重磅!五部门联合发声,房地产“组合拳”有望快速见效

年底项目“白名单”规模将增至4万亿全力保交房，“白名单”贷款投放扩围加力。

项目“白名单”在保交房方面已经取得积极进展，9.24金融三部委新闻发布会上，金融监管总局提到“截至目前，商业银行已审批‘白名单’项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付”，本次会上，金融监管总局再次指出“截至10月16日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元”，项目“白名单”贷款投放力度明显加大。

为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。具体来看，一是，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。房地产项目纳入“白名单”以后，管理更加规范，融资更加便利，有助于项目的建成和交付。在具体流程上采取审核与备案两种形式。二是，进入“白名单”的项目，商业银行要“应贷尽贷”。适度下放审批权限，提高审批和放款效率。三是，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。专款专用，封闭管理。

对于企业来说，房企要尽快适应新的融资形势，白名单项目融资将是房企常态化重要的融资途径。二十届三中全会《决定》指出“改革房地产开发融资方式”，改革融资方式的方向很重要就是白名单项目融资，未来白名单项目融资将是房企常态化重要的融资途径。房企要积极申报进入项目白名单，在白名单政策支持下，能尽快尽早获取资金支持，保障项目建设及竣工，确保项目交付。

另外，针对保交房，本次住建部倪虹部长也指出主要抓两手，一手抓“白名单”，解决好项目建设资金问题，一手抓建设交付进度，压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”，分类推进，早日交付。

通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，有利于释放更多住房需求进入市场。

本次住建部指出“据有关调查，仅在全国35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大”“全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有50万套”，可见，全国需要改造的城中村和危旧房规模较大，本次住建部提出新增实施100万套，未来改造规模仍有放量空间，而通过货币化安置的方式，若按100平方米一套计算，100万套住房将带动规模达到1亿平方米，有利于为市场释放更多住房需求，消化存量商品房，随着这部分需求进入市场，市场交易活跃度有望继续提升。

对于城中村改造和危旧房改造的政策支持，本次住建部也提到多个方面，一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，三是允许地方发行政府专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

更多配套资金用于盘活闲置存量土地，有望明显改善企业资金流动性，促进市场进入新循环。

此前，自然资源部明确“对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持”；央行表示进一步研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持；财政部明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地。本次会上，央行、财政部、自然资源部进一步明确了相关配套政策，其中财政部指出专项债用于土地储备，要合理确定专项债券项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源的利用效率和债券资金的使用效益。

盘活闲置存量土地的配套资金政策不断落地，资金的加持对于提升地方政府参与积极性，以及鼓励地方政府尝试创新举措均具有重要影响。从盘活闲置存量土地的方式上看，支持房企退地、换地以及允许商办用地等调规是重要方向，三种方式更加细化的配套政策也有望加快落地，如退换地流程、价格的评定、是否可以跨区置换等，各项政策举措不断跟进，有助于加快闲置存量土地的盘活利用节奏，促进市场“去库存”。在此过程中，支持房企退地、换地、调规等操作，均有助于为企业提供资金流动性，缓解企业资金压力，进一步促进房企获取新增土地，促进行业进入新循环。企业也应积极把握盘活闲置存量土地带来的政策机会，优化库存结构、改善资金状况。

加大存量商品房收储力度，收储节奏有望加快，促进市场供需平衡。

根据中指监测，今年以来，已有超40城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但受收储价格低、资金成本较高、收储标的物错配等因素影响，收储工作整体进展较为缓慢。

9.29央行将保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，进一步加大资金支持力度；10.12财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房。本次财政部进一步明确支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，由地方自主决策、自愿实施，法治化、市场化运作。

在各项资金落地执行过程中，要加快收储节奏，打通收储的各项堵点依然是关键，比如合理设定收储价格、放宽标的物限制、放宽收储主体范围、鼓励收储后项目先用于保租房、进一步降低资金成本以及延长资金使用年限等，各项配套政策不断完善，有望加大存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期也将产生积极作用。

“好房子”建设加速推进，有望从供给端为改善性住房需求释放提供支撑。

建设适应人民群众新期待的“好房子”是推动构建房地产发展新模式、实现行业高质量发展的关键举措，也是满足人民安居需求、实现高品质生活愿景的有效实践。本次会上住建部部长倪虹介绍了“好房子”的特征，继续强调建设“好房子”的重要性。

2024年9月，中指研究院开展了“好房子”需求问卷调查，根据调查数据，居民对“好房子”有诸多期待，如户型方面关注全明设计及灵活改造空间，理想户型面积集中在90-144平区间；居民更偏好可以结合自身需求选择精装清单的交付方式等，这些新期待也一定程度表明了居民对于改善居住条件依然有较大需求，未来伴随着更多“好房子”进入市场，改善性住房需求有望得到进一步释放。

“好房子”建设为企业提出了更高要求，在此过程中，支持“好房子”建设的配套政策也需要进一步跟进，如供应更优质地块、减少土地容积率限制、减少配建等，给企业提供更大的操作空间。

核心城市继续优化限制性政策，降低购房成本依然是支持住房需求的重要举措。

9月底以来，一线城市、杭州、成都、天津等城市已经先后放宽了限制性政策，包括优化或取消限购政策，取消限售等，未来北京、上海、深圳限购政策仍有进一步优化空间，除了个别核心区域外，北上有望继续降低外地购房者的社保年限至1年，北上深全面取消144平方米以上大户型面积限购，扩大购房需求总量。

从降低购房成本的角度看，本次会上财政部进一步表示“正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的税收政策”，具体政策在履行相关程序、经批准后会及时向社会公告，降低房地产企业和购房人负担，值得关注的是，本次财政部也强调“赋予地方一定的自主权”，不同城市在完善配套政策时或将有所区别。

除此之外，继续降低房贷利率、降低交易税费和交易佣金依然存在较强预期，全国层面优化契税、增值税政策，提升每月房贷利息专项扣除金额或按房贷利息全额抵税等，均有助于降低居民购房成本，促进需求入市。

打好金融组合拳，形成集成规模效应。

本次会上金融监管总局明确指出“在推动房地产市场稳健发展方面，金融政策是一揽子的系列政策”，强调要“打好房地产各项融资工具的‘组合拳’，形成集成规模效应，增强精准适配性”，未来金融端支持房地产的各项金融工具有望继续发力，更多细节配套政策或将持续跟进完善。