越秀地产：替内房股守住了市场信心

　　“一些国企相继倒下，风险会否进一步蔓延到整个内房国企板块？”8月25日，在越秀地产2023年度的半年业绩会上，一位香港记者鉴于内地房地产市场趋势，迫切想知道，以越秀为代表，内地的国有房企是否有足够的能力，应对未知的风险。

　　越秀地产的中期业绩，让那些担心内房股风险的投资者放下了悬着的心。越秀地产当天公布的业绩显示，不仅营业收入、股东应占净利润、核心净利润三项指标均较去年同期上升，经营性现金流更是净流入113.12亿元，而去年同期净流出15.8亿元。

　　公司“三道红线”指标维持“绿档”达标。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍。上佳的财务表现，为内房股守住了投资者的信心。

　　净增现金愈一百四十亿

　　越秀的出色财务表现，和管理层追求有质量的发展观念密切相关。

　　在回答媒体记者提问时，越秀地产副董事长、执行董事兼执行总经理林峰的回答，体现了公司防范风险的意识有多么强烈。他认为，不应把触险的责任归咎于市场，企业应就可能发生的风险，做好防范。实际上，越秀地产早在很多年前就已经对风险进行充分防控。

　　当时，越秀地产就提出了有质量的增长，增长要能为股东创造更多的价值。这一做法和当年地产行业普遍追求规模快速扩张的基调并不一致，因此也受到了批评。但公司仍然坚持要以为股东创造价值为前提，再扩大业务规模。

　　越秀地产一直把财务评级，作为公司的重点工作。在投拓开发大城市项目时，会衡量对公司财务评级的具体影响。

　　正是因为如此，当“地王”屡屡出现之时，越秀地产却避免高价拿地，选择多元渠道拿地。即使在土地价格相对低迷的今年，依然是通过TOD项目拿地、国企合作拿地等多元渠道拓展。最终，让越秀在广州、上海、杭州、成都、武汉、青岛和西安等城市新增优质存储217万平米。

　　与同行相比，新增的土储规模不算多，却是足够优质，而且能保证一定的利润率。

　　正是这种高度自律、有目标的发展，让越秀表现出强大的“自造血”能力。依靠经营性现金流净流入112亿元，以及通过供股、借债获得新增融资后，越秀地产截至6月30日的现金及现金等价物达到492.5亿元，较2022年年末增加了超过140亿元人民币。

　　精益管理：提升经营质量

　　在严格的风控之下，越秀地产依然持续实现营收、利润的持续增长，上半年实现营业收入约为人民币321亿元，同比上升2.6%；股东应占净利润约为人民币21.8亿元，同比上升27.5%；核心净利润约为人民币21.5亿元，同比上升0.8%；实现合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为人民币836.3亿元，同比上升71%，完成公司全年销售目标人民币1320亿元的63.4%。

　　上述业绩的取得，很大程度上归功于精益管理。一个值得注意的细节是今年上半年，越秀地产的毛利和毛利率均较上年同期有一定幅度下降，其中毛利总额下降了14%，但股东应占净利润和核心利润却都实现增长。

　　越秀地产坚持实施“一盘一策”的精准销售策略，加大线上和线下营销融合，发挥“越秀房宝”数字化营销的支撑作用，实现了自有渠道占比的提升。另外，持续提升了对供应商的管理，成本管控水平再上新台阶。

　　与此同时，越秀地产在今年上半年全面优化考核激励体系，考核重心向利润与规模转变，利润和效率的权重在提升，同时增加了投入资本回报率（RIOC）的考核。后者不仅反映公司的盈利能力，更侧重挖掘公司资本的运用效率，有助于提升资产效益。

　　半年业绩反映，越秀有加快资产运营速度的迹象。以持作出售物业这一科目为例，去年末的余额为312.93亿元，而到了今年上半年末这一科目的余额只剩268.77亿元。持作出售物业余额的大幅下降，很大程度反映出公司快速去化库存，加快资金周转，以提升资产运营效率和效益的成果。

　　与此同时，越秀地产的财务成本也实现了进一步的优化。半年业绩显示，平均借贷成本下降了13个基点，截至目前只有3.98%，这让越秀地产在行业整体毛利率下滑时，依然有能力凭借精益管理，实现核心净利润的小幅微增。

　　将成为市场复苏的领跑者

　　最近一个阶段，房地产持续出台利好政策，市场开始出现了将要复苏的信号。

　　越秀地产经历了这一轮市场的考验，在经营质量、盈利能力、运营效率等多个层面的提升，业界有目共睹。凭借良好的财务信用和出色的经营能力，越秀地产很有机会成为市场复苏后的领跑者。

　　华泰证券(601688)在越秀地产业绩发布会后发布的研报，对公司上半年的销售表现赞不绝口。根据越秀地产发布的销售数据，今年1—6月，实现销售金额836亿元，同比增加71%，为TOP30房企增速第一位，显著领先行业平均增速（TOP30房企销售金额同比增长8%），主要系公司深耕的大湾区销售保持稳健增长，且华东、北方区域深耕战略取得突破，大湾区、华东、北方区域销售金额同比增长45%、151%、182%。

　　同时，充裕的资金，也让华泰证券看好越秀地产持续高增长的潜力。后者的研报认为，越秀地产最新发行的5/10年期公司债利率仅2.98%/3.63%，融资成本有望进一步降低。得益于融资渠道畅通以及销售增长，截至上半年在手现金492亿元，较22年底增加40%，手握充足现金，为后续投资建设均奠定坚实基础。

　　平安证券认为，越秀地产在行业下行期稳中求进，融资优势叠加多元化扩储模式助力逆周期拿地突围，拿地力度行业前茅，有望在行业洗牌中进一步扩大市场占有率。