2025苦口婆心劝你买房的底层逻辑!

成都2024年住宅用地供应量6633亩,按照容积率2.0进行推算,新增住房供应量只有900万平米。成都一年卖多少房子呢?

2024年,成都住宅销售面积1300万平米。一年供应900万平米,Sell-out 900万平米,新增供应只够卖大半年的,其余的400万平米,只能靠老库存来凑。也就是说新增供应和sell out的剪刀差高达400万平方米。

--整体库存去化要多久呢?

我们尚不知道成都截止2024年底的实际库存数量,但是我们完全可以推算出趋势。新房销量逐年缩量,当然与人口等诸多因素有关,但是成都人口还是处于净流入状态,四年时间,新房销售量直接腰斩,从2400万平米降落至1300万平米。

成都新房为什么越来越贵?底层逻辑如下:

2023年成都总共拍卖了1.1万亩土地,按照容积率2.0计算,可建面积为1500万平米,2023年成都实际Sell-out新房1900万平米,吞噬了老库存400万方。

预计2024、2025,两年累计吃掉陈年老库存800万方。800万平方米,按照容积率2来倒推,就是6000亩土地,6000亩土地是什么概念?相当于2024全年的土地供应总量。显而易见,2025年的新房一定是要吃老本的。

当然,开发商敢于不断捅破新房房价天花板,也是基于这种勇气。

数据证明:琉璃场新房卖到4w+、林家坝卖到5w+,麓湖卖到6w+,是因为稀缺,因为供应有缺口。所以,并不是中海、万科这类头部房企,一个小地方出来的小开发商也敢卖6w,新房价格不断捅破天花板,供应剪刀差就是底层逻辑。?????????????????????

道理言简意赅,这篇文章的篇幅还多,我们接着把2024年全国的房地产行情盘点一下:

1,2024年房地产开发投资同比下跌10.6%,相对2023年的-9.6%,跌幅扩大尚未止住回稳。

从去化周期来看,全国去化周期是26个月,目前处于26个月的去化周期和和历史上2015年相差无几,而2015年可以说是中国楼市最黑暗的时刻,当然也是黎明前的黑暗。从中进一步细化,就可知一线城市的去化周期比较短,而四五六七八九线城市的去化周期高得吓人。只有北上广深加上成都,才是2025年楼市的主力军。

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