年度聚焦⑥|2023成都土拍风云之企业篇

近期，地产全说推出【年度聚焦】系列文章，带大家回顾成都2023年那些记忆深刻的楼市大事件，并展望2024年值得期待的市场“新品”。

2023年央国企（包括混合所有制企业，全文简称央国企）、民营企业竞逐5+2区域热点地块，成都中心城区土拍风云激荡。这些活跃的参拍企业，个个都是土拍场上的耀眼明星，用真金白银表达了对成都楼市的看好，和持续深耕的意愿。

01

外地企业看好，平台兜底减少

土拍热度究竟如何，最后必然会落到参与企业身上。2023年成都的中心城区土拍，最明显的感觉是参拍的外地企业更多了。从参拍企业来看，保利、建发房产、龙湖、中海、华润置地、越秀等代表房企依然活跃，万科、仁和、明信、新希望、金沙鹭岛、重庆银河等开发企业也纷纷重新入场，还有湖北联投、贵州屹阳、中天西北、杭州坤航、安徽高速、眉山宏大、湖北清能、山西君威、江西劲松、乐山海天、中盖建设等多家外地房企也现身土拍场，其中一些企业甚至多次举起“爱的号码牌”，想要在成都楼市竞得一席之地。从市场的供应及成交结果来看，2023年成都中心城区共供应140宗住宅类用地，成交130宗，成交总面积约7045亩，成交总价约1132.6亿元。共66家企业拿地，其**国企21家共获地39宗，民营房企25家共获地37宗，央国企和民营房企获地数量约占总数的58.5%（主要集中在5+2区域），平台企业20家拿地54宗，约占总数的41.5%（主要集中在非5+2区域）。相较于2022年平台兜底占总成交地块59%，2023年平台兜底占总成交地块41.5%，央国企和民营房企则成为参拍和拿地的主力。

小全全筛选的参拍和参与抽签积极性较高的18家典型企业，共获地54宗，成交面积合约2664亩，拿地金额约530亿元。其中参拍10宗以上的企业13家，参与抽签土地10宗以上的企业11家，获地2宗以上的企业15家。

02

央国企能“吃”是福，小民营再战江湖

央国企全年积极参拍与参与抽签，华润置地、中铁建在双限取消后仍高溢价拿地。从参拍土地宗数来看，保利参拍42宗，建发房产参拍40宗，中海参拍32宗，华润置地参拍31宗，7家企业参拍宗数在20宗以上；从参与抽签土地宗数来看，保利、建发房产、中海、华润置地参与抽签土地在20宗以上，9家企业参与抽签土地在10宗以上，积极争抢热点地块。从拿地量来看，21家央国企共获地39宗，合约2513亩。其中，保利获地6宗，建发房产、越秀各获地4宗，居于央国企前三。因为央国企斩获的大都是热点地块，因此拿地总金额高达约509亿元，约占45%，说是撑起了中心城区土拍成交金额的半壁江山也不为过。

民营企业同样表现活跃，机会性参拍或参与抽签，且战且进，最后获取心仪地块。25家民营房企共获地37宗，合约1761亩，拿地总金额约295亿元。其中，龙湖参拍39宗，参与抽签土地17宗，拿地意愿强烈，最终低溢价或底价拿下4宗土地，既展示出雄厚的资金实力，拿地风格又极其稳健。邦泰参拍18宗，参与抽签土地14宗，拿地风格较为激进，不惜高溢价拿地，敢于抢入热门板块，最终拿地4宗，并凭一己之力刷新了成华和天府新区的最高楼面地价记录，风头一时无两。

03

宁可溢价略高，不要位置太孬

2023年成都中心城区共溢价成交62宗土地，其中熔断/高溢价成交46宗，底价成交68宗。在回归主城区的大趋势下，土地市场冷热分化明显，熔断/高溢价成交地块主要集中于5+2区域核心板块，非5+2区域除个别板块外几乎均为底价或低溢价成交。锦江、高新、天府新区的热点地块尤其受到开发商的热捧，其中锦江成交的6宗地全部熔断/高溢价成交，高新南区成交的7宗地中5宗熔断成交，天府新区成交15宗地中13宗熔断/高溢价成交。

（备注：统计范围为熔断成交或取消土地最高限价后溢价率高于15%以上的地块）

04

上半年拼手气，下半年赌脾气

中心城区在9.26新政前的土地供应，采取成熟一批拍卖一批+限房价、地价（新津、青白江不限房价）的政策拍卖。相较于2022年，上半年土拍场次增多，但在土地“熔断抽签”的规则下，要想拿到热点地块全凭运气，拼的是谁的手气更好。

2023年成都一共有39宗地块为抽签竞得。第一次抽签是在3月22日成都中心城区首场土拍中，一号宗地白鹭湾100亩地块很快达到限价进入抽签环节，共有25家企业参与抽签，由第一个抽签的5号雍景抽中，运气爆棚。在6月13日的土拍中，金融城东29亩地块，共吸引了71家企业参与抽签，最终由华润置地抽中。7月19日，锦江区林家坝34亩地块，共吸引62家企业参与抽签，最后由中能建抽签竞得。

9.26新政后，拍卖土地取消最高地价和清水住宅均价限制，原“熔断抽签”变成了价高者得，企业拿地凭的是资金实力，赌的是谁更有脾气。于是在2023年最后两个月，我们见证了多个区域最高楼面价再创新高。其中：

天府新区天东34亩地块，成交楼面地价17900元/㎡，由邦泰竞得；青羊外光华66亩地块，成交楼面地价20800元/㎡，由华润置地竞得；

成华新华公园11亩地块，成交楼面地价21100元/㎡，同样由邦泰竞得；

锦江琉璃场29亩地块成交楼面地价23500元/㎡，也是成都现今最高楼面地价地块，由仁和竞得。

而全年最高溢价地块为麓湖44亩地块，溢价率61%，成交楼面价16900元/㎡，由四川滨江竞得。

当然，拿地一时爽快，难以否认有时候拼手气或赌脾气是在给营销挖坑。反过来，又有些地块虽然看起来平平无奇，但却可以用产品力突破重重障碍，给营销大大加分。中间的运用之妙，存乎一心。

05

有的靠快，有的靠好，最霸气的又快又好

拿地之后，项目如何提升效率，快速推进入市，是开发企业抢占市场、迅速回笼资金的关键。在开发节奏上，典型企业2023年开发效率极致提速。

部分企业从拿地到亮相再到预售不断提速，堪称成都楼市的快刀手。

华润置地青羊66亩项目，11月15日拿地，11月24日就取得了建筑工程规划许可证，用时仅9天。龙湖观辰10月26日拿地，11月10日取得建筑工程规划许可证，用时15天。保利创展国宾和煦从拿地到预售用时4个月，邦泰熙华天骄从拿地到预售用时4.5个月，新希望长粼府从拿地到预售用时5个月，还有中交锦江颂从拿地到亮相用时4个月、龙湖青云阙从拿地到亮相用时4个月……

有的项目则凭借过硬的产品力火爆出圈，成为市场上的优等生。

比如由三大国际大师团队设计的新川印，万科古翠隐秀打造的云杉木构隐秀会所，高新天序碧海蓝天、椰林树影的滨海度假水景，以及中建壹品金沙公馆精工打造的“姑苏园林”，几个项目从主大门、外立面、园林景观再到户型都进行了迭代升级，遥遥领先，也难怪均是开盘即罄。

还有些项目开发进度又快，产品力又出众，是市场上的全能选手。

龙湖天府晴川4月18日拿地，9月12日取证，并在2023年内取得了全部房源的预售证。项目舍弃1栋楼换来5200㎡的大中庭，营造让人充满向往的生活场景，让城南重新想象，成为2023年又快又好的典型项目。

此外，以“造酒店的手法造楼盘”打造纯粹圈层社区、重塑邻里关系、构建室内三大特色空间的越秀天悦云萃，打造上下双叠、动静分层更加科学合理的新希望长粼府，建发房产与华润置地联合打造的“禅境中式”项目建发房产华润置地缦云、凭“双全景仓”户型实力出圈的阅天府等项目也同样出彩。

目前，成都已经预公告了2024年一季度拟出让的中心城区49宗土地，将在3月前陆续出让。2024年的土拍场上会有哪些精彩看点，参拍企业表现如何，且让我们拭目以待。

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