复盘龙湖上半年：动能转换 经营性业务打开成长新空间

　　风声鹤唳的房地产大环境下，作为龙头房企中硕果仅存的几家民营开发商之一，龙湖上半年的成绩单备受关注。

　　8月18日，龙湖集团披露中期业绩并召开线上发布会。龙湖集团董事会主席陈序平、执行董事兼首席财务官赵轶、执行董事兼高级副总裁张旭忠等出席会议。

　　财报显示，尽管2023年中期业绩难免受到不利市况的波及，龙湖集团依旧保持了积极和稳健的发展态势。

　　销售方面，在上半年全国地产销售冲高回落的背景下，龙湖集团地产销售实现上扬。上半年合同销售额为985.2亿元，上年同期龙湖集团合同销售额为858.1亿元。

　　利润方面，今年上半年，龙湖毛利进一步修复，达到139亿元，毛利率提升至22.4%。股东应占溢利80.6亿元，剔除公平值变动等影响后，股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。

　　而针对市场最为关注的债务问题，龙湖管理层也在业绩会上为投资者派发了“定心丸”。财务官赵轶称，截至目前集团2023年基本已无到期债券，仅余11月到期的1.19亿元公司债。同时主动提前铺排，将于2024年1月到期的港币银团贷款，龙湖已经提前偿还72亿港元，剩余部分将在年底之前全部提前还清。

　　销售逆势增长 开发业务基本盘稳健

　　上半年，房地产市场复苏的动力依然不足。克而瑞数据显示，2023年1-6月百强房企整体销售额未见起色。但复杂环境下，仍有攀行者逆流而上，TOP10房企中，龙湖集团的名次上升至第七名，在分化的行情中找到了新的座位。

　　站在当前节点，能够脱颖而出，龙湖显然在产品战略上有其独到之处。

　　业绩会上，张旭忠表示，面对住房需求的变化，龙湖不断迭代升级产品，上半年推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列。上半年，龙湖新项目首开去化率达到70%。库存项目也坚决的去化换回现金流，高效换仓从而优化盘面。上半年，龙湖有26个城市的销售额在当地市场进入前10名，其中有成都、西安、重庆、昆明、石家庄、泉州、咸阳、兰州等城市排名前三，保持了强劲的竞争力。

　　不断增长的销售数据背后，是龙湖的交付品质兑现得到了市场验证。今年上半年，龙湖兑现交付了6.2万套，大部分都是提前交付，交付满意度超过90%，极大的提升了品牌信心，给客户强有力的定心丸。下半年，龙湖预计还有800亿的新增货源会入市，充盈销售现金流。

　　得益于销售端的稳健复苏，在地产行业的“至暗时刻”，龙湖也保持了从容的拿地节奏。

　　2023年上半年，龙湖集团共获取20幅新地，总建筑面积257万平方米，权益建筑面积184万平方米，权益地价180亿元。

　　从城市分布看，龙湖坚持城市聚焦策略，上半年所获地块均位于一二线核心城市，如上海、杭州、西安、成都、深圳等地。按区域划分，西部地区、长三角地区、华中地区、环渤海地区及华南地区的新增土储面积分別占新增总建筑面积的30.7%、29.3%、15.8%、14.0%及10.2%。

　　截至报告期末，龙湖总土储合计5489万平方米，权益面积3816万平方米，按地区分析，环渤海、西部、长三角、华中及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的 31%、25%、20%、14% 及10%，约87%的销售货值集中在高能级城市，土储结构持续优化且成本合理，为盈利的持续增长提供了良好的基本面。

　　“投资拿地方面，龙湖一定是通过以销定支把握好投资的节奏，严守投资刻度，优中选优。同时，在投资城市的选择上，还是会高度聚焦20个主力城市和14个机会城市，也会密切关注整个政策和市场的变化。” 张旭忠表示。

　　成长动能转换 经营性利润占比过半

　　风浪之中，仍能保持良好的盈利水平并不容易，而这份经营韧性主要得益于龙湖多业态并驱发展的业务架构。

　　地产开发业务之外，多元化业务是2023年龙湖业务发展中的一大亮点。2023年上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。

　　从利润结构来看，龙湖经营性业务利润占比已经过半，开发、运营、服务三大业务，正发挥“1+2+2”航道协同效应，驱动公司利润结构多元化，增强抗周期避风险能力。

　　其中，运营业务收入达63.3亿元，同比增长8%，毛利率高达77.3%。

　　截至2023年6月末，龙湖商业已进入全国30余座城市，累计开业运营的购物中心达80余座。

　　长租公寓业务在推动产品升级的基础上继续寻找增量，已明确四条产品线。作为基本盘的龙湖冠寓，截至目前开业房间数11.9万间，紧扣民生底色，已纳保超4万间，助力城市青年安居。

　　服务业务及其他收入达58.4亿元，同比增长13%，毛利率为31.9%。

　　截至2023年6月末，拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，服务更多业主，并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务围栏。

　　全新推出的“智慧营造”品牌——龙湖龙智造，已经快速成为代建行业的有力竞争者。截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，以行业领先的综合实力，持续助力智慧城市营造，赋能未来城市发展。

　　多元业态的发展，让龙湖在地产市场调整之际得以进一步摊薄风险，多样化的盈利渠道也为其稳健发展筑起了一道厚实的防火墙。

　　凭借长期稳健的运营能力和前瞻的经营性业务布局，龙湖集团在资本市场上继续获得投资者们的认可，7月27日，中金公司认为随着经营性业务回归积极增势，有望对今明年龙湖的盈利和现金流形成强支撑，龙湖增长引擎换轨已见成效，将目标价上调至26.33港元。半年业绩发布后，兴业证券(601377)、华泰证券(601688)均给予龙湖集团“买入”评级。

　　财务盘面不改稳健底色

　　2023年，面对多变的行业格局与市场环境，龙湖集团坚守资金安全，积极缩减债务规模，并合理有效控制债务结构，为公司运营稳定和持续发展打好基础。

　　中报显示，截至上半年末，龙湖集团在手现金724亿元，有息负债总额2070亿元，负债规模稳中有降。集团平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年；非抵押债务占总债务比例为67.6%。一年内到期债务为人民币370.4亿元，占总债务比例为17.9%。

　　在连续七年满足“三道红线”要求的基础上，净负债率57.2%，现金短债比1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低。

　　近期部分房企出现债务兑付的问题，使得投资者对于民营房企的处境颇为担忧，但龙湖集团的近期动作给整个行业提振了信心。8月14日，有资本市场消息称，龙湖将17亿元款项拨入18龙湖04债券兑付专户，提前偿还债务。

　　兴业证券于近期报告中指出，截至2023H1，龙湖持续收缩负债规模，23年已无境外债务到期，最近的美元债到期从27年开始，短期债务保持在11%的较低水平，资产结构合理，财务管理精细。

　　在业绩会上，赵轶表示：“龙湖今年债务压力已经过去了，明年龙湖到期债务约为230亿元左右，公司有充分的资源偿还。在美元债方面，公司从2027年开始才有美元债到期。”

　　一如既往稳健的财务盘面和安全的债务结构，令龙湖集团始终保持境内外高信用评级，目前，标普（BBB-）、穆迪（Baa2）、惠誉（BBB）、中诚信（AAA）、新世纪（AAA）均给予龙湖投资级评级，龙湖得以保持境内外全投资级评级。

　　“不管周期或者市场多久恢复，我们还是做了充分准备，有信心穿越这个周期。”龙湖管理层表示，“我们坚信，经历了风雨考验的龙湖，短期内已具有抵御风险的能力，中期保持高质量增长的动力，长期具备可持续发展、穿越周期的内力。”