超预期降息！5年期LPR下调25个基点，房贷能省多少？

界面新闻记者 | 王婷婷

龙年伊始，首个购房利好来临，央行时隔八个月再度下调贷款基准利率LPR。

2月20日上午，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2024年2月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。

虽然1年期LPR较上一期保持不变，但5年期LPR较上期4.2%下调25个基点，超出市场预期水平，与房贷利率直接相关，将使得购房成本将进一步下降，对房地产市场影响重大。

过去一年，央行共进行两次降息，分别是6月下调1年期LPR和5年期以上LPR（均下调10BP）、8月下调1年期LPR（非对称降息，下调10BP）。此次降幅是2019年房贷利率换锚以来的最大幅度，也是历史上较为罕见的在MLF利率不变的情况下非对称降息。

LPR下调后，当前购买首套和二套房房贷利率下限将分别降至3.75%（5年期以上LPR-20个基点）、4.15%（5年期以上LPR+20个基点），进一步接近历史最低点。

如以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，每月月供可以省约435元；以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，月供将减少144.8元，累积30年月供减少5.2万元。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，本次非对称降息体现出央行对于房地产行业的支持，加大楼市托底力度，释放更加积极信号有利于稳定行业信心，促进投资和住房消费，进一步促进房地产市场平稳健康发展。

“春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，一线及核心二线等前期出台政策的城市，政策效果有望进一步显现。本次5年期以上LPR大幅下调后，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，小阳春行情或逐渐开启。”陈文静表示。

中原地产首席分析师张大伟业认为，此次5年期单独降息主要就是要稳楼市，稳楼市才能更好稳经济。过去非对称降息都是只降一年期，而本次只降5年期，对于楼市来说可以说是最近几年来的最大利好。

而且，本次降息主要影响一线和二线城市。在本次降息之前三四线城市首套房利率普遍在3.6%-3.7%左右，只有少数一二线城市还维持高房贷利率，因此本次政策主要影响一二线城市。

以上海为例，此次LPR下调后，上海房贷利率降低至首套为3.95％-10BP=3.85%；二套（主城）为3.95％+30BP=4.25%；二套（郊区）：3.95％+20BP=4.15%。

在北京，此次LPR下调后，如果是首套房贷，购买城六区内的住房贷款利率降至4.05%，购买城六区外住房贷款利率则降至3.95%。如果是二套住房，购买城六区内的住房贷款利率则降至4.55%，购买城六区外住房利率则降至4.5%。

可以说，此次调降后，除北京外，全国多数城市的首套房贷利率均进入“3时代”。

在易居研究院研究总监严跃进看来，国内共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行，而此次一次性下调25个基点，属于历史上降息最猛的一次。这意味着，历史上最大的降息周期开启。

此外，LPR的下调更是为今年宏观经济和货币金融环境的宽松创造了积极的条件，对于今年经济形势改善和环境优化都具有积极的作用。

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次LPR之所以大幅度下调，一方面在于楼市需求端基本面依旧疲弱，居民加杠杆购房的预期较低；另一方面，开年大幅度、一次性下调，一次性到位，避免挤牙膏，产生“利率还会下调，再等等买房和贷款”的市场预期，导致购买力观望。

“将红利一次性释放到位，产生明显的降成本效应，促进居民贷款买房。”李宇嘉分析，今年一次性降到位后，后续降低LPR的可能性不大，房贷款利率将会持续下行。

在其看来，2024年1月，百城首套主流房贷利率平均为3.84%，二套主流房贷利率平均为4.41%。考虑到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房贷款今年至少有30个基点的降幅。

广开首席产业研究院资深研究员马泓指出，由于当前商品房销售复苏情况不及预期，市场信心恢复需要更多政策扶持和耐心。基于5年期LPR基准利率的下调，后续商业银行房贷利率也会响应调降。

整体而言，降息有利于保持房地产预期稳定。降息之际，房地产市场有望在一线城市全面调整限购后，预计接下来会出现比较明显的小阳春行情。