领展23.8亿收购上海七宝万科广场股权，万科全部退出

界面新闻记者 | 王妤涵

2月20日晚间，领展房地产投资信托基金（以下简称“领展”）在港交所发布公告称，公司已于当日完成了对上海七宝万科广场剩余50%权益的收购。

上海七宝万科广场于2016年开业，原由万科和新加坡投资公司GIC合作投资打造，二者各占50%股权。

2021年4月，领展曾以27.72亿收购了GIC所持有的七宝万科广场50%的股权，当时的物业整体估值为65.8亿元，交易协议价为64亿元。在交易完成后，商场的实际运营权仍在万科旗下的印力集团手中。

而此次领展则以更大的折扣收购了该物业剩下50%的股权。

根据购股协议，此次交易的协议价为52亿元，商场的估值则为70.6亿元，算下来折让了26.3%，领展将支付相当于最终基础价款的金额，预计为23.84亿元，作为收购代价。

收购完成后，领展将成为上海七宝万科广场的唯一拥有者，万科则完全退出。据悉，商场现有的零售管理人将留任六个月，以确保顺利整合。然后领展方面会接掌商场的营运，并会在适当时间重塑品牌。

据领展方面透露，在收购完成后的12个月内，任何由于该物业引入战略合作伙伴而出现股权转让予第三方的情况，领展将会按照预先订立的算式，与万科分享相关股权转让所得收益。

据资料显示，七宝万科广场位于上海市闵行区的七宝镇，零售总面积约为148853平方米，设有1477个停车位，是一座五层高的商场连同地库三层为商场及停车场的大体量项目。

据领展此前披露，七宝万科广场已在去年走出了新冠疫情所带来的滞后影响，迎来快速复苏。

数据显示，2023年七宝万科广场全年客流量约2150万人次，约为所在行政区常住人口的8倍，相较2021年及2022年，该商场的客流量分别按年增长11%及45%。且该物业拥有优质及多元化的商户组合，物业出租率一直稳定地维持于高水平约95%。

2024年1月该物业的净收入达到4060万元人民币，截至今年1月的最新估值报告，七宝万科广场的总估值为70.60亿元人民币。

“七宝万科广场是一座大型高质量区域性商场，具备长远增长潜力，同时，这项收购也可为公司的投资组合增加收益，领展自2021年起已是该物业的共同拥有人，由领展取得商场管理控制权会令场内商户更能预视其业务经营的延续性”，领展的行政总裁王国龙表示。

领展是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，于2015年进军内地，抛开此次收购的七宝万科广场，领展目前在内地共拥有7个物业项目。

其中包括6个零售物业项目和1个办公楼物业项目，全部位于四个一线城市：北京的领展购物广场·中关村、领展购物广场·京通；上海的领展企业广场、七宝万科广场；广州的领展购物广场、天河领展广场以及深圳的领展中心城。

据交银国际方面预测，该交易对于领展而言将是一笔增息交易。

按照七宝万科广场1月公布的净收入来算，估计年化收入为487200万元。根据议定交易参考价52亿元来计算，收益率约为9.4%，与领展最新的借贷成本相比，收购的成交收益率具吸引力，并可为每股派息提升约1-2港仙。

在公司经营状况上，截至去年9月，领展共拥有131亿港元的闲置现金，并在2023-2024财政年度无更多未偿还债务。

虽然领展已于今年1月开始回购基金单位，但交银国际方面认为，由于潜在静默期或资本市场情况的任何限制，可以使用的资金有限。并且，此次收购也对基金单位持有人有利，证明领展有能力透过收购增加股东派息，并继续扩大其投资组合。

查阅万科近两年的财报，七宝万科广场也是万科目前商业体系中最赚钱的项目。

2020年—2023年，七宝万科广场的营收分别为3.68亿、4.42亿、4.08亿、5.03亿，四年均位列万科商业项目第一位。即便是受疫情影响最严重的2022年，其营收也远高于第二名的深圳印力中心。

据业内人士分析，此次交易或可视为万科对于旗下优质商业资产的一次梳理，以在当下的市场环境下实现效益最大化。

值得关注的是，在此次交易前，万科曾在2024年开年进行了一次大规模的组织架构调整，其中就包括商业条线的变动。

具体为：新成立了商业事业部，将万科原有七个大区的商业业务、印力集团统一并入商业事业部，原南方区域首席合伙人（区首）孙嘉出任商业事业部首席合伙人，丁力业继续担任印力集团董事长，兼商业事业部首席顾问，王海武为商业事业部核心合伙人。

万科方面表示，此次组织调整是匹配公司战略发展需要。一方面，消费类基础设施REITs试点为商业业务迎来了重要发展机遇，通过商业版块的一盘棋建设和强化团队管理力量，以更好地抓住商业业务发展机会。另一方面，开发业务在当前市场严峻挑战下，更需要以大江大海的开放心态，不拘一格用人才。