成都房价必然还会上涨的底层逻辑!

北京大学硕士、经济学者;

开发公司操盘手;知名楼市专家;

根据统计局数据,2024年1—9月,全国住宅销售面积下降19.2%,住宅销售额下降24.0%,销售额下降大于同期的面积下降幅度,这说明销售单价还在下降。过去几个月,销售面积涨幅vs销售额,一直有5.6%的剪刀差,这说明住宅单价下降的趋势并没有停止。

纵使上面发话要“止跌回稳”,现在依然是至暗时刻,但凡唱衰房价就获得共鸣,胆敢说房价还要上涨,那就是“大逆不道”,但是,他们都忽略了房价的底层逻辑。

2019年初,广发银行联合西南财经大学发表了《2018中国城市家庭财富健康报告》,其中很有趣也很贴近现实的数据:城市家庭的户均总资产规模161.7万元,家庭总资产配置中,房产占比77.7%。金融资产配置占11.8%,股票占比不到1%。

房产是家庭资产的大头,现在,房价跌了,大家资产都缩水了,心里都不是滋味,特别是中产。资产缩水严重打乱了家庭计划,买车、旅行、孩子教育投入、投资等一系列的计划只能变化甚至搁浅,有苦说不出。

或许正是因为我们正在经历痛苦,但是正如巴菲特的名言:“如果你不想持有一只股票10年,那你就不要持有它一分钟”。我想,房子作为不动产更是如此。

我们来看一下房价和GDP的走势,是不是可以反向而行?世界银行的资料显示如下:

上图可知,从1960年,欧美主要发达国家的GDP表现都不错,当时其GDP增速都平均在4%+,亚洲的日本高达9%。70年代开始转向,持续下行,主要发达国家的GDP增速跌到2%,房价是不是也这样呢?

国际清算银行数据库显示,这些国家的房价不降反升,涨幅非常明显,英国遥遥领先,累计上涨高47倍,法国上涨16倍,美国上涨12倍,日本经历了90年代房地产泡沫破裂,涨幅有限,但是东京的房价重新上涨,地产泡沫破裂后也有了较高的增长。

干过房地产开发的人都知道,房地产项目,其开发流程是一样,修建1000平米的房子,和修建10万平米的房子,所有报建流程都是一样的。单位面积的建筑成本也基本一样,鹤岗和成都的建造成本差不多,和北京也差不多。

城市不同,住房附着的资源不同,成都房子周边的学校的教育质量,比鹤岗不知道要高多少量级,输出的人才数量不知道要加多少个0,房价的差异就是土地价值的差异。

土地价值,反应的就是城市的财富和未来的增值。买房就是trade-off一个国家、一个地区、一个城市、一个板块的增值潜力。

东京核心区的房价,已经超过房价泡沫最高峰值,中国是印度的人均收入的5倍,孟买的房价和北京上海深圳相当。房地产就是“钱钱钱”,房地产是含着金钥匙出生,房子天生就是“钱的化生”,房子居住属性还有金融属性,必然也就有投资属性。

昨晚的新闻大家也都看到了,4万亿、10万亿,大力举债大力发展基础设施,重金打造道路、市政、教育、医疗等,买房也就买下了基础设施,而这些重金会首选投在成都这类特大城市,而不是鹤岗。

美国的房价也不是普涨,有100万一平米的曼哈顿,也有“1美元买1套房”的底特律,底特律过气了,但是曼哈顿一直涨。美国cpi高达8%的时候,房价涨幅主要给了核心城市,而中部有些城市依然纹丝不动。

成都已经发展成为2000万人口,GDP超2万亿元的超大城市,你看看成都的承受力有多强:昨天,二手房单日成交量达到1524套,刷新历史。从10月份开始就步步上涨,市场交易非常活跃,这可是所谓的“地产寒冬”。

再看此前的8月份,所谓的“哀鸿遍野”,冒着40度的高温,成都的日均成交量依然是700套左右,这个量级、这个市场承受力,全国绝无仅有。越来越多的人会感觉到成都买房是安全的,成都买房是有搞头的,这泼天的富贵,成都才接得住,这是成都房价会必然再次上涨的基本逻辑。

丘吉尔说:不要浪费任何一次危机。

机会一定是跌出来的!2008年次贷危机,在瑟瑟发抖的时候,巴菲特重仓“买入美国”,现在,道琼斯指数已经从7000点涨到了42000点。谨以此文简述成都房价必然还会上涨的底层逻辑!

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