楼市调查丨新政落地前后 深圳冷热盘间的众生相

观点网 “认房不认贷”政策相继于北上广深落位后，沙井鸿荣源、中粮的加推巧踩政策窗口，成为深圳新政第一批吃螃蟹的项目。

9月2日，深圳西部两大网红刚需盘同日加推入市，其中鸿荣源珈誉府二期加推首日去化超7成，揽金超27亿；中粮悦章凤凰里则完成去化8成以上，去化超300套。

虽然两盘均未取得“日光”那样耀眼的成绩，但相较于8月份低迷的行情，叠加政策落地后市场的观望情绪，完成8成左右的去化仍为市场补注了一剂强心针。

热盘对垒

观点新媒体观察，本次入市加推的两个沙井项目在诸多特征上存在着共同性，同区位、同定位，同样脱胎于旧改、同样一期热销以及同样的开盘时间，二者间竞争的火药味不言其中。

从开盘当日的去化结果上看，鸿荣源珈誉府和中粮凤凰里的加推在楼市政策调整的当下，均完成了较好的去化释放，打响了政策变局中的西部楼市第一枪。

今年8月底，面对国内楼市的持续筑底，国家也进一步放开救市。月末，深圳市住建局联合多部门出台关于深圳市个人住房贷款中住房套数认定标准，正式宣告执行“认房不认贷”政策。

8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局继续出台关于调整优化差别化住房信贷政策以及降低存量首套住房贷款利率有关政策。政策的意图同样是为了进一步释放楼市需求，提振市场信心及预期。

虽然在后续关于全国首付比例降低和存量房贷利率下调的政策中，深圳暂时并未官宣跟进。但仅“认房不认贷”对楼市的松绑，就刺激了更多需求入市。

按以往经验来看，同板块、客群间的竞品，通常面临着价格或优惠上的内卷，最终只有一方赢得市场。新政落地后更多被刺激的客源进入市场，本应呈现“你方唱罢我登场”的竞品较量，反而表现出“平分秋色”的平局。

从热度上看，鸿荣源珈誉府于今年7月初完成首开完成销售金额约60亿元，现场选房人数一度高达4000批，系2023年深圳楼市开盘热销的几个项目之一；2015年中粮凤凰里首开售罄，当日单盘揽金18.45亿元。

虽然两项目均属于刚需网红盘，但值得注意的是，鸿荣源珈誉府是时隔2个月后的再次加推；而中粮悦章凤凰里相较首开，本次加推已相差8年之久。

从认筹上看，两项目均突破了1:1的认筹，认筹比同为1:1.3。取证数据显示，鸿荣源珈誉府二期加推818套住宅、商业44套，备案均价约5.5万每平方米，总价区间约383-647万每套；中粮悦章凤凰里则是推出374套住宅，总价区间在373-745万元每套，均价约5.14万元每平米。

观点新媒体了解到，在叠加开盘折扣后，中粮悦章凤凰里最低单价下探至4.08万元每平方米，总价以337万起步，这个价格甚至还低于2015年该项目首开加推时的4.2万元每平米的价格，一把将价格拉回8年之前。

居住面貌上，由于中粮悦章凤凰里的旧改属性，虽然是立新湖工业区为数不多的住宅项目，加之上有着“立新湖科创总部区”的规划，但仍处于规划初期阶段，附近以工业区厂房面貌为主。

相较之下，鸿荣源珈誉府的整体面貌相对纯粹，附近地块也有鸿荣源负责连片开发，片区兑付时间上相对可期。

从最终去化结果上看，珈誉府本次加推当日完成596套房源的去化，录得销售金额27.66亿元，去化约73%，延续了首开的热度；中粮悦章凤凰里则是以相对较低的单价，完成去化超300套，去化率达80%，以最低377万总价作为换算，保底销售金额也超10亿元。

本次两盘的同时销售、同时热销意味着市场的信心得到初步的重铸，但无法避免的是，政策落地后，被刺激的需求实际转化为成交量的过程仍需要一定时间。

戴德梁行研究院华南区研究部董事张晓端看来，即便有利好政策落地，此时活跃的成交更为可贵。仅依靠政策支撑，市场反转回暖的基础还是不牢固的。

冷盘异动

8月25日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，意在推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

彼时就有消息指出，深圳或将快速跟进落地“认房不用认贷”政策。于是，在政策落地前夕，深圳部分项目闻风“涨价”，收回了此前对外的销售折扣。

张晓端向观点新媒体指出，“认房不认贷”是针对性调整房地产“四限”中的“限贷”政策，通过降低居民的购房门槛和资金成本，释放消费潜力。

她续指，对于一直以来严格执行限制性政策的深圳，通过以上举措来支持并激发刚需、置换类改善需求的活力，显然是在楼市深陷调整的背景下适时转变调控方向、优化调控政策的举动。

据观点新媒体获悉，彼时市场关于撤回折扣的舆情主要来源于龙岗招商臻城花园、龙华招商雍云府以及光明高铁片区的华润润曜府。

其中，华润置地深圳大区于8月26日发布澄清说明，对网传的润曜府销售价格的会议纪要内容以及对于“9月1日前收回住宅5%优惠折扣”的说法进行否认，并指出没有关于价格方面的调整决策。

招商雍云府的案场销售则是否认了“自2023年9月1日起，对在售3栋、5栋进行折扣回收2%，取消万元家电包”这一信息，同时指出目前项目仍有较大的优惠折扣，可到现场咨询办理。

据观点新媒体观察，撤回折扣项目均位于深圳去化难的几大区域，且项目本身就存在着较大的去化难题。以润曜府为例，深房信平台显示该项目目前仍有超过7成以上的库存尚未去化，而雍云府在库存上甚至来到了9成。

对于政策落位前开发商的撤回折扣行为，张晓端指出：“目前抓住利好政策下需求逐渐活跃的心态，保持价格优势以促进交易的活跃才是维持市场稳步迈向健康发展的理性渠道。”

而对于后续深圳是否会跟进关于存量利率下调、首套首付等政策，上述研究人士则表示政策后续还需要结合市场的反应来进一步优化和补充，将会因地制宜的推进落实。通过需求端的信贷支持激发需求活力的同时，提振市场信心及预期，并由销售所带动的回款渠道进一步支持房企金融风险的化解。

根据深房信数据显示，8月份深圳市商品房成交2601套，环比下降28.31%；其中一手住宅成交2199套，环比下降30.3%，楼市再次回落至年初的低位阶段。

而到了“认房不认贷” 政策的落地后，深圳楼市开始活络起来。有数据显示，热点项目售楼处客户到访量较政策落地前最高翻了一倍。于是，有观点指出今年“金九银十”促销周期中，市场活跃度将较同期有较大的提升。

张晓端则是持保守看法，其坦言首先政策并没有全部落地，较长时间的市场低迷和宏观经济环境的不明朗依然影响置业者的购买决策，市场的恢复恐怕还需要此轮政策细则全面落地，同时也需要消费者信心的逐渐恢复。