商业头条No.16|决战上海楼市之巅

界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

3月初的上海楼市大战一触即发。

总投资590亿元,央企中海地产历史上投资规模最大的项目——上海黄浦区建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目“中海顺昌玖里”终于持证入市。

跟中海一起拿到预售证的,还有新鸿基、保利、浦开等房企,上海历来是开发商最重要的粮仓,“神仙打架”,这批豪宅项目入市背后是各家公司的命运分水岭。

黄浦“新天地板块”新房均价突破17万元/平方米,也让保利世博、融创外滩壹号院、翠湖天地六期、凯德茂名公馆等市中心项目看到了希望,这当中不乏被开发商“捂盘”多年熬成现房的项目,是扭转公司命运的最好机会。

当然,这也是上海楼市一场硬碰硬的较量。

中海顺昌玖里入选这一批次入市,还是以超预期17.2万元/平方米的均价,中海上上下下欢欣鼓舞。

中海顺昌玖里地处上海传统豪宅“新天地板块”,隔壁就是顶豪翠湖天地,“全上海的有钱人都去看这个项目了”。中海也想凭借这一项目,一举扭转在上海豪宅界的口碑。

中海有做豪宅的基因,其总部所在地深圳的福田香蜜湖1号,至今依然是深圳十大豪宅之一。香港的牛津道一号、上海中海紫御豪庭、北京中海兴叁号院、广州珠江新城中海花城湾,以及纽约中海哈德逊99号等,都称得上豪宅典范。

但这些年,中海的产品口碑逐年下滑,从以前的“工程中海”到后来的“成本中海”、“利润中海”, 中海规模逆流而上,产品口碑却逐渐下跌。位于上海老西门板块的中海建国里,均价13.26万元/平方米,441套房开盘即罄,但被购房者吐槽配色土、线条缺乏设计,论时髦比不上古北壹号,论厚重比不上华府天地。

中海能打赢这场翻身仗吗?发令枪已经打响,备案均价17.2万元/平方米,512套房全部推出,中海压上了全部弹药。

得意的还有新鸿基。凯旋门两年前预期以15.5万元/平方米入市未能获批,如今得以17.28万元/平方米的备案均价过会,全公司上下一片沸腾。

有人欢喜有人愁。位于静安内环苏河湾板块的龙盛湾上备案均价13.7万元/平方米被拒,政府只给了13.3-13.5万元/平方米的空间,三批次也没有湾上的身影。

龙盛湾上一名销售人士向记者表示,拿这么大一块地,就只有住宅和别墅能卖钱,其他都需要开发商前期持有5年。装修、人工营销都是成本,招商还需要不少广告费,后期还有运营成本等,房地联动价都12万元/平方米了,亏本卖肯定不可能。

此前盛传三批次会上市的保利世博项目也因故缺席。据界面新闻了解,该项目上报价格约17万元/平方米,但却没能获批。按照保利的算法,项目至少要卖18万元/平方米的均价才赚钱,目前已接近准现房。

位于上海外滩的融创旗下顶级豪宅“外滩壹号院”也没有拿到期望的价格。

“政府给的价格太低,所以我们这批次不上,一个月之后再上。”外滩壹号院一位销售人士向记者表示。

外滩壹号院对融创的意义非常重大,几乎整个融创上海公司都在等这个项目回笼资金给员工补发工资,公司甚至连去年冬天公司大楼的采暖费都没交。

融创上海营销负责人向记者表示,作为一家出险房企,外滩壹号院为公司品牌赋予了重新振作的意义。“项目回款对集团资金缓解包括利润都具有极大的促进,对阶段性的现金流帮助力度也很大。”

这个超级豪宅项目的经历也颇为曲折。2022年5月,融创公开违约,在资金链危机之下,旗下优质资产全部摆上货架待价而沽,外滩壹号院也不例外。

当年11月,融创将其持有的泛海建设控股有限公司89.678%股权,转让给中信信托及芜湖华融资本创誉投资中心,后者持股比例分别为64.67%、25%,转让完成后,融创持股比例降至10.32%。中信信托、芜湖华融则正式进入融创外滩壹号院所在项目公司的股东名单。

至此,上海南外滩这个重量级百亿项目的停滞僵局被打破,终于盘活。一年半之后的今天,外滩壹号院终于有机会重返市场。

但这次政府并没有给到外滩壹号院期待的价格,融创只能寄希望于下一次“开闸”。

融创上海一位负责人向界面新闻记者表示,“我们肯定是想提前(入市)的,越靠前越好,这是一定的。”

这背后传递的信息是,对于开发商而言,项目越早开卖,优势越大,胜算也越大。一方面是上海2024年内环项目迎来井喷式供应,购房者的选择空间增大,能否在众多的高端项目中取胜面临不确定;另外,市场热度能否持续,后续政府限价是否会趋严等,也都存在变数。

上海政府相关部门的“手松手紧“背后,是对市场真实水温的小心试探。

3月以来,全国气温逐日回升,但房地产市场仍然“春寒料峭”,业内寄予厚望的“金三银四”小阳春也没有气氛。

全国各地楼市利好应出尽出,香港一举撤销所有楼市“辣招”,此举被坊间戏称抢跑北上,率先收割2000万以上购房人群,北京在放开了通州限购之后再无新的动作,压力现在给到了上海。

“这一次房源入市,政府给了比较高的价格,也是释放了一个市场化的信号,房住不炒已经基本实现了,大家对于楼市出现大量投资投机需求已经不必担心了。”一位资深业内人士向界面新闻记者表示。

现在上海豪宅市场天量供应来袭,“物以稀为贵”定律面临挑战。

保利世博800套,融创外滩壹号院477套,湾上580套,缦云600套,万科翡翠宾利800+套,露香园327套,海玥黄浦源二期250套,太古里北滨河一期378套,淮安里468套,陆家嘴荣城昌邑300套……未来一年不算翠湖六期(200套),上海总价2500万以上的豪宅供应量可能会超过5000套。

拿最新推出的3批次房源为例,总价2500万元以上总价的新房共约880套,而上海过去一整年也只供应了1990套总价2500万元以上的新房,相当于2023年顶豪供应总量的44%。

越卖越多的豪宅让购房者们眼花缭乱。而更大的不确定性是,新房价格上涨,意味着“倒挂”正在逐步消失。虽不掺杂投资的成分,但是买入动辄几千万的房子,也需要安全垫。

在最初的设想里,这个3月,融创外滩壹号院、龙盛湾上,包括香港置地启元、世纪臻邸、海泰北外滩、保利天峯(世博)、海玥黄浦源等豪宅都有机会上线。

目前看来,上海政府部门最后采取了一个稳妥的策略,只放出中海顺昌玖里、凯旋门以及夏都幸福268这三个17万元+项目,并附带了3个11万+项目,这样既能起到提振市场的作用,又可规避供过于求导致大量房源滞销的风险。

这种顾虑很有必要。去年,上海不到2000套的豪宅供应量市场也没能全部消化掉。中指研究院数据显示,2023年为上海新房顶豪的成交大年,总价2500万元以上的新房共成交1729套,平均每个月成交144套。

最大的顾虑是客户数量有限。一名业内人士分析中海顺昌玖里称,这时候全部推出来其实是心虚的,担心外滩兰庭、启元、外滩壹号院会抢他的客户,底气不足。

此外,开发商们对上海新房看涨的心态,也面临很大挑战。

自2023年8月起,上海新房逐渐涨价,到2024年1月份,涨幅直抵10%。随后,绿城外滩兰庭、中海顺昌玖里以及凯旋门相继破16万、17万,让开发商看到了更大的涨幅空间。

当时,某开发商人士向界面新闻表示,新衣服哪有比旧衣服还要便宜的,品质更高、楼龄更新、产品力更强的新房理应更贵,“接下来政府会把新房的价格慢慢释放给开发商,让开发商渐渐有利润,让市场良性循环下去。”

不过,从目前来看,在�

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