走进交流丨中指研究院上海分院2024年住房租赁项目考察交流活动

在“十四五”进入后半程，保租房筹集目标几近完成的当下，市场蓬勃发展，租赁住房已然成为我国住房供给体系中的重要组成部分。同时，租赁企业之间的竞争也愈加激烈，行业中不断有新的租赁品牌亮相，专业化、规模化运营的租赁房源供应增加，同时产品更新、服务迭代、品牌合作也更加频繁，如何在行业发展白热化的今天，抓住长租公寓发展的窗口期成为市场主体共同关心的话题。而上海凭借强劲的经济活力和显著的人口聚集效应，一直是我国住房租赁市场发展的主阵地。基于此，中指研究院上海分院发起了一场汇聚智慧、分享经验、拓展合作的盛会——“住房租赁项目考察交流活动”，通过企业间的思想碰撞和经验交流，为租赁企业搭建桥梁，连接业内同行的智慧与资源。11月8日，中指研究院上海分院带领业内10家企业实地探访了上海两个超大规模的保租房社区——虹桥人才公寓及城家公寓大场国际社区，探讨新长宁集团及城家集团在实践中的成功经验和变革，共话行业发展新机遇。

中指研究院上海分院分享2024年近期上海租赁住房市场

政策端：加大住房租赁金融支持，保障性住房再贷款**行出资比例提高到100%

8月1日，央行召开2024年下半年工作会议，会上提出落实好3000亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度；8月9日，央行发布2024年第二季度中国货币政策执行报告，明确“加大住房租赁金融支持，推动加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”；8月23日，住建部提出“完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求”；9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，提出“为进一步增强对银行和收购主体的市场化激励，我们将保障性住房再贷款政策中人民银行出资的比例，由原来的60%提高到100%”。

租赁市场：

全国：10月住宅租赁市场迈入行业淡季，50城住宅平均租金继续小幅下跌

2024年1-10月50城住宅平均租金累计下跌2.08%，2023年同期为累计上涨0.68%。2024年10月50城住宅平均租金35.9元/平方米/月，环比下跌0.63%，跌幅较9月扩大0.24个百分点；同比下跌3.03%，跌幅较9月扩大0.51个百分点。10月，住房租赁市场逐步迈入行业淡季，市场热度有所下降，重点城市住宅平均租金小幅下跌。

上海：毕业季带来的租赁需求基本被满足，叠加部分存量房源转化为保租房，租赁价格指数有所下降。

2024年10月上海市住宅租赁平均价格为83.9元/㎡/月，环比下跌0.39%，跌幅略有收窄。随着租赁淡季的到来，叠加部分存量房源转化为保租房，租赁价格有所下降；2024年10月，本市16个区租赁价格环比呈四涨十二跌，中心城区黄浦、虹口、普陀等中心城区均上涨；青浦区受华为青浦研发中心投入使用影响，租赁价格指数涨幅较大，其余多数远郊区租金价格指数环比均下跌。

虹桥人才公寓参观考察

新长宁集团长寓公司副总经理张辰先向大家介绍了项目的具体情况，虹桥人才公寓项目是上海市长宁区的一项重要民生工程，旨在满足新市民和青年人的住房需求。该项目总占地面积达10.3万平方米，分为西、南、东三个地块，总建筑面积约33.8万平方米。

项目地处虹桥国际开放枢纽，项目以广虹路市政道路和绥宁河为界，自然分割为西、南、东三个地块，其秉承“小而美、小而精、小而全”的设计理念打造，提供了面积约20—104平方米不等的5420余套不同房型房源，37㎡的房源占比80%，1600余个停车位和3万平方米服务配套商业。已完成竣工验收的西地块项目位于广虹路，紧邻绥宁河，包含15栋总高10—12层的小高层，共有住宅3202套，区域内配置了商铺和丰富的社区配套，是整个项目占地面积最大、业态最为多样的开放型社区；南地块则位于迎乐路，毗邻风光旖旎的天然河道周家浜，共有住宅396套，是三个地块中唯一一个通燃气的地块，主要打造成为一个“有家的温度”的品质空间。正在建设中的东地块项目位于广虹路，共包含了1800余套住宅，偏重于文化休闲之地的建设，计划将于2025年四季度竣工，2026年中旬入市。随后张辰总就虹桥人才公寓项目有关公寓产品设计、客群定位、运营策略和渠道、后期开业计划等同与会企业进行了交流。

城家上海大场国际社区

城家上海大场国际社区店店助黄富松带领大家参观了项目的具体情况，城家公寓上海大场国际社区店位于宝山区大场镇环镇南路1599弄，是新建保障性租赁住房项目，总建筑面积达6万余平方米，共有8幢住宅楼、1幢商业楼，房源1384套，主力面积27—30㎡，其中，1号楼64套房源打造为新时代城市建设者管理者之家，提供床位156张，主要供应对象为从事城市建设和基础公共服务的一线劳动者及新就业群体。

项目自带2500平方米商业，日常生活购物便利，距离15号线祁安路地铁站500米。公区以“有爱、有温度、有情怀”为理念，打造1200平方米生活美好栖息地，以及3000㎡绿化。免费提供公共会客厅、咖啡厅、健身房、洗衣房、影音室、公共厨房等11处日常居住、社交空间，并与宝山区政府合作，开设了面向社会的社区图书馆，此外，运营方每月还会组织多场形式多样的社群活动，丰富住户的业余生活。

随后城家发展中心开发总监郭铭分享了城家上海大场国际社区实践经验

郭铭总就项目的开发运营、团队建设、获客渠道等多方面的实践经验进行了详细的介绍，并讲解了城家如何帮助该项目实现快速获客。同时就与会企业关心的有关运营团队建设、单房源建设及运营成本、项目客户来源及占比、长短租结合的模式、酒店改建公寓的可能性等问题进行了交流。

至此，中指研究院上海分院住房租赁项目考察活动圆满结束，下期活动再会。

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