗波动能力，满足这些条件的土地，建发才会积极拓展。较之2023年建发在一些具有改善性需求的三四线城市大举拿地，今年也会比较谨慎。

截至2023年底，建发国际土储货值约2700亿元左右。林伟国表示，建发整个未售的货值规模并不大，虽然2023年买了不少土地，但土储始终维持在3000亿元以内。

一改往日风格，开始注重安全性的建发，如今将项目的流动性看得更重，“所以毛利率水平保持低一点，净利润水平保持低一点，也要确保资产的相对健康。”

过去一年，建发国际将有息负债降低至848亿元，同比下降8%。在2022年年底，这一数据为920亿元，同比增加7%。

建发开始重视负债管理。林伟国指出，虽然2023年建发的销售规模、拿地规模在增长，但因为集团资金流比较充足，所以主动将一些短期债务偿还，“如果不是特别好的发展时机，我们肯定不会冒失去加大债务杠杆。”

这家近两年才诞生的行业“黑马”房企，在房地产面临深度调整之际一路“高歌猛进”，终于逆势冲到了前面。但前方未见明朗，建发的激进策略也发生改变：安全稳健更重要。