“5+2”区域2023二手房成交量TOP5小区，最大跌幅近1万元/㎡！

继1月底贝壳放开了二手房小区的成交记录以来，成都自去年10月通过贝壳找房平台成交的二手房房源已基本透明化。值得注意的是，大部分小区2021年4月-2023年9月期间的成交记录仍未公开，是无法查看具体的成交房源及价格的。

春节假期后，贝壳研究院成都分院陆续发布了一二圈层各区域2023年二手住宅成交量TOP 20楼盘，今天小全全就聚焦于各区域2023年二手住宅成交量TOP5的小区，来看当下二手房市场行情，尤其是5+2区域的主力成交小区，抗跌能力如何？

从套均总价到小区房龄

双流是二圈层中的“意外”

先来看二圈层中的龙泉驿、温江、新都、郫都（含高新西二手房）及双流几个区域。根据贝壳研究院成都分院数据，2023年龙泉驿区二手房住宅成交量TOP5小区的套均总价在85-148万，套均面积约71-93㎡，仅1个小区的套均面积在80㎡以下。从房龄上来看，这些小区的建成时间都是2012年及以后。

2023年龙泉驿区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年温江区二手房住宅成交量TOP5小区的建成时间都是2012年及以后。各小区的套均总价在95-141万，套均面积约78-98㎡，仅1个小区的套均面积在80㎡以下。

2023年温江区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年新都区二手房住宅成交量TOP5小区的建成时间也都是2012年及以后。各小区的套均总价在99-134万，套均面积78-104㎡，仅1个小区的套均面积在80㎡以下，2个小区的套均面积突破了100㎡。

2023年新都区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年郫都区（含高新西）二手房住宅成交量TOP5小区的建成时间在2011年及以后。各小区的套均总价在74-137万，套均面积64-92㎡，仅1个小区的套均面积在70㎡以下，其他小区的套均面积均在80㎡以上。

2023年郫都区（含高新西）二手房住宅成交量TOP5小区

以上几个区域2023年成交量TOP5的小区，成交套均总价都在150万以内，且均有近一半小区（2-4个）的套均总价约100万及以内。而双流2023年成交量TOP5小区套均总价均在100万以上，且有3个小区套均总价在150-200万之间。

2023年双流区二手房住宅成交量TOP5小区

是双流成交量TOP5小区的品质更好？还是房屋面积更大？首先从房屋面积来看，双流2023年成交量TOP5小区的套均面积在84-92㎡，与其他几个区域并无较大差异。

再从房屋品质上来看，双流这5个小区也都是偏刚需，且位于航空港的两个小区均是2008-2009年间建成的高密小区，房龄比其他区域的小区都要“老”。

可以看到，如今总价预算100-150万，在二圈层中的龙泉驿、温江、新都、郫都是有很大的选择空间的，且房源基本锁定在80-100㎡左右、房龄10年内的次新房小区。同样的预算及户型面积区间需求，在双流置业就要在小区品质上有所取舍。

如果要在靠“城南”区位里选择房龄10年内的次新房小区，总价预算则要有所提升。

五城区也容得下“刚需”

“城南”置业预算及面积更大

在“5+2”区域内，不同于新房市场上“总价300万要靠找、400万以上是常态”的价格门槛，二手房置业有着更多的选择。无论是总价100万级的刚需，还是200-300万的首改类，都能在成熟区域找到属于自己的家。从2023年各区域二手房住宅成交量TOP5小区来看，传统的五城区与高新、天府新区有了明显的“分化”。

首先是套均总价的差异。锦江、青羊、成华、武侯、金牛成交量TOP5小区（共25个小区）的套均总价，仅有2个小区在200万以上，23个小区均在200万以下，更有2个小区在100万以下。而高新区5个小区均在200万以上，其中一个接近350万；天府新区成交量TOP5小区的套均总价在188-225万，其中4个小区在200万以上。

2023年成华区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年金牛区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年武侯区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年青羊区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年锦江区二手房住宅成交量TOP5小区

其次是房屋面积的差异。

锦江、青羊、成华、武侯、金牛成交量TOP5小区（共25个小区）的套均面积集中在90㎡以下，其中更有15个小区的套均面积在80㎡以下，仅锦江、青羊、成华各有1个小区的套均面积在90㎡以上。高新区5个小区的套均面积在86-117㎡，其中3个小区在100㎡以上，1个小区在90㎡以下；天府新区5个小区的套均面积在87-127㎡，其中2个小区在100㎡以上，2个小区在90㎡以下。

2023年高新区二手房住宅成交量TOP5小区

2023年天府新区二手房住宅成交量TOP5小区

也就是说，从二手房成交量靠前的几个小区来看，五城区成交的大部分都是面积80㎡以下、总价200万以下的“刚需”小房子；高新和天府新区则以面积90㎡以上、总价200万以上为主力。

当然，对比二圈层的主力成交小区，就可以看到主城容得下“刚需”的前提，就是购房者自己得认清自己的需求。拿着150万左右的总价预算，若要留在主城的成熟地段生活，就必然要综合小区房龄、房屋面积以及学区资源等方面作出让步。比如，锦江区成交量长期霸榜的小区锦江城市花园，于2009-2010年建成，二手房源面积在50-80㎡不等，楼栋梯户比2T9户，小区品质在三圣乡板块中基本是“垫底”，但同样可享受到整个三圣乡板块突出的教育、医疗、生态等配套，就成为了总价预算100万以内购房者的“优选”。

一圈层成交价整体回落天新、高新、锦江回调幅度更大针对一圈层各区域2023年二手房住宅成交量TOP5小区，小全全整理了其在贝壳找房平台上近90天的成交量及1月成交的主力单价。可以看到，近90天内成交量最多的小区是南湖国际社区，达到了30套。该项目体量庞大，同时还位于生活氛围已经成熟的南湖板块，本身房龄就偏新，加上相较于2021年3月的高位时期，主力成交价格已经回落了5000-6000元/㎡，自然支撑起了成交热度。

此外，位于锦江三圣乡板块的锦江城市花园二期和位于青羊外光华板块的凯德风尚，成交依旧活跃。在占据醇熟生活圈、优质教育资源配套的地段优势下，两个项目现在的主力成交价，相较于2021年3月也回落了约4000-5000元/㎡。

将这些小区今年1月（部分小区含2月成交数据）与2021年3月的主力成交单价作对比，会发现绝大部分小区的成交价都已有所回落。不过，对比之下，天府新区、高新以及锦江区的“活跃”小区价格跌幅更大，基本都在4000元/㎡以上，个别小区跌幅更是达到了8000-10000元/㎡左右。

追溯背后的原因，也与成都楼市上一轮涨价的板块轮动不无关系。从2020年下半年开始至2021年，成都二手房自城南率先开启了新一轮的涨价，在各板块内，次新房、“学区房”等又成为了价格率先启动的小区，且涨幅远高于没有“学区”优势的老小区。所以，当下成都二手房价格的回调，当初价格“飙”得最猛的那部分小区也就是“跌”得最凶的，而当初本来就没啥涨幅的小区，自然降幅也不大了。

透过现阶段小区成交的活跃度，可以看到随着二手房价格的回落，在成熟商圈内有着“学区”价值，以及更改善的品质、尺度空间更大的户型，依旧是支撑房屋价值、促成交易的“硬通货”。现在的二手房市场，购房者选择及砍价的空间很大。总价预算从100-300万，从“5+2”区域到二圈层，总有一款适合你，但前提是要在价格、地段配套、小区品质、房屋面积上做平衡取舍。

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