房贷超过7%，车贷或超6%，美国加息的高温烫伤了谁

就在疫情暴发前的十年，美国政府、企业甚至家庭都沉迷于低利息时代，大规模举债。但最近几周，美国投资者们逐渐意识到，这样的时代可能已经走向终结。

最近几周，美国长期债券的收益率已升至15年来最高点。2009~2021年，美联储联邦基金利率平均为0.5%，如今利率已升至5.25%~5.5%之间，市场认为未来十年，该利率将在3.5%左右。目前看来这都没有产生太多影响，经济正在稳步推进，美国房地产行业也似乎迎来了第二春。

但真的是这样吗？美国《华尔街日报》深度剖析了在美国不断升温的加息政策下，哪些人将蒙受损失，哪些人将获利。

房东们

房屋和汽车，是普通家庭最大的两项消费。利率的上升，对这两项消费的影响时间将会不同。作为美国抵押贷款融资巨头的房地产公司当地时间周四公布的一项对贷款机构的调查显示，30年期标准固定抵押贷款的平均利率已从一周前的7.23%降至7.18%。7.23%则为2001年以来的最高房贷利率水平。事实上，一年前的抵押贷款利率不到6%，两年前不到3%。

利率上升让房主们仿佛戴上了一副金手铐。他们不愿意出售自己的房产，以放弃前几年锁定的超低按揭利率。这也导致了美国现有房屋存量下降，以及交易量的下降。根据全美房地产经纪人协会的数据，2023年7月，美国买家只能从110万套房源中进行选择，而在2019年时，这个数字还是190万套。

君迪公司副总裁泰森·乔米尼说，新车也将会迎来自己的金手铐。“一般购车者会倾向于在购车5~6年后换车。这也意味着，2025年以后，很多人将重返市场，但他们将面对更高的贷款利率。”

玛乔丽·拉德罗·赞迪2016年时以3%的利率购买了一辆SUV，如今到了想换车时，却发现很难置换。因为现有的汽车经销商少了，汽车价格一路飙升了，利率也高出一倍。拉德罗·赞迪说，她不忍心买新车，尽管她的车保养起来很麻烦。她说：“我希望今年能勉强度日。”她的目标是将购买时间至少推迟到2024年。

商业地产主

低利率曾给美国经济带来了许多新型的房地产业务。比如，人工智能驱动下的房屋翻转业务、共享豪宅出租业务，而各种各样和房地产相关的应用软件也在层出不穷。如今，这些资金流已不复存在，很多相关的公司将无法生存。

过去那些久经考验的房地产企业，如建筑商、写字楼业主和酒店经营者，依赖于大量的廉价债务。现在他们要面对的现实是，得到现金的成本要高很多。到2025年年底，将有超过1.5万亿美元商业地产贷款到期。对许多商业地产业主来说，为这些债务进行再融资将消耗利润，而对另一些业主来说，则可能引发破产。

对商业地产的业主来说更糟糕的是，他们所依赖的银行已在处理大量的房地产坏账。很多从事房地产贷款的房地产投资信托公司如今已几乎没有业务了。抵押贷款银行家协会预测，到2023年年底，商业地产贷款将比2022年下降38%。

企业借款人

美国公司2023年将有6000亿美元的公司债到期，从2025年到2028年，这一总额将每年增长1万亿美元以上。高盛提供的这一严峻数据表明，美国公司的财务悬崖即将来临，公司高管正试图通过延长债务到期日、再融资或管理现金储备来渡过难关。

这可能意味着债务负担，加上公司新融资成本的上升，可能会削减公司利润、投资者回报，加上各种支出，可能会导致资产负债表不那么健康。一些分析师表示，未来可能会出现一系列企业信用等级下调的情况。

许多企业都在等待着当投资者为经济前景感到乐观、愿意借款的时候，再进行融资。

例如，美妆和香水巨头科蒂公司原本将在7月对其20亿美元的循环信贷进行再融资。公司首席财务官劳伦特·梅西埃表示，如果利率攀升过高，他将推迟融资举措。他说，鉴于目前的市场状况和未来更高的房价，即使只推迟一个月，“也会更加困难”。

同样，温德姆酒店集团首席财务官在最近一次财报电话会议上表示，该公司利用第二季度的一个狭窄窗口，对将于2025年5月到期的11亿美元定期贷款进行了再融资。此举帮助公司减少了未来三年的债务支出。

在此背景下，各公司需要更加殚精竭虑地去思考如何管理现金。他们不仅需要考虑债务偿还，还需要考虑如何投资手上的现金以及如何保持流动性。

总部位于纽约的Tradeweb首席财务官萨拉·福伯一年多以前就优先考虑了这家在线债券交易公司的现金状况。萨拉说：“在考虑高利率环境时，第一件事就是弄清所有现金的去向，确保它们不会被套牢。”

退休人员

靠固定收入生活的退休人员一直受到通货膨胀的挤压。利率的上调可以缓解他们的压力。多年来债券市场的低回报迫使许多婴儿潮一代将大部分投资组合放在股票上。现在，他们有了更多的选择。储蓄账户、货币市场和债券回报率的提高，为美国老年人提供了低风险的方式，来进一步扩大他们的养老金。

不喜欢股票市场的丹佛终于获得了回报，这让她对退休生活更加放心。这位来自印第安纳州韦斯特菲尔德的75岁退休企业家最近将大约3万美元投资于一张3年期存单，收益率超过5%。她说：“储蓄者终于得到了回报。”

对于许多美国老年人来说，利息收入的增加也不能完全满足生活所需。不过，与利率上升等其他因素一样，硬币也有反面。在回报率上升的同时，债务成本也在逐渐飙升，这对持有浮动利率贷款的退休人员来说尤其是个问题。就退休人员而言，许多人认为自己有义务为子孙提供经济支持。这就有可能耗尽退休人员的养老金。蒙大拿州西冰川市69岁的马库斯·克纳说：“出于需要，‘潮一代’退休人员越来越多地成为家庭的银行。”

银行

存款一直是银行业的“燃料”。在利率超低的许多年里，银行享受着便宜存款带来的好处。人们虽然抱怨银行为他们的储蓄或支票账户支付的利息微不足道，但几乎没有其他更多替代选择。

存款利率的上涨，也改变了银行使用资金的方式。这意味着银行必须通过提高自己的利率来吸引资金。只有银行能获得更高的利率回报时，才能抵消这种压力。但这并不容易。那些低收益的政府债券和抵押贷款仍在银行的账面上，不断贬值，压低了银行的收益。这就是硅谷银行和其他银行倒闭的导火索之一。

银行现在可以对信用卡等贷款收取更高的费用。但一些分析师担心，消费者将无法支付更高的月供，尤其是在人们收入下降或增长放缓的情况下。

随着时间的推移，较高的利率会对银行有利。在这个新世界里，银行吸收存款的成本仍然比“金融科技”初创企业或私人信贷公司等竞争对手的融资成本低。与任何行业一样，“燃料”价格上涨只会让业务变得更加复杂。