救救二手房吧?|贰爷

北京大学硕士、经济学者；

开发公司操盘手；知名楼市专家；

【本文约2900字，预计阅读时间3分钟】

“上帝端坐天堂，人间平安无事”，这是经济学大师马歇尔的一句名言。大概意识是，只要放手去干，不要横加干预，就能符合市场规律，就能追求到幸福。但是，当“市场失灵”的时候，有形的手是不是还要袖手旁观呢？马歇尔也没有提到这一点。

当下的楼市，看衰的人不少，即便是平稳健康的成都楼市，也出现了各种各样的声音，比如：***破发了！***垮丝了！***崩了！

杭州，刚刚就对二手房伸出了橄榄枝，意图明确：通过托二手房，来兜底新房，提振楼市。

成都行情如何呢？

最近，总能听到耳边有人说：二手房跌价了，二手房卖不动了，二手房太难卖了。成都二手房市场实际情况如何呢？

从过去三年的成都新房成交量对比来看：

2021年是新房成交量最高峰，接下来的两年都出现“缩量”，成交量保持在14万套的水平。14万套是不是一个合适的水平呢？如果这个水平稳定在14万套，就应该意味着逐步进入了“存量房时代”，通过下图我们来分析一下是不是这样：

从上图可以看出：2022年二手房成交量是2021年的整整三倍，这可以说是巨量的增长。2023年继续保持了增长，幅度明显收窄，但是整个上涨的态势非常强劲，二手房成交量由15万套提升到22万套，如果保持这样的增速，甚至增速再少一点，也可以看出这是一个充满了热情的市场。

接下来，2024年能不能保持这种增速呢？

我们通过典型春节后的“小阳春”数据来初步看一下，2023年、2024年3月前半个月成都楼市的成交情况：

2024年3月份，前半个月的日均成交量和2023年相比出现了明显的差异，整体使成交量降低，日均降幅超过30%。二手房成交量萎缩的趋势是非常明显的，可以说是趋势明显，暗潮涌动。

再从2023年3月和2024年3月的成交来看新房，成交量由7021套缩减为3648套；

二手房方面：3月前半个月成交量从1.27万套缩减为现在的8000套，降幅达到37%。整体上来看，新房二手房是存在明显关联性的，成交量角度可以说是一荣俱荣，一损俱损。

由下图，年初至今的成交量如何呢？

新房：今年已经成交量18007套，同比去年是26812套。

二手房成交量也有一定减少：去年是40995套，今年是34447套，降幅位16%。

把握时机，提前出手稳住成交量，是非常重要的。成都楼市长期保持着平稳健康的态势，各种政策科学合理，有效培育了一个大好的标杆市场。虽然房地产行业的大势波动，成都必能稳住阵脚！

而就在刚刚，杭州楼市新政真的来了！

用二手房来托底，从而顶住一手房，稳住大盘，这一看就是高招，逻辑非常好。

说白了，夜壶早就该拎出来了，不要等到尿都没有的时候了，不要再犹抱琵琶半遮面。当排除了重大不利或者风险，让楼市平稳健康，楼市回归商品属性，就应该少干预。让它正常交易和流通，尽可能放开限购、限售、限贷，多一些“解禁”。

那个时候，这只无形的手，就好像一群躲进深山老林的世外仙人，享受着所谓静态均衡的宁静和安详！正如本文开端所引用经济学大师马歇尔的名言恰如其分：“上帝端坐天堂，人间平安无事”。

在股市看来：新股发行速度加快，是导致股市下跌的元凶。

2023年前8个月，新股发行数量合计249只，平均每月31只。2023年9月-12月，新股发行数量合计65只，平均每月16只。2024年1月，新股发行数量为16只，2月的新股发行数量则骤降为2只。

同理，一个城市的土地供应太多，新房密集上市，超大规模的供应量，在需求不变的情况下，房价也是要下跌的。新房都买不过来，二手房无暇顾及，房价怎么稳得住呢？

二手房才是王道、才是标杆!

二手房的价格是由市场决定，二手房的交易量也是由市场决定的,它的走势是不会造假的，人们都会以二手房的成交,来作为一个楼盘的价格判断。

比如:某些新楼盘二手房刚刚解禁上市,第一套二手房的成交单价、总价就非常重要，它甚至会成为后续二手房成交的一个指引。二手房是最不会说谎的，它的价格就代表着市场，因为买家花了真金白银去买，卖家手上的房子是自己身上的肉，少一分钱都是割肉，这就是市场的逻辑。

正如开篇所说，现在出现了很多不良的词句，什么又崩了、什么又破发了、什么又来不起了、什么又回到10年前……其实，这些都体现出信心不足，信心比黄金还重要，重塑楼市信心，提前出手把二手房价格挺住，这样楼市就有了新的希望！