半年报解读 | 大悦城控股为城市更新注入新活力

财报概况：

8月29日，大悦城(000031)控股（000031.SZ）发布2023年度半年业绩报告。公告显示，2023年上半年，大悦城控股实现营业收入143.11亿元，综合毛利率26.5%；实现净利润5.4亿元。

上半年，大悦城控股克服了经济和市场环境的压力，在不断的自我调节与提升中，守住了底线，实现了结构、效益、安全相统一的发展，彰显了其持续的增长潜力和卓越的市场化竞争能力。

秉持高质量发展战略，大悦城控股始终锚定市场需求，，以“轻重并举”引领商业提档升级、助力消费变革求新，用商业力量赋能行业高质量发展。

01、销售型业务市场企稳，多维布局营销效果拉满

2023 年上半年，是我国全力推动经济修复的一年，大悦城控股顶住市场下行压力，透过市场化竞争力向外拓展卓有成效，销售型业务与持有型业务员齐头并进，多点开花。

在销售型业务版块，面对2023年1-6月商品房销售面积、销售额开发投资同比下降7.9%同时下降的情况，大悦城控股实现了全口径签约256亿元，同比下降10%；签约面积123万平方米，同比上升16%的企稳业绩。

亮眼的成绩归功于大悦城控股策略的全面升级。

据了解，2023上半年，大悦城控股针对市场变化，快速制定应对策略方案及阶段性销售方案，采取多种举措持续发力，持续提升开发效率，提升销售能力。如多维度打通线上渠道，还紧抓市场热点，持续新媒体营销创新，推出“大悦宠粉节”全国品牌联动活动及线上直播，实现了良好的营销效果。同时，围绕产品力和服务力提升，该公司实施标杆项目打造、住宅产品线升级等专项行动，提升产品品质。

上半年，公司已打造多个当地明星标杆项目，并实现武汉光谷大悦城写字楼、北京华远中心等多宗大宗交易；同时，新入市项目如苏州大悦狮山壹号首开即清盘，实现了良好去化。更进一步挖掘了城市服务的巨大发展空间。

随着销售型业务的持续发力，大悦城本期销售回款同比增加，另外由于土增税等税费支出同比减少，致经营活动净现金流61.18亿元，同比增加64.79亿元。

02、深耕城市更新 持有型业务高速发展

但由于商业地产开发周期长，前期资金投入巨大，早期的大悦城控股，主要通过拿地自建的方式拓展商业，项目落地较慢。再加之其2011 年及之前开业的5 个项目中，有4个由收购得来，导致体量、建筑形态和业态组合均有差异，较难复制，影响早期规模扩张。

为解决这样的问题，大悦城控股主要采用三种运作模式，通过“轻重并举”的方式加速项目落地，除了引入合作方共同开发项目，还尝试“输出管理”和“并购基金”的轻资产运营模式。

中期报告显示，上半年，大悦城持续探索并加速立体化布局，实现北京京西大悦城、无锡江南大悦城、广州黄埔大悦汇成功开业。报告期末，该公司在营项目32个（含轻资产和非标准化产品），总商业面积346万平方米；其中包括20个大悦城购物中心（含轻资产），总商业面积293万平方米，1个大悦汇（轻资产），商业面积6万平方米。在建、筹备的项目（含轻资产）13个，商业面积约148万平方米。

为确保城市服务效果的品质兑现及持续转化，公司持续加大改革创新力度、升维商业生态模式，在焕新消费体验、强化品牌活力、赋能实体共赢等方面不断提升。2023 年上半年，公司购物中心销售额 157.8 亿元，同比增长 30%；客流量 1.39 亿人次，同比增长 55%。

其中在写字楼与产业地产版块表现的极为亮眼，报告期内写字楼及产业地产整体出租率为90.7%。

公司凭借强大产业资源及成熟管理经验，深耕城市更新领域，通过管理输出方式，快速扩展管理规模。截至报告期末，公司持有汇京双子座、中糖大厦、大兴达瑞兴、天津津投广场等管理输出项目。其中，中粮·置地广场成功入选“2022年城市更新优秀案例”，系项目入围北京城市更新联盟首批理事单位，荣获“中国城市更新新地标”、“中国楼宇经济新地标”后，在城市更新领域取得的又一重要突破。

透过城市更新服务，大悦城控股拥有了多样化的客户群体。面对商旅出行需求的集中释放，大悦城控股坚持以业绩为导向，着力提升市场占有率和平均房价，营业收入和利润均超预算和历史同期，收益表现均优于竞争对手及市场均值。

报告期内，酒店经营业务收入约5.36亿元，同比增长89.6%。酒店平均入住率74%，同比增长27个百分点。

下半年，大悦城还将持续扩大商业版图，年内将有多个项目陆续入市，用城市级标杆项目实现与消费者的同频共振。

03、优化现金流 大悦城控股未来可期

财务方面，大悦城控股目前处于债务偿还周期，销售回款产生的现金流主要用于债务偿还，抑制了新增投资，但贷款偿还率达100%。

报告期末，公司录得经营活动现金流量净额61.18亿元，61.18亿元，而去年同期为-3.6亿元；投资活动产生的现金流量净额为1.58亿元，去年同期为-5829万元。

偿债能力方面，公司短期偿债能力增强。2023年6月末，期末现金及现金等价物余额为277.26亿元，较上年同期增加约22亿元。资产负债率为77.01%，较上年末77.85%下降0.84个百分点，流动比率162.25%，较上年末的152.20%上升10.05个百分点。

另外，大悦城控股加强资金集中管理、提升资金使用效率。持续通过各类融资工具优化债务结构，降低融资成本，在国家建立房地产调控长效机制的行业环境下保障了公司现金流安全。2023年上半年，该公司新增借款平均成本3.92%；上半年综合融资成本为4.79%，较上年末下降3bps。报告期内，公司及控股子公司发行公司债券等共计30亿元，合理安排负债期限比例，优化债务结构。

与此同时，于2022年6月30日，大悦城地产获得540.85亿元的银行授信额度，尚未动用的银行授信额度227.05亿元，全部以人民币、港币及美元计值，融资渠道畅通，授信额度充裕。

行业低谷虽未过去，但在企业的自我调节与提升中，守住底线，出现亮色，这或许是大家想看到的改变。十五年的经营实战与城市深耕，大悦城控股锻造出独树一帜的商业战略、运营思路与核心能力，其通过“场景打造+首店引领+潮流业态+首展引入+原创IP”的战略，牢牢抓住新时代青年人群的心，获得了一批忠实的粉丝。

依托大悦城控股商业布局全国的约30个在营商业项目的平台优势，大悦城控股双管齐下，打造跨界大展与造节效应，不仅实现了场客流、商户业绩、顾客口碑的多重丰收，也为城市更新注入了新的热潮。

现在，大悦城不仅是一个品牌，而是一个“商业潮流”的代名词，在商业地产领域有着不可撼动的地位。