第一太平戴维斯朱锋：建立可持续的城市更新模式面临这些挑战

界面新闻记者 | 王婷婷

“城市更新”作为近两年热词，被赋予着新的内涵与高度。             

党的二十大报告要求，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市。党的二十届三中全会则进一步明确要“建立可持续的城市更新模式和政策法规”。

如今，城市更新正在各地如火如荼地全面展开。据住房和城乡建设部日前公布的数据显示，截至目前，全国已实施城市更新项目超6.6万个，累计完成投资2.6万亿元。

此外，各地也因地制宜探索制度政策框架与建设模式，城市更新“进度条”不断刷新。此前，安徽省住房和城乡建设厅针对深入开展城市更新工作提出若干措施，如明确“留、改、拆”更新区域和地下空间利用范围，合理确定土地用途、开发建设强度、各类配套设施等，为实施城市更新项目提供依据。

湖北同样将城市更新放至政府工作的重中之重，多地成立“住房和城市更新局”，并相继挂牌。而深圳、广州、济南等地则是另设了专门的城市更新机构。从“城乡建设”到“城市更新”，体现出各地工作重心开始由增量建设转到存量管理。

城市更新事关民生、事关发展，如何走出可持续之路是当前城市更新工作面临的最大难题之一。一线城市上海也明确表示，要以“再难也要想办法解决”的韧劲，加快探索走出更可持续的城市更新路子。

近日，第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋接受了界面新闻专访，就当前历史文化建筑如何有机更新、城市更新面临哪些挑战、国内外有哪些成熟案例可参考等话题回答了记者提问。

更新与保护，如何共赢？

城市更新和城市历史文化保护有着天然的联系，当前中国有许多独有的优秀历史建筑正在经历翻修、重生。如何实现保护与更新、传承与融合的共赢，是一大难题。

朱锋告诉界面新闻，城市更新和历史文化保护并非对立，而是相辅相成的关系。将历史文化保护融入城市更新，需要制定科学规划，采用适度更新方式，发展文化创意产业，加强公众参与和社区共建，并利用科技手段提升建筑的可持续发展能力。

首先，需要制定科学合理的历史文化保护规划。在城市更新规划中，明确历史文化保护的目标、原则和范围，并制定相应的保护措施。对历史文化建筑进行分类评估，区分不同等级的保护对象，并制定相应的保护策略。在保护规划中，既要注重历史风貌的传承，也要考虑建筑功能的更新和提升，实现保护与发展的有机结合。

此外，采用适度的更新方式，避免大拆大建，尽量采用微更新、渐进式更新的方式，保留历史建筑的原貌和特色。在更新过程中，注重历史建筑的结构安全和技术改造，提升建筑的舒适度和使用功能。比如可引入现代建筑元素，与历史建筑进行有机融合，创造独特的建筑风格。

与此同时，可发展文化创意产业，将历史文化建筑改造为博物馆、艺术馆、文创中心等，展示城市的历史文化底蕴，吸引游客和创意人才。

这期间，可鼓励发展特色民宿、餐饮、手工艺品等，将历史文化与旅游休闲相结合，促进经济发展。通过文化创意产业，赋予历史建筑新的生命力和活力，使其成为城市更新的重要引擎。

还要加强公众参与和社区共建，建立公众参与机制，让社区居民参与到历史文化保护和城市更新的决策过程中。开展历史文化宣传教育活动，提高公众对历史文化保护的认识和意识。通过社区共建，形成保护历史文化、推动城市更新的合力。

科技手段也必不可少。

朱锋认为，利用数字化技术对历史文化建筑进行记录和展示，实现历史文化的数字化传承；虚拟现实技术则让公众体验历史文化建筑的过去和未来，增强历史文化的吸引力；而利用节能环保技术，对历史建筑进行绿色改可扩容提升建筑的可持续发展能力。

以上海蟠龙天地为例，该项目就是将历史建筑改造为高端商业综合体，保留了历史建筑的立面和空间结构，同时引入现代商业元素，实现了保护与发展的有机结合。

“通过将历史文化保护融入城市更新，可打造更具特色、更有魅力的城市，并促进城市的可持续发展。”朱锋向界面新闻表示。

城市更新面临哪些挑战？

朱锋认为，城市更新不仅仅是改善城市面貌，更是推动产业升级和经济增长的重要引擎。

优化产业结构，发展新兴产业；改善营商环境，吸引外资投资；提升城市品质，促进消费升级等，都是城市更新在实现了让城市恢复生机的同时，促进经济增长。

以外滩“第二立面”区域更新为例，第一太平戴维斯参与第二立面顶层设计，在强化外滩文化底蕴的同时，引入文化新创意、旅游新业态、商业新消费等功能，以进一步提升上海城市名片的吸引力。

与此同时，城市更新也面临着不小挑战。

朱锋告诉界面新闻，近两年经济环境下行，资金成为城市更新面临的首要问题。一方面是融资难度大，城市更新项目通常需要巨额资金投入，而现有的融资渠道可能不足以满足这些需求，特别是在经济增速放缓的背景下。另一方面，资金回报周期长，城市更新项目的投资回报周期相对较长，这可能导致私人资本参与度不高，增加了项目融资的难度。

“我们现在接触的所有项目，北上广深、济南、温州等，面临的都是资源跟资本倒挂的问题。”朱锋表示，项目价值都很高，但成本同样很高，在城市更新这个大的框架里面，可能会有些冲突，也就是这个项目想要起到的社会效益或者说它的商业价值与现在的投入不成正比。

在朱锋看来，城市更新项目往往面临高成本与不确定的收益之间的矛盾，而且，城市更新可能会导致原居民搬迁、租金上涨等问题，引发社会公平性的讨论，如何在经济效益与社会责任之间找到平衡点，是另一个挑战。

朱锋告诉界面新闻，现行的土地、规划、建设等相关法律法规可能也会针对城市更新的实施，做一些调整。如土地使用性质变更、容积率的调整等。

朱锋认为，大尺度的突破一定需要时间，也有一定风险。

“我们在实操过程中有时也遇到一些项目，区位很好，但是规定风貌不能动。另外，受限于政策及资本问题，整个片区的城市更新实施非常点状，带来诸多局限。”

城市更新，现在碰到比较大的挑战也在于，风貌建筑评定与其真正意义上的功能使用之间的矛盾。“有些项目规定风貌建筑的等级不能动，连面积也不能改变，但原来它是居住功能，要改成商业功能肯定不合适，如果做出非常将就的东西出来，市场效果一定也很难好。”

此外，规划与实际需求脱节也是一大挑战。城市更新方案可能存在设计理念与居民实际需求不符的情况，导致更新项目难以得到居民的广泛认同。

“市场对于城市更新的认知还需要普及，现如今专家、消费者、政府对政策的理解不太一样，对很多方面的定性有无价值，还很模糊。”朱锋指出。

国内外有哪些成熟案例值得推广？

在这一轮城市更新中，国内外都开始注重社会资本和引进有经验的团队。

朱锋介绍，英国伦敦的巴特西发电站的改造项目是一个成功的城市更新案例，它通过聚焦产业、开放空间、多元商业和活跃社群，成功地将废弃的老厂房转变为一个充满活力的产业社区。

作为标志性建筑，巴特西发电站曾是欧洲最大的砖式建筑和世界上最大的煤炭发电站之一。在1983年停止运作后，巴特西发电站逐渐沦为一座荒芜的废墟。

“这个项目最初是纯开发逻辑，提出建设包括主题公园、酒店、生态园、生物发电站甚至切尔西足球俱乐部的新球场等单一业态的方案，但发现账算不过来。后来又找了另外一个运营商去做整体规划，大概花了10年时间，去年已经面市。”朱锋告诉界面新闻。

建成后的社区内部将实现内循环和外循环，预计每年吸引超过2500万人流量。其中，1210万为附近居民，970万为观光客和活动参与者，还有350万商务人士。

朱锋表示，保护建筑是发电厂的初衷，但为了实现整体资金平衡，又新建了写字楼跟公寓，这是比较典型的一个案例。

在国内，上海的蟠龙天地、成都麓湖片区等，也都是不错的案例。以麓湖CPI为例，其建筑结构以“独栋+湖面+花园”为特色，定位为“生长在花园里的时尚文化社区”。将历史文化与时尚文化相结合，创造独特的社区文化氛围。

“最近开的商业项目麓湖CPI也挺出圈的，但这种模式不可复制。在这个项目上，产品力是第一位的。”朱锋表示。

朱锋看来，从蟠龙天地到鸿寿坊能看出，港企瑞安则是商业逻辑第一，商业逻辑再叠加产品。“如果上海蟠龙天地是1.0，那么正在改建中的召稼楼会是2.0。召稼楼更大，本身古镇底蕴要比蟠龙多，一定有机会成为上海第一个古镇头牌。”

中国的城市更新案例越来越朝着国际化方向走。

上海480米北外滩最高楼，“这个项目具有标杆性质，竣工时间是2030年（中国二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值），是中国第一栋新建的超高层绿色建筑。”朱锋表示，这栋楼也是第一栋新建超过300米超高层里能够达到碳达峰的楼。

同样在上海，位于陆家嘴板块的上海国际航运金融大厦在保留了诺富特酒店基础上，增加了零售商业福山荟，形成多元化、多触点发展，使项目更好地融入周边社区，推动整个商业环境的优化和更新。这一举措也使其成为上海商业升级更新具有重要的代表意义和参考价值的商业项目。

“城市更新成为城市发展的重点词，第一太平戴维斯刚好踩中了国家的节奏，目前我们团队关于城市更新的业务量在总业务中占比已达到六到七成。”朱锋表示。

在上海国际航运金融大厦项目中，强调不进行大规模拆除，要最大化地利用现有价值。“我们保留了三十年前的球顶和大型玻璃橱窗，同时在改造中使用了优质材料，并对日照造成的影响进行了精准研究，以减少能源浪费。”

此外，第一太平戴维斯还在许多项目中进行一些不易察觉的“深层”改造，比如楼宇的环保认证，以及设施设备的更新，这些都是城市更新中对环保和双碳目标的重要回应。