中指快评 | 政策支持专项债券及资金用于收储,帮助房企缓解流动性压力

1、允许专项债券用于回收闲置土地，有助于房企处置闲置土地回笼资金

支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，这项政策扩大了专项债的使用范围，使地方政府有更充裕的资金用于回收闲置存量土地，打通了收储缺乏资金的“卡点”。房地产市场下行，当前各地闲置未开发的土地相对较多，之前成交的土地，房地产企业无力开发，特别是民营房企缺乏继续建设的资金。在该项政策支持下，政府使用专项债回收房企闲置土地，有助于房企回笼资金，将帮助房企缓解流动性和债务压力。

2、专项债券和专项资金用于收购存量商品房，将帮助房企加快去库存

支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房用作保障性住房，该政策可以加快消化存量商品房。根据监测，2024年1-9月，TOP100房企销售总额同比下降38.8%，降幅较上月扩大0.3个百分点。9月单月，TOP100房企销售额同比下降38.81%，环比降低2.20%。房企去化能力仍然较弱，特别是民营房企销售额下降幅度更大，民营房企的库存去化能力更弱。该政策的实施，将帮助房企加快去库存，有助于房企回笼资金。

3、取消普宅和非普宅标准，调整相衔接的土地增值税政策，有助于减轻房企税费压力

按照《《中华人民共和国土地增值税暂行条例》》规定，如果纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，那么可以免征土地增值税。对于非普通住宅，土地增值税是全征的，没有免征优惠情况。总的来看，非普通住宅和普通住宅在土地增值税方面优惠政策和税率的不同，非普通住宅没有税收优惠政策，税率相对较高；而普通住宅则有一定的税收优惠政策，并且税率相对较低。取消普宅和非普宅标准，财税相关部门将调整相衔接的土地增值税政策，总体上将降低税率、扩大优惠，降低土地增值税预缴征缴额度，有助于减轻房企税费压力。

4、房企偿债压力仍然较大，政策支持回收闲置土地和存量商品房，有助于房企回笼资金 

房企偿债压力仍在加大。根据上市房企2024半年报，截至2024年6月底，代表房企整体杠杆率有所上升，短期偿债能力有所下降。25家代表房企净负债率为78.2%，较去年同期上升4.3个百分点；现金短债比为2.0，较去年同期微降0.2个百分点。

图:代表房企2022上半年-2024上半年净负债率和现金短债比均值情况 

数据来源：WIND，中指数据CREIS（点击查看）

9.26**政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，需求端的政策如调整住房限购政策、降低存量房贷利率等已在加快落实，而供给端支持稍显不足。今日，财政部发布的允许专项债和资金扩大使用范围，回收存量商品房和闲置土地，正在加快落实供给端的政策支持，将有助于盘活闲置土地和存量商品房，减轻房企税费压力，有助于房企回笼资金。

总的来看，政策支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，支持专项债券和保障性安居工程补助资金用于收购存量商品房用作保障性住房，房企应积极利用政策契机，处置闲置土地和加快去化存量商品房，加快回笼资金，增强流动性，缓解债务压力。