香港潜在供应一手私宅创新高，超八成属中小单位

界面新闻记者 | 王妤涵

2月5日，据香港房屋局近日公布的《私人住宅一手市场供应统计》显示，截至去年12月底，香港未来3至4年可供应的一手私楼单位约10.9万伙，创2004年有纪录以来新高，环比增长2000伙。这也意味着，未来几年香港私人住宅市场将面临较大的去库存压力。

局方指出，潜在供应的10.9万伙私宅中，约有9.3万伙为实用面积少于约753方呎的中小型单位，占整体供应量约85.3%，比率按季回落约1个百分点。

未来数月，据香港房屋局发言人预计，香港将有8幅住宅用地转为熟地，料可提供约4900个单位，随着政府持续有序地增加房屋土地供应，该局相信未来3至4年私人住宅预计供应量，将维持在较高水平。

与此同时，香港现楼新盘货尾也达到今年新高。2023年第四季度开始施工的私宅数量约为5500伙，环比增长71.9%，同比增长1.9%；而已落成的私宅数量为3800伙，环比增长52%，私人住宅施工步伐加快。

全年来看，2023年开始施工的私宅数量达到1.7万伙，按年增长54.5%；已落成的私宅数量为1.39万伙。截至期末已落成但未售出的一手货尾约有2万伙，兴建中的私宅约有8万伙，减去已预售的楼花9000伙，再加上已批出土地可随时动工的单位1.8万伙，达近年高位。

团结香港基金副总裁叶文祺指出，目前香港潜在一手私楼供应达历史高位，除了显示经济情势未见好转，新盘货尾单位数目持续增加，同时反映了潜在买家续持观望态度。

同时，叶文祺认为，该数据也间接表明了去年公布的楼市“减辣”措施未必足够提振交投以维持市场稳定，香港当局需要考虑更多“减辣”措施、甚至进行“撤辣”。

香港的楼市“辣招”是一种需求管理措施，即以额外印花税来打击短期炒卖活动、买家印花税遏抑外来需求、以及新住宅印花税减少投资需求。

2023年，由于受美联储加息以及整体经济、行业下行等因素影响，香港楼市的恢复一直不及预期，市场需求持续疲软，量价齐跌。

所以在去年10月末，香港调整了已实施13年的楼市“辣招”，出台了多项楼市“减辣”政策。

其中包括将买家印花税和新住宅印花税税率减半、对专才来港置业由原来的“先征后退”改为“先免后征”、将额外印花税的禁售期由3年缩短至2年等多个方面。

但政策实施至今已有3个多月，香港楼市一直未见较大起色，楼价仍然不断下潜。

据美联物业统计，2023年全年香港一手新盘成交量虽重回一万宗，但仍创下近10年第二低；二手住宅成交量则估计录得约3.6万宗，创28年以来最低记录；整体物业注册量预计仅录得约5.8万宗，也创下近33年有纪录以来的历史新低。

在各种因素影响下，美联物业方面预测，预计2023年全年最终价格跌幅约5%，相比2021年历史高位已下跌约21.7%。

另据香港差估署最新公布的楼价指数显示，去年12月份报312.1点，环比跌1.4%，指数连跌8个月，累跌11.9%，去年全年指数累跌6.8%，已创2017年1月后近7年新低。

中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰指出，若短期内香港政府无进一步减辣或楼市刺激措施，楼价跌势很大机会持续。

而随着楼价的不断下探，香港负资产个案也在急速增加。据香港金融管理局1月31日公布，2023第四季度香港负资产个案录得25163宗，同比增长126%，创下2004年以来新高，涉及按揭贷款金额逾1300亿元。

金管局方面指出，负资产宗数上升主要是因为住宅楼价在去年第三及四季下跌，负资产个案主要涉及银行职员的住屋按揭贷款或按揭保险计划的贷款，按揭成数一般较高。

近期，香港社会对于要求全面“撤辣”的声音也越来越大。1月31日，在香港特区立法会上，多名议员发言支持修订“减辣”措施，表示“减辣”已无法令香港经济“回春”，并促请政府全面“撤辣”，以便盘活楼市。

对此，房屋局副局长戴尚诚表示，楼市表现受到许多不同因素影响，其主要影响因素是利率相对高企和地缘政治，现时楼市出现调整仍然属于有序调整。政府会继续以动态方式密切监察不同因素，在住宅物业市场方面，适时作合适安排，以确保楼市稳健发展。