利差优势缩小甚至“倒挂” 公积金贷款利率还能再降么?

    11月多地调整公积金房贷政策

    2024年11月1日起，辽宁沈阳调整住房公积金贷款最低首付款比例。购买沈阳首套或二套自住住房的，最低首付款比例均调整为15%。该政策有效期至2025年6月30日。

    商贷和公积金贷款利率“倒挂”

    住房公积金贷款属于国家政策性贷款，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请个人住房公积金贷款。住房公积金与商业房贷比较而言，房贷利率低、贷款期限长是其优势。一般而言，住房公积金利率比商贷利率要低。

    2024年5月18日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。目前5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。

    然而随着商业贷款利率的调整，住房公积金利率与商贷利率出现倒挂的现象，住房公积金贷款低利率的优势在逐渐降低。

    10月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR、5年期以上LPR均下调25个基点，分别由3.35%、3.85%调整为3.10%、3.60%。

   业内介绍，这是年内5年期以上LPR第三次调降，下调幅度为年内最大，共降低60BP，由年初的4.2%降至3.6%。而5年期以上LPR下调，将进一步引导各地调降商业性个人住房贷款利率。

   不过，在此之前商业银行首套房贷利率已经低于3%的城市，若随着此次5年期LPR的下降调降，房贷利率可能会低于公积金利率。以广州为例，此次LPR 下调前，广州部分银行首套房贷利率低至 2.85%（LPR - 95BP），若保持该加点数不变，5 年期以上 LPR 下调 25BP 后，首套房贷利率可降至 2.6%，与公积金贷款利率形成倒挂。

   根据央行公布数据，2024年第三季度全国新发放个人住房贷款加权平均利率为3.33%。业内人士指出，其实目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，很多城市的首套房贷利率步入“2字头”，“破3进2”成为普遍现象。

“  当大部分城市首套房商贷利率与公积金贷款利率非常接近，公积金的优势确实很难显现出来。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示。

   商贷和公积金利差为何缩小

    李宇嘉认为，各家银行要求商贷利率不得低于公积金贷款利率，一方面是要保持公积金普惠金融的特点，另一方面是避免商业银行恶性竞争。因为恶性竞争会使得对贷款准入门槛的审查降低，一些不符合贷款条件的人群也获得了贷款，后期可能导致银行商业性贷款的不良率上升。

    公积金贷款利率还能再降么

   多位业内人士认为，住房公积金本身是政策贷款，应该体现其优惠性，建议跟随市场形势降低公积金贷款利率。

    10月17日，五部门进一步明确了促进房地产市场平稳健康发展的多项“组合拳”，包括四个取消、四个降低、两个增加。四个降低中就包括降低住房公积金贷款利率。

    李宇嘉还建议，可以给予不申请贷款、长期贡献公积金的人群高一点的利率，给予其他人群低一点的利率，以此鼓励更多的人去缴存公积金，不要大规模提取。

   “商业房贷与住房公积金贷款保持一个百分点左右的利差较为合适。”赵秀池认为，住房公积金首套房和二套房房贷都有下调空间，因为住房公积金存款利率远远低于商业房贷的融资成本。越早调整，越有利于降低购房人负担，促进刚需与改善性住房需求释放，有利于楼市回暖。（北京青年报2024年11月4日）

附录

 全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率报价平均利率

                  中国银行