地产新时期,解码保利发展高质量增长的三大秘诀

2023年,经历了激烈的市场变动和经营挑战后,房地产格局仍在继续分化。一方面,行业加速出清,房企告别旧的“三高”模式,另一方面,房地产市场尚处于一个高强度竞争、低容错时代,房企只有转型高质量发展才能实现破局。

党的二十大报告也指出,高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。房地产作为支柱产业,更需要推动行业转型升级、实现高质量发展,让人民群众住上更好的房子。

那么,房地产究竟如何实现高质量发展?

在去年年初的保利发展投资者大会上,保利发展控股集团董事长刘平给出了他的答案:就房企而言,品质时代下要坚持以人为本,不同客群、不同阶层都有对品质的不同诉求,要围绕“美好生活”找准客户需求,打造好产品、好服务、好生活。

这意味着,在迈入“高质量发展”的品质时代后,房地产行业运行逻辑也随之发生根本性改变。接下来,将有更多房企在转型高质量发展的道路上回归产品主义,未来的行业竞争焦点也将转向谁能更细致地打造产品、谁更贴近客户需求,才能最终赢得市场。

一年后,保利发展为市场以及投资者们交出了一份满意的答卷。过去的一年里,房地产市场仍在深度盘整,保利发展却逆势向前,并完成了“进三争一”的目标,凭借全年4222.37亿元的销售金额顺利摘冠,成为行业第一房企。

不仅如此,在1月19日晚间,保利发展公告了《2023-2025年股东回报规划》,未来三年的分红比例直接跃升至40%,其中,2024-2025年分红率直接翻倍。根据公司业绩公告的数据简单估算,公司至少实打实地拿出超过60亿元进行分红和回购,在现金如此重要的环境下,不仅表现了保利发展回馈股东的诚意,也展现了有充沛现金流提高分红的实力。

以目前9元左右的股价估算,此时买入保利发展可获得超5%的股息率,投资价值得到彰显。

买保利不仅有股息收益,未来股价上涨也十分可期。12月11日晚,保利发展在股市氛围最低迷的时候,发布了回购、增持方案。这是保利发展上市以来首次实施回购,保利集团2.5-5亿的增持规模也是历次规模之最,彰显了央企担当和龙头风范。

公告次日,保利发展股价上涨7.60%,位居龙头房企第一,24亿单日成交额是第二名万科12亿的2倍,并拉动地产板块上涨3.09%。

保利发展能成功穿越房地产周期并赢得市场的信任,离不开三大秘诀,即坚持产品主义和安全稳健的财务策略,以及保持持续的投资动能。

品质至上打造人文社区

行业的深度调整,为提高住房品质创造了空间。

这期间,行业逐渐回归以居住本质为导向,房企们开始强化产品创新升级,持续锻造项目特有亮点,致力于为购房者提供更优质的居住体验。“以人为本、融合自然生命、倾注人文关怀”的开发理念正成为行业共识。

作为央企开发商,保利发展更要彰显其担当和风范。行业发展逻辑生变,保利发展很清楚市场正实现从“居者有其屋”向“居者优其屋”的转变。于是,这家龙头央企走在行业最前面,一直以优质的产品品质引领行业,保持产品品质的第一品级。

保利发展认为,房地产企业的核心竞争力,不是产品本身,而是凝聚于产品上的需求洞察能力、适配需求研发能力和高标准品控生产能力。在2023年,保利发展推出全新的人文社区理念及“天悦人和”产品品牌体系,将人文注入品质生活,在全国各地打造了一批又一批高端、高质、高品的人居标杆,成为行业风向标。

在保利发展的逻辑里,社区是作为连接人与人、人与自然、人与城市的集中承载,富有人文精神的社区始终是人们向往的美好社区。何况,“产品皆为人服务”也是保利发展作为社区建造者始终如一的追求。

正如贝壳研究院首席市场分析师许小乐所说,人们选择住宅的第一层原因在于寻求安身之所,除此之外,好的住房还应成为人们精神的家园,提供安心的归属感,促进居住者的个人发展和成就,为人们提供丰富体验和实现自我价值的可能。

目前,保利发展全国项目开发,都围绕全新产品理念和产品体系标准化进行打造,并已陆续在各城市落地。

作为产品力窗口城市,上海为保利发展的人文产品实践提供了良好土壤,相继打造出一批高水准、具有引领性的优质作品。

比较典型的有“悦字系”作品“保利海上瑧悦”,将东方哲思和文化融入当代生活美学,为城市中产树立新的居住品质标杆;而“和字系”作品“保利和颂”打造初到时尚、温馨、舒适的活力YOUNG住区,同样受到广大年轻人们的追捧。

而且,保利发展在此推出的8个“天字系”作品,是围绕“一江一河”布局上海城市发展的核心区位,以卓越品质引领沪上高端人居品位的升级。

2023年,保利发展不仅在上海实现全面开花,其市场份额也得到进一步提升。克而瑞数据显示,保利发展在上海的销售排名从2022年的第六位前进至2023年的第二名,销售额为554.84亿元。

这是一场双赢之战,不仅用“人文社区”定义了人居的新高度,也赢回了市场地位。

这便是保利发展在地产新时期实现高质量发展秘诀之一,以品牌思维打造产品价值“护城河”。人文元素对于客户在社区的生活体验愈发重要,保利发展既顺应了社区发展的方向,也符合企业高质量的发展路径。

安全稳健的财务策略

在市场的波动洪流中,保利发展何以能逆势成功,又是如何确保“人文社区”的兑现度?

信奉长期主义理念、保持安全的财务数据和落实并发展好确定性战略,是地产行业逆周期下保利发展破局的关键所在。在行业下行期,企业的安全比发展更重要,保利发展作为优质龙头房企,兼顾了风险防控与公司发展。

可以说,安全稳健的财务战略和持续的投资动能,足以保证保利发展实现高质量发展,并完成其对品质主义的坚守。

房地产市场要改变“三高”模式,过去行业“高杠杆、高负债、高周转”难以为继,只有新模式才能推动行业行稳致远发展,新周期下倒逼房企要向管理、经营要“红利”。

保利发展选择主动控负债、降杠杆,以提高抗风险能力。

数据显示,2023年三季度末保利发展的有息负债规模降低284亿至约3530亿,有息负债规模的下降将直接有效降低偿债风险,为未来的持续发展轻装上阵。

不仅如此,保利的综合融资成本也从2022年末的3.92%降至2023年6月末的3.73%,以2023年下半年融资环境来看,预计成本仍在持续下降中。

经营活动现金流的自我平衡则是行业低迷期的核心竞争力所在,表明企业能够依靠自身经营,实现自身造血的正循环。

根据2023年三季报,保利发展经营现金流68亿,已经连续第六年为正。

高质量发展的持续动能

除此之外,迈入“高质量发展”的品质时代,保利发展用极致的产品力抢占市场,也实现了正向回馈。

尤其是在2023年房地产销售规模保持下降的时期,保利发展仍展现出其足够的韧性,全年全口径销售4222亿元,是行业唯一一家过4000亿的房企,市场占有率提升0.2个百分点。

这一年,保利发展权益销售规模3057亿元,同比基本持平,意味着保利发展的销售质量还在继续提高,归属股东的销售金额在下行环境下仍能得到保障,公司依然拥有充足的销售现金流。

保利发展的销售不仅有规模,更有质量。根据保利发展三季度报,回笼率高达99%,实现“有现金的销售”,充足的回笼资金为抵御行业波动和公司经营发展提供坚实基础

当然,保证稳健增长的同时,保利发展并没有在土地市场退步,反而保持较为积极的投资步伐,为公司未来的高质量发展提供可持续保障。

2023年,保利发展新增房地产项目103个,权益拿地金额约1359亿元,同比提升26%。

更关键的是,这一年保利发展的拓展额与销售额基本持平,实现了以销定产、及时补货,未来持续发展的动能充足。

以目前市场0.4-0.5的地货比简单估算,保利发展去年权益拓展货值约3000亿元,而中指研究院统计保利发展2023年权益销售额3057亿元,表明公司实现等量拓展,为保利发展人文社区的持续打造带来了足够底气。

一场全新的房地产高质量发展时代已然到来,保利发展给出了自己的答案,将继续“以人为本”作为长期价值,以稳健型选手的身份引领行业前进。

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